SCI professionnelle : le guide complet

Vous souhaitez créer votre société ? Et plus particulièrement une SCI professionnelle ? Voici le guide complet pour la création de celle-ci. En effet, il n’est pas toujours simple de savoir quelle est la forme juridique adaptée à votre projet.
Tout d’abord, la Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile dont l’objet social est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. C’est une société civile de patrimoine. Elle permet la gestion ou la location de ces biens immobiliers, créer une SCI pour acheter un local professionnel en est un exemple d’application. Elle est souvent créée dans le cadre familial, ou encore dans le cadre professionnel.

La SCI professionnelle présente des avantages en matière de fiscalité et de transmission des biens immobiliers.

Sommaire

I/ Qu’est ce qu’une SCI professionnelle ?

A) La définition d’une SCI professionnelle

Que vous soyez commerçant ou encore professionnel libéral, vous avez la possibilité de créer votre société civile immobilière professionnelle. La SCI professionnelle est créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier attaché à une activité professionnelle. 
Créer une SCI professionnelle vous permet d’acheter un bien via la SCI qui en deviendra propriétaire. Ainsi, la SCI permet de distinguer les biens immobiliers de l’exploitation commerciale.
Cependant, la SCI ne peut avoir de but commercial en elle-même, comme par exemple gérer un bien dont elle n’est pas propriétaire (sauf pour la Société Civile de Construction Vente, SCCV).
Le capital apporté par les associés est divisé en parts égales d’un montant déterminé par l’ensemble des associés.
Enfin, il faut être au minimum deux associés pour pouvoir créer une SCI professionnelle. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Toutefois, aucun maximum n’est requis.

B) La différence entre la SCI professionnelle et la SCI familiale

En effet, une SCI familiale est une société créée par les membres d’une même famille. Le but de cette société est également la gestion de biens immobiliers dont elle est propriétaire. Chaque membre de la famille apporte une quote-part et reçoivent ensuite des parts sociales de la SCI en contrepartie.
Toutefois, il existe des différences avec la SCI professionnelle, comme, par exemple :
  • Les associés au sein d’une SCI familiale doivent être nécessairement des membres d’une même famille. Or, ce n’est pas le cas pour une SCI professionnelle, de plus les actionnaires peuvent être des personnes autres que celles qui ont créé la SCI ;
  • Les associés d’une SCI professionnelle ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports alors que chaque associé d’une SCI familiale est indéfiniment responsable des dettes de la société, et ce, quel que soit son apport.
  • Il est possible et autorisé au sein d’une SCI familiale de verser un montant maximum de 100 000 euros par parent aux héritiers sans aucune imposition, et ce tous les 15 ans.
  • Au sein d’une SCI professionnelle, l’exercice d’une activité commerciale est libre, ce qui n’est pas le cas au sein d’une SCI familiale.
  • Il n’existe aucun capital social minimum pour la SCI familiale et sa durée de vie est de 99 ans.
  • Enfin, au sein d’une SCI familiale, le coût des part sociales baisse en cas de transmission de nue-propriété.

II/ Quel est le but principal de la SCI professionnelle ?

Comme énoncé précédemment, une SCI professionnelle est créée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers attachés à une activité commerciale. La SCI professionnelle est souvent créée pour acheter les murs de son entreprise, ce qui à permet à la première de ne pas être liée légalement avec la seconde. Ainsi, la création de cette SCI engage nécessairement la signature d’un bail commercial. En effet, en établissant un bail commercial entre les deux entités, les loyers perçus par l’entreprise ne sont pas imposables, cela réduit donc l’assiette d’imposition. Il vous sera toutefois possible ensuite de résilier ce bail si vous le souhaitez, à l’amiable ou dans certaines conditions, de manière anticipée.
De plus, si vous effectuez un emprunt au sein d’un établissement bancaire, celui-ci sera financé par votre entreprise. Ainsi, cela permet d’acquérir un bien qui s’autofinance et qui restera la propriété de la société.

Par ailleurs, au sein d’une SCI professionnelle, il est possible de transmettre l’actif immobilier à des tiers puisque la SCI professionnelle détient des biens immobiliers. Toutefois, l’acquéreur n’a pas pour obligation d’acheter l’intégralité du patrimoine lors de l’acquisition de l’entreprise.

Il existe tout de même quelques inconvénients à la SCI professionnelle. En effet, acheter un bien avec son entreprise peut poser problème lors de la revente de l’entreprise. Pour vous donner un exemple, si l’entreprise se retrouve en liquidation judiciaire, cela entraînera la perte des locaux inscrits à l’actif de la société. Ou encore, si un acheteur est intéressé seulement par le fonds de commerce, la vente sera bloquée.

III/ Les formalités de création de la SCI professionnelle

Comme pour toute création d’entreprise, il existe certaines formalités à respecter.
En effet, pour commencer, la constitution de votre SCI passe par la rédaction de statuts. Certaines mentions, dans les statuts de la société sont obligatoires, comme :
  • la forme juridique de la société ;
  • son objet ;
  • sa dénomination ;
  • son siège social ;
  • son capital social ;
  • sa durée ;
  • les apports ;
  • la répartition des parts ;
  • la désignation d’un gérant ;
  • les conditions de vote ;
  • et enfin, ses règles de fonctionnement.

Ensuite, votre SCI professionnelle doit nécessairement procéder à l’ouverture d’un compte bancaire. La SCI devra ensuite publier un avis dans un journal habilité à publier des annonces légales. Enfin, il faudra inscrire votre SCI au Tribunal de Commerce compétent, ce qui permettra l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

IV/ La fiscalité de la SCI professionnelle

La SCI professionnelle bénéficie de différents régimes d’imposition. Toutefois, attention une fois que vous choisissez le régime d’imposition qui s’appliquera à votre SCI, vous ne pourrez plus en changer.
Dans le cas où vous optez pour l’Impôt sur le Revenu (IR) : chaque associé devra déclarer ses revenus sur leur déclaration d’impôts. Dans quel cas cette option est intéressante ? Elle est en effet intéressante si votre SCI dégage d’importants bénéfices et qu’elle est fortement imposée. Il vous sera ainsi possible de réduire votre assiette fiscale.
Si vous optez pour l’Impôt sur les Sociétés (IS). Dans quel cas cette option est intéressante ? Il vous est possible de défiscaliser l’amortissement du bien immobilier. Ainsi, être imposé à l’IS se révèle intéressant dans les débuts de la SCI, mais une fois que le bien est amorti, cela peut perdre de son intérêt.
Il est enfin possible au sein d’une SCI professionnelle de réduire les frais d’une partie du montant des bien loués, les intérêts de crédit mais encore les frais de gérance.

V/ Le coût de la création d’une SCI professionnelle

En effet, la création d’une SCI professionnelle engendre des frais. Sont notamment payants :
  • l’annonce légale publiée dans un journal habilité à publier des annonces légales. Le prix varie selon sa longueur, la politique de facturation du journal et le département dans lequel se trouve la société ;
  • l’enregistrement auprès du greffe du Tribunal de Commerce compétent. Le prix s’élève à 70,39 euros pour les SCI.
Il vous est toutefois possible de créer votre société en ligne de manière plus rapide.
Sources

Articles :

  • 1832 et suivants du Code civil relatifs à la société civile.
  • L.145-1 et suivants relatifs aux baux commerciaux.

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