La cession de parts sociales SCI en 3 étapes

LegalVision vous explique dans cet article tout ce qu’il y a à connaître sur la cession de parts sociales SCI. En effet, la SCI est une société créée pour gérer un patrimoine immobilier. Elle permet de transmettre un patrimoine à ses enfants de manière simplifiée. Dans une SCI, la cession de parts sociales est une opération importante.

Un des associés souhaite quitter la société ? La SCI veut accueillir des associé s supplémentaires ? Un des associés veut céder ses parts à ses enfants ? Dans tous ces cas, la SCI étant une société de personnes, il faut effectuer une cession de parts sociales SCI. Mais toutes ces opérations sont strictement encadrées par la loi. La cession pourrait être alors remise en cause si la procédure n’est pas respectée par les associés. En plus des formalités à accomplir, il est important de connaître la fiscalité applicable à ce genre de cessions.

Nous revenons dans cet article sur :

  • Le principe de la cession de parts sociales
  • La fiscalité liée à cette cession
  • Les formalités à accomplr (aux impôts et au greffe)
  • Le contenu de l’acte de cession de parts

cession de parts sociales SCI

I/ En quoi consiste une cession de parts sociales SCI ?

L’agrément des associés à la cession

La cession des parts d’une SCI est très utile dans une SCI constituée dans le cadre familial. En effet, en créant une SCI pour gérer un immeuble, ce dernier est en quelque sorte transformé en meuble, chacun des associés détenant des parts sociales. La cession de parts sociales d’une SCI doit être approuvée par les associés selon les modalités prévues dans les statuts. Dans une SCI, cette cession doit en principe être approuvée à l’unanimité en assemblée générale. Ainsi, les associés peuvent fixer des modalités moins exigeantes dans les statuts.

Si les associés ne répondent pas à la demande d’agrément dans les délais prévus, cette absence de réponse vaudra acceptation. De même, s’il ne sont pas d’accord sur le prix de la cession un tiers indépendant devra évaluer ces parts.

La cession de parts sociales à titre gratuit

Une cession de parts sociales SCI à titre gratuit (donation) est souvent envisagée par un associé  pour transmettre des parts sociales à ses enfants, en anticipant sa succession dans le but de transmettre un patrimoine immobilier. Il existe dans ce cas certains avantages fiscaux sous forme d’abattements. Pour les donations de parts aux enfants, un abattement de 100 000 € tous les 15 ans est prévu pour une cession de parts sociales à titre gratuit. Il est donc fréquent que le parent détenteur des parts sociales fasse des donations successives dans la limite de ce plafond. Cet aspect fait de la SCI un outil avantageux pour transmettre un patrimoine.

II/ Fiscalité cession parts sociales SCI

L’enregistrement cession parts sociales SCI au service des impôts

La SCI est une société à prépondérance immobilière. L’acquéreur des parts sociales est redevable du droit d’enregistrement égal à 5% du montant du prix de cession des parts sociales.

Une telle cession doit être déclarée aux impôts dans le mois suivant la date de sa réalisation. Ce droit de mutation est calculé sur le prix de cession exprimé , sauf si la valeur vénale réelle, lorsque cette dernière est supérieure au prix déclaré. Pour les sociétés à prépondérance immobilière (comme la SCI), il est appliqué sur la valeur de chaque part sociale un abattement égal au rapport entre la somme de 23 000  € et le nombre total de parts sociales de la société.

Exemple : pour une société comprenant 1000 parts, cet abattement est égal à 23 000/1 000 = 23 € d’abattement sur chaque part.

Imposition plus value cession parts sociales

Comment calcule-t-on la plus-value lors de la cession de parts sociales d’une SCI ? Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Si cette différence est positive, alors il y a plus-value. Lorsque cette différence donne un résultat négatif, on parle alors de moins-value. Le cédant a donc vendu ses parts pour un prix inférieur au prix d’acquisition.

Quel est le taux applicable ? 19 %, de la plus-value, auxquels on ajoute les prélèvements sociaux

III/ Les formalités à accomplir lors d’une cession de parts sociales d’une SCI

Voici le récapitulatif des documents à établir lors d’une cession de parts sociales de SCI :

  • Une demande d’agŕement du cédant des parts. Dans cette lettre de demande d’agrément, le cédant recherche l’autorisation des associés à la cession de ses parts à une autre personne.
  • Les autorisations d’agrément des associés de la société
  • La convocation de l’Assemblée Générale Extraordinaire. Ce document doit être rédigé et envoyé aux associés selon les modalités de délais prévues par les statuts de la sociétés
  • Un procès-verbal de la décision de cession des associés lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire (AGE).
  • Les statuts modifiés faisant apparaître la nouvelle répartition du capital

Une fois l’agrément des associés recueilli et les droits d’enregistrement appliqués, des documents doivent être déposés auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises) compétent. Il faut fournir :

  • l’acte de cession de parts sociales SCI (à enregistrer aux impôt aussi),
  • un exemplaire en copie de l’assemblée générale extraordinaire de modification de la répartition des parts sociales, certifié conforme par le représentant légal,
  • un exemplaire en copie des statuts modifiés, daté et certifié conforme par le représentant légal.

Ces formalités concernent la cession de parts sociales de SCI sans changement de gérant. Mais bien souvent, elle s’accompagne également d’un changement de gérant. Dans ce cas, il faudra également joindre un imprimé M3 de changement de dirigeant ainsi que le procès-verbal de la décision décidant de ce changement. Il faudra faire parvenir le règlement des frais de greffe lors du dépôt d’actes, à savoir 79,38 € pour une cession de parts sociales SCI.

IV/ Le contenu de l’acte de cession de parts

L’acte de cession de parts sociales contient plusieur articles, le premier mentionnant le nombre de parts cédées ainsi que le numéro des parts sociales objet de la cession. Le prix de la cession doit egalement être metnionné ainsi que la date du paiement du prix indiqué.

Cet acte énonce le montant de la plus-value réalisée pau bénéfice du cédant suite à la cession de ses parts. L’acte de cession entre les deux parties metionne de la même manière la date du transfert de propriété des parts. L’acte de cession des parts sociales est daté et signé par le cédant et le cessionaire.

Comment obtenir un exemple d’acte de cession de parts sociales SCI ? Vous pouvez réaliser toutes vos formalités de cessions de parts en ligne . Les documents obligatoires, dont l’acte de cession de parts sociales sont rédigés pour vous. Vous n’avez qu’un formulaire à remplir en quelques minutes et les juristes de LegalVision se chargent des démarches auprès du greffe et des impôts pour vous.

 

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