La procédure de succession dans une SCI suite au décès d’un associé

La succession dans une SCI (Société Civile Immobilière) comporte plusieurs avantages. Ainsi, la création d’une SCI sera envisagée pour diminuer la fiscalité applicable lorsque, dans un cadre familial, les parents souhaitent transmettre un bien immobilier aux enfants par exemple. La SCI immobilière pourra donc continuer avec les enfants et/ou le conjoint de l’associé décédé. Pour cela, il faudra réaliser une cession de parts. Cela nécessite un certain formalisme ainsi que des démarches auprès du greffe compétent.

Pour rappel, il est possible pour un associé de transmettre ses parts sociales à ses enfants dans le cadre d’une SCI en bénéficiant d’un abattement. Ce dernier s’élève à 100 000 € de parts sociales répartis sur une durée de 15 ans maximum. Plus précisément, pour pouvoir bénéficier au maximum de cet abattement, les parents échelonnent dans le temps la transmission des parts.

Pour toutes ces raisons, nous revoyons dans cet articles les modalités de succession SCI en cas de décès d’un associé. Outre les conditions à respecter, nous verrons aussi les formalités à effectuer auprès des divers organismes publics.

Héritage et SCI familiale : les avantages fiscaux de la succession dans une SCI

Un des avantages de la SCI est qu’elle permet notamment d’éviter la fiscalité lourde liée aux droits de succession applicable lorsqu’uil n’y a pas de SCI. En effet, ces droits peuvent s’avérer particulièrement importants et venir diminuer de manière conséquente le patrimoine que vous souhaitez transmettre. SCI et droits de succession : en créant une SCI, la cession des parts sociales de la SCI ne supporte que le paiement de droits d’enregistrement à hauteur de 5% du montant de la cession (pas de droits de succession). Pour visualiser l’avantage de la SCI, vous pouvez faire une simulation en ligne des droits de succession que vous auriez à payer.

En pratique, lors de la création de la société, les associés apportent le bien immobilier (ou les biens immobiliers) à la société. Au cours de la vie de la société, ils vont transmettre petit à petit la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants.

SCI et héritage : cette transmission se fait souvent par démembrement de propriété. On appelle démembrement de propriété le fait pour les associés de transmettre la nue-propriété aux enfants tout en gardant l’usufruit. L’usufruit sera transmis au décès de l’associé.

Quel est le montant de l’abattement applicable pour une cession au bénéfice d’un enfant ? Pour les cessions de parts effectuées au profit d’un ou plusieurs enfants, il s’élève à 100 000 € tous les 15 ans pour chacun des enfants. Par ailleurs, pour une cession à une personne handicapée un abattement supplémentaire vient s’ajouter à l’abattement applicable normalement.

Les avantages de la SCI pour les concubins

Deux concubins qui achètent une maison ensemble sont soumis au régime de l’indivision. Celui-ci est peu avantageux, surtout lors du décès de l’un d’entre eux. C’est pour cela que de nombreux couples en concubinage préfèrent anticiper cette situation en créant une SCI. Cette anticipation est importante car elle va permettre au concubin survivant

Que prévoir dans les statuts ?

Les statuts peuvent anticiper le décès d’un associé et prévoir ce qu’il se passera à ce moment là. Dans ce cas, plusieurs scénarios sont envisageables :

  • La continuation de la société avec les heŕitiers de l’associé décédé
  • La dissolution de la société
  • La continuation de la société avec les seuls associés survivants

La poursuite de la SCI avec les héritiers

C’est le principe dans une SCI. Si les statuts ne prévoient rien de particulier la SCI continuera d’exister au décès de l’associé. Les associés peuvent néanmoins prévoir un vote des associés survivants : ces derniers seront alros en mesure d’accepter ou de refuser l’entrée des héritiers d’un ou de plusieurs héritiers de l’associé décédé.

Pour avoir la possibilité de s’opposer à l’entrée des héritiers, il faut que les statuts aient prévu une clause d’agrément. Il y sera précisé les conditions de vote de cet agrément par les associés. Cette clause d’agrément est facultative, les associés peuvent également accepter d’accueillir automatiquement les héritiers de l’associé suite à son décès.

Succession et SCI familiale : continuation de la SCI avec les associés survivants

Lors de la constitution de la SCI, les associés peuvent également décider d’inscrire dans les statuts que suite au décès d’un d’entre eux, la SCI continuera seulement avec les associés restants. Il s’agit de la situation dans laquelle la personne de l’associé est jugée particulièrement importante et les associé ne souhaitent pas s’associer à d’autres personnes.

La dissolution de la SCI à un seul associé

Lorsque la SCI est composée de deux associés, le décès de l’un d’entre eux devra entraîner la dissolution de la SCI s’il n’y a pas de nouvel associé entrant. En effet, une SCI est composée normalement de deux associés minimum. Dans ce cas, lorsque les statuts le prévoient, la dissolution indiquée devra être réalisée.

Si la réunion de toutes les parts entre les mains d’un seul associé n’entraîne pas la dissolution, il faudra trouver un autre associé tout en respectant le délai légal (un an) afin de régulariser la situation.

Les formalités juridiques liées à la succession dans une SCI

D’un point de vue administratif, la succession dans une SCI entraîne l’obligation d’accomplir certaines formalités, notamment auprès du greffe compétent. Si l’asocié décédé était également gérant de la SCI, il faudra nommer un nouveau gérant pour le remplacer.

Les formalités cession de parts de SCI

Plusieurs étapes sont à respecter pour réaliser une cession de parts sociales dans le cadre d’une succession dans une SCI. Il faudra totu d’abord eétablir obligatoirement un écrit matérialisant la cession. Cet acte fait l’objet d’un enregistrement auprès du Service des Impôts des Entreprises à un taux s’élevant à 5 % du montant de la cession. Ce taux s’applique sur la valeur réelle des parts cédées.

Suite à cet enregistrement aux impôts, il faudra déposer le dossier auprès du greffe et régler les frais de greffe de 79,38 €.

Les formalités de changement de gérant de SCI

Lorsque l’associé décédé était également gérant de la SCI, il faudra alors nommer un nouveau gérant à la tête de la société. Pour cela, une formalité de changement de dirigeant doit être effectuée auprès du greffe. Cela requiert la réunion de l’assemblée générale et l’établissement d’un procès-verbal. Il faut par la suite procéder à une publicaiton dans un journal d’annonces légales (JAL). Un formulaire M3 doit être joint au greffe accompagné du règlement des frais de greffe. Pour tout savoir sur cette procédure, vous pouvez lire notre article sur le changement de gérant.

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