Tout savoir sur les pouvoirs du gérant d’une sci

Au quotidien, la Société Civile Immobilière sera administrée par son gérant. C’est ce dernier qui prendra la plupart des décisions relatives à l’entretien des biens immobiliers possédés par la société. Pour être en mesure d’effectuer ce travail correctement, le gérant pourra bénéficier de certains pouvoirs. Quels sont les pouvoirs du gérant d’une SCI ? Existe-t-il des actes qu’il ne peut accomplir ? Engage-t-il sa responsabilité s’il commet une faute au sein de ses fonctions ? LegalVision vous explique tout ce que vous devez savoir sur les pouvoirs du gérant d’une SCI

Sommaire :

I/ Les pouvoirs du gérant d’une SCI
II/ La responsabilité du gérant de SCI

I/ Les pouvoirs du gérant d’une SCI

Les pouvoirs du gérant d’une SCI sont soumis à deux types de limite : l’objet social et les potentiels mécanismes de contrôle prévus dans les statuts.

A) Des pouvoirs limités par l’objet social de la SCI

Le gérant est le représentant légal de la SCI. Il a donc en principe le pouvoir d’accomplir tous les actes qui sont nécessaires à l’activité de la société et d’engager la société à l’égard des tiers.

Toutefois, les pouvoirs du gérant d’une SCI sont limités par l’objet social de la société. Cet objet social est défini précisément dans les statuts. Le choix de l’objet social de la société influencera également le code NAF de la société. Pour en savoir plus sur ce sujet, n’hésitez pas à consulter notre article dédié spécifiquement au code NAF.

Plus un objet social est spécifique, plus les pouvoirs du gérant d’une SCI seront restreints. En conséquence, lors de la rédaction des statuts, les associés devront veiller à bien préciser l’objet social de la SCI afin de ne pas accorder des pouvoirs trop importants au gérant. Toutefois, il faudra veiller à ne pas tomber dans l’excès inverse et rédiger un objet social particulièrement restreint. Afin de trouver un certain équilibre, il est souvent conseiller de le définir.

Vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, notre article dédié à l’objet social d’une SCI n’attend que vous.

Attention : l’objet social d’une SCI ne peut jamais être la réalisation d’une activité commerciale.

Les actes accomplis par le gérant dépassant l’objet social ne sont pas opposables à la SCI. De plus, si le gérant accomplit un acte qui va au-delà de l’objet social de la société, il engagera sa responsabilité.

B) Une possibilité de prévoir des limitations supplémentaires dans les statuts

De plus, si les associés estiment qu’il est nécessaire d’encadrer de manière plus importante les actes du gérant, ils peuvent modifier les statuts de la société afin d’y inclure des modalités de contrôle du gérant plus contraignantes. Par exemple, il est possible de prévoir que le gérant devra recueillir l’accord préalable des associés avant de conclure certains actes. Il peut notamment être très intéressant de prévoir un agrément des associés pour la cession d’éléments de l’actif social ou la prise d’engagements financiers importants.

Toutefois, prévoir une procédure d’agrément trop récurrente peut rendre la prise de décision trop complexe. Il conviendra donc de trouver un équilibre entre facilité de gestion et sécurité.

Les statuts peuvent également autoriser ou interdire toute délégation de pouvoir du gérant.

Enfin, les statuts peuvent prévoir une répartition spécifique des pouvoirs en cas de cogérance de la SCI.

Si le gérant ne respecte pas les limitations statutaires qui lui sont imposées, son mandat pourra être révoqué.

Par ailleurs, le gérant a une obligation d’informer ses associés chaque année, sur l’état des comptes de la société lors de l’approbation annuelle des comptes. S’il ne s’agit pas véritablement d’un mécanisme de contrôle des pouvoirs du gérant de la SCI, cela permettra tout de même aux associés d’évaluer la gestion effectuée par le dirigeant

II/ La responsabilité du gérant de SCI

Lorsque le gérant n’accomplit pas correctement sa mission, il pourra éventuellement engager sa responsabilité. C’est la juste contrepartie des pouvoirs du gérant d’une SCI.

A) La responsabilité du gérant dans l’exercice de ses fonctions

1. La responsabilité civile du gérant à l’égard des associés

Pour pouvoir engager la responsabilité civile du gérant, un associé devra prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Le gérant commettra une faute s’il a :

  • enfreint une obligation légale ou réglementaire,
  • violé les statuts de la société (notamment en accomplissant un acte dépassant l’objet social de la société),
  • commis une faute de gestion (c’est par exemple le cas si le gérant n’informe pas les associés sur l’état des comptes de la société lors de l’Assemblée générale annuelle).

Le préjudice peut concerner un seul associé ou être commun à l’ensemble des associés.

La preuve du préjudice et de la faute du gérant incombe à la personne qui revendique les dommages et intérêts.

2. La responsabilité civile du gérant à l’égard des tiers

À l’égard des tiers, le gérant engagera sa responsabilité uniquement en cas de faute détachable de sa fonction. Si la faute n’est pas détachable, c’est alors la responsabilité de la société qui sera engagée et non celle du gérant. Une faute est détachable des fonctions de gérant lorsqu’elle est commise intentionnellement et est d’une particulière gravité où est incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

Par ailleurs, les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

3. Responsabilité pénale du gérant de SCI

Le gérant engagera également sa responsabilité s’il commet un délit pénal. C’est notamment le cas lorsque le gérant commet un abus de confiance. L’abus de confiance est caractérisé lorsqu’une personne s’approprie un bien appartenant à un autre. Par exemple, le gérant commet un abus de confiance lorsqu’il encaisse lui-même une somme d’argent remise par un tiers qui aurait dû être transmise à la société.

4. Responsabilité fiscale du gérant de la société

Un dirigeant de SCI engagera sa responsabilité lorsqu’il commet une manœuvre frauduleuse ou une l’inobservation grave et répétée des obligations fiscales ayant pour effet de rendre impossible le recouvrement des impositions et des pénalités dues par la société. Le gérant de la SCI pourra alors être déclaré solidairement responsable du paiement de ces impositions et pénalités.

Par ailleurs, si le gérant de SCI est condamné pour travail dissimulé, il sera déclaré solidairement responsable du paiement des cotisations sociales dues par la société.

Pour aller plus en profondeur, lisez notre article sur la responsabilité du gérant d’une SCI.

B) La responsabilité du gérant associé de la société civile

La plupart du temps le gérant de la SCI est également associé de cette dernière. Or, à ce titre il a une responsabilité spécifique qui se cumulera avec la responsabilité dont il dispose en tant que gérant.

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société à proportion de leurs parts dans le capital social. En conséquence, si la société est en faillite les créanciers pourront saisir le patrimoine personnel des associés. Toutefois, les créanciers devront d’abord saisir les biens de la société avant de demander la saisie des biens des créanciers. Les créanciers ne pourront saisir les biens personnels des associés que si les biens de la société ne sont pas suffisants pour les désintéresser.

Il faudra donc que les associés soient extrêmement vigilants sur la bonne conduite de la SCI.

Par ailleurs, l’associé apporteur en industrie est tenu de la même manière que l’associé dont la participation dans le capital social est la plus faible (sauf dispositions statutaires contraires).

Toutefois, la responsabilité des associés de SCI n’est pas solidaire. Ainsi vous ne serez pas tenu de payer les dettes d’un autre associé qui serait en cessation de paiements.

Et voilà ! Vous connaissez maintenant tout sur les pouvoirs et la responsabilité du gérant. Vous pouvez maintenant créer votre SCI ou changer de gérant en toute sérénité.

 

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