SCI à l’IS : le guide pratique de l’option pour l’impôt sur les sociétés en SCI

Dans cet article, LegalVision vous expose les spécificités de la SCI à l’IS. Ainsi, quelles sont les conséquences de l’option pour l’impôt sur les sociétés pour une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme spéciale de société civile. En effet, c’est une société civile ayant une activité de location d’immeubles meublés ou non meublés.

La SCI sera constituée par les apports d’immeubles effectués par les associés. En échange de ces apports, les associés recevront des parts de la société. Ils devront nommer un gérant pouvant effectuer tous les actes de gestion et de direction de la société. Ils pourront changer de gérant pendant la vie de la société.

Mais lors de la création de la SCI, les associés devront choisir le régime fiscal auquel ils assujettiront leur SCI. Par principe, la SCI est assujettie à l’Impôt sur le Revenu (IR). Mais par exception, sur option, vous pourrez choisir l’imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cela aura des répercussions sur l’utilisation fiscale des déficits ainsi que sur les cessions de parts de la SCI.

Sommaire :

I/ L’imposition sur les bénéfices des SCI
II/ Les avantages fiscaux des déficits des SCI à l’IS ou l’IR
III/ L’imposition sur vos cessions de parts de SCI

I/ L’imposition sur les bénéfices des SCI

L’imposition sera en principe à l’IR mais vous pourrez choisir sur option la SCI à l’IS.

A) Le principe : l’imposition sur le revenu

De droit, si vous n’optez pour aucun régime fiscal, vous serez imposés à l’imposition sur le revenu (IR). Cela signifie que vous n’aurez pas d’imposition au niveau de la société. Les revenus seront directement intégrés et imposés dans le foyer fiscal des associés au barème progressif de l’IR.

L’ensemble de ces revenus sera directement imposé au barème suivant :

  • 0% pour les revenus allant de 0 à 9 964 Euros,
  • 14% pour les revenus allant de 9 964 à 27 519 Euros,
  • 30% pour les revenus allant de 27 519 à 73 779 Euros,
  • 41% pour les revenu allant de 73 779 à 156 244 Euros,
  • 45% pour les revenus au delà de 156 244 Euros.

Exemple : si votre seule source de revenu réside dans les loyers de la SCI et que vous percevez 9 000€ par an de cette SCI, vous n’aurez aucune imposition.

B) L’exception : la SCI impôt sur les sociétés

Vous pouvez aussi choisir l’option de l’impôt sur les sociétés. Depuis la loi de finances 2019, cette option est révocable pendant 5 ans. Ensuite, ce choix devient irrévocable ! Vous ne pourrez pas revenir à l’IR par la suite.

Si vous choisissez ce régime fiscal des sociétés de capitaux vous serez imposable 2 fois. Une première fois sur les bénéfices de la société au titre de l’impôt sur les sociétés et une deuxième fois lors de la distribution des dividendes au titre de l’imposition sur les dividendes.

Ainsi le taux de l’impôt sur les sociétés est le suivant :

  • 15% pour les bénéfices allant de 0 à 38 120 Euros,
  • 28% pour les bénéfices allant de 38 120 à 500 000 Euros,
  • 31% (au lieu de 33,1/3% l’année précédente) pour les bénéfices supérieurs à 500 000 euros.

Ces taux ne s’appliquent que pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7,63 millions d’euros sur l’exercice. Si votre chiffre d’affaires est supérieur, alors le taux sera de 28% puis de 31% ou 33,1/3%.

Une fois ces taux applicables, vous serez imposés sur les dividendes à la Flat Tax au montant de 30%. Ce montant se divise en 17,2% pour les cotisations sociales et 12,8% pour l’imposition sur le revenu.

Exemple : l’entreprise SCI C a un bénéfice avant impôt de 50 000€ et souhaite le distribuer à ses deux actionnaires. 

  • Impôt sur les sociétés : 38 120*0,15+((50 000-38 120)*0,28) = 5 718 + 3326,4 = 9 044,4€ d’impôt sur les sociétés.
  • Bénéfice après impôt: 50 000 – 9044,4 = 40 955,6€
  • Flat tax :40 955,6 * 0,30 = 12 286,68€ de flat tax.

Par conséquent, les deux associés réunis recevront une somme de 40 955,6 – 12 286,68= 28 668,92€, soit la moitié de cette somme pour chaque associé. 

II/ Les avantages fiscaux des déficits des SCI à l’IS ou l’IR

Les avantages seront différents que vous soyez dans une SCI à l’IR ou une SCI à l’IS.

A) Les avantages pour la SCI à l’IR

À l’IR, vous serez imposé selon l’activité de votre SCI. Votre SCI peut avoir 3 types d’activité :

Les BIC sont les Bénéfices Industriels et Commerciaux. Les BIC sont dit professionnels lorsque l’exploitant a une participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à cette activité.

En résumé si vous êtes en location nue, vous pourrez imputer les déficits sur l’ensemble de votre revenu mais dans la limite de 10 700€. Si vos déficits sont supérieurs, vous pourrez les reporter sur les années suivantes dans la limite de 10 ans.

Lorsque vous êtes en location meublée professionnelle, vous pourrez imputer les déficits sur l’ensemble de votre revenu sans plafond et sans limite de durée de report sur les années suivantes.

Si vous êtes en location meublée non professionnelle, vous pourrez imputer les déficits seulement sur les revenus de même catégorie. Ils ne seront reportables que sur une durée de 6 ans.

B) Les avantages pour la SCI soumise à l’IS

A l’impôt sur les sociétés, si votre SCI à l’IS a des déficits, vous pourrez les imputer sur les bénéfices. Vous pouvez faire deux types de report :

  • Un report en avant,
  • Un report en arrière.

Le report en avant consiste à imputer les déficits des années précédentes sur les déficits des années suivantes. L’imputation du report en avant est plafonnée, c’est-à-dire qu’elle est limitée à 1 million d’euros par an, majoré de 50 % de la fraction du bénéfice supérieure à ce plafond.

Exemple : l’entreprise G réalise un déficit de 1 200 000€ en 2018 et un bénéfice de 1 100 000€ en 2019. Pour un report en avant, le calcul sera le suivant : 1 000 000 + 0,50*(1 100 000- 1 000 000) = 1 050 000€. Ce montant plafonné de déficit s’imputera sur les 1 100 000€ de bénéfices. Il restera donc 50 000€ soumis à l’impôt sur les sociétés.

Le report en arrière consiste à imputer le déficit de l’année en cours sur le bénéfice de l’année dernière. Le report en arrière est autorisé uniquement sur un seul bénéfice, celui de l’exercice précédent, et dans la limite d’1 million d’euros.

Exemple : l’entreprise E réalise un déficit de 5 000 000€ en 2019 et un bénéfice de 3 000 000€ en 2018. Vous pourrez faire un report en arrière des déficits. Le report en arrière sera donc de 1 millions d’euros en raison du plafond. Ainsi, le bénéfice de 2018 sera de 3 000 000 – 1 000 000 = 2 millions d’euros. Le bénéfice imposable de 2018 sera donc réduit à 2 millions d’euros grâce au report en arrière des déficits.  

III/ L’imposition sur vos cessions de parts de SCI

Quel que soit le régime fiscal choisi, vous paierez des droits de mutation à hauteur de 5% de la valeur réelle de vos parts. Mais qu’en est il de l’imposition sur les plus-values ?

A) L’imposition sur les cessions de parts de SCI soumises à l’IR

Lorsque vous effectuez une cession de parts sociales, vous pouvez réaliser une plus value. Le calcul d’une plus-value de cession de parts de SCI est le suivant : Prix de vente des parts sociales – prix de revient (d’achat ou de souscription) = Plus-value.

Cette plus-value bénéficiera d’abattements fiscaux :

  • 6 % chaque année à partir de la 6ème année pour le barème progressif de l’IR, ce qui implique une exonération totale au bout de 22 ans ;
  • 1,65% chaque année à partir de la 6ème année pour les cotisations sociales puis 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année. Cela implique une exonération totale au bout de 30 ans.

Une fois l’assiette d’imposition de la plus-value calculée, vous appliquerez le taux total de charges de 36,2%. Il est décomposé de la façon suivante :

  • 19% pour l’IR.
  • 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Exemple : vous détenez des parts depuis 10 ans dans une SCI soumise à l’IR. Vous les avez achetées à 1000€ et vous les revendez à 1500€. La plus-value est donc de 1500-1000= 500€. L’abattement au titre des cotisations sociale est de 1,65*5 =8,25. L’abattement au titre de l’IR est de 6*5=30.

Ainsi, l’assiette des cotisations sociales après abattement sera de 500*(1-0,0825)=458,75€L’assiette de l’IR après abattement sera donc de 500*(1-0,70) = 350€. Enfin, les taux de charges doivent être appliqués à cette assiette :

  • 458,75* 0,172= 78,905. Le montant des cotisations sociales sera de près de 80€.
  • 350*0,19= 66,5. Le montant de votre IR sera d’environ 65€.

B) L’imposition sur les cessions de parts de SCI à l’IS

Si vous souhaitez céder vos parts de SCI soumise à l’IS, deux cas sont possibles :

  • Soit l’associé de la SCI à l’IS est une personne physique et vous serez soumis au régime des plus-values de cession de titres.
  • Soit l’associé de la SCI à l’IS est une société et vous serez soumis au régime des plus-values professionnelles.

Nous nous concentrerons sur la majorité des cas, c’est à dire le régime de la plus-value de cession de titres. Dans ce régime, après le calcul de la plus-value, vous devrez choisir le mode d’imposition auquel vous souhaitez être imposé parmi les deux suivants :

  • Soit à la flat tax au taux de 30% ;
  • Soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

En ce qui concerne la flat tax vous ne bénéficierez d’aucun abattement. La plus-value sera donc imposée directement au taux de 30%.

En ce qui concerne le barème progressif cela dépend de la date d’acquisition des titres. Si vos titres ont été acquis avant le 1er janvier 2018, alors vous bénéficierez d’un abattement à hauteur de 50% ou 65% selon la durée de détention de vos titres. Si vos titres ont été acquis après le 1er janvier 2018, vous ne bénéficierez d’aucun abattement.

Cédez vos parts sociales

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