Calcul de la plus-value de cession de parts SCI

La cession des parts sociales d’une SCI implique d’accomplir toute une série de formalités. En effet, il conviendra de suivre toute une procédure d’agrément, laquelle peut être aménagée dans les statuts de la SCI. Alors, il conviendra à l’acheteur des parts sociales de faire enregistrer la cession auprès du centre des impôts. Or, le pendant de cet enregistrement sera l’imposition, pour le vendeur, de la plus-value de cession de parts de SCI. Ainsi, il convient de déterminer le montant de cette plus-value afin de procéder au calcul de la plus-value de cession de parts SCI.

I/ Détermination de l’assiette imposable : le montant de la plus-value.

Le calcul de la plus-value de cession de parts SCI implique d’en déterminer l’assiette. Or, pour cela il conviendra d’opérer une soustraction. En effet, avant retraitement pour abattements, le montant de la plus-value est égal à :

  • [Prix de vente des parts sociales] – [Prix d’acquisition, ou de souscription, des parts sociales].

Ainsi, le prix de vente, ou de cession, correspond à la valeur stipulée dans l’acte de cession des parts sociales. Il est librement déterminé par les parties à la cession. Ce prix devra être majoré de certaines charges et indemnités prévues au profit du vendeur des parts sociales. Encore, ce prix pourra être minoré de certains frais supportés par le vendeur du fait de la cession.

Encore, concernant le prix d’acquisition, ou de souscription, des parts sociales, celui-ci correspond au prix acquitté par le cédant lorsqu’il a obtenu les parts sociales. Si le cédant a obtenu la propriété de ses parts sociales gratuitement, la valeur à retenir sera celle qu’aura déterminé l’administration pour le calcul des droits de mutation. Aussi, si le cédant a obtenu ses parts à la création de la SCI, leur valeur d’acquisition sera égale à leur valeur vénale telle qu’établie au moment de la création de la société. En outre, il est possible de majorer le prix d’acquisition de certains frais engendrés par cette acquisition.

II/ Calcul de la plus-value de cession de parts SCI soumise à l’IS.

Dès lors que la SCI est soumise à l’IS, et que le vendeur des parts est un associé personne physique, la plus-value cession de parts de SCI sera imposée en suivant le régime des plus-values mobilières. Ainsi, il y aura application du régime classique d’imposition des plus-values en cas de cession de parts sociales.

Encore, le cédant pourra prétendre à des abattements sur l’assiette de la plus-value en fonction de la durée de détention des parts sociales. Sinon, le vendeur des parts sociales pourra prétendre à l’application de la « flat taxe » au taux global de 30%. En effet, l’application de ce prélèvement forfaitaire unique peut présenter de l’intérêt si le cédant doit supporter une imposition dans les tranches hautes de l’impôt sur le revenu.

Enfin, si le cédant des parts sociales est une société, la plus-value réalisée sera imposée selon le régime des plus-values professionnelles.

III/ Calcul de la plus-value de cession de parts SCI soumise à l’IR.

À titre liminaire, il convient de noter que, dès lors qu’un associé de la SCI est une société, la plus-value de cession de ses parts sociales sera imposée au titre du régime de la plus-value professionnelle. Seul l’associé personne physique peut prétendre au régime d’imposition des plus-value immobilières.

A/ La transparence de la SCI soumise à l’IR.

Dès lors que la SCI est soumise à l’IR, la société est dite transparente. En effet, ce seront les associés qui seront directement imposés sur ses bénéfices, au titre de leur propre déclaration d’impôts. Or, cette transparence implique que vendre les parts de la société sera considérer comme vendre ses biens. Ainsi, vendre les parts de la SCI revient à vendre les immeubles qu’elle détient. Ainsi, la vente des parts de la société entraînera l’application du régime des plus-values immobilières.

B/ Calcul de la plus-value de cession de parts SCI : les abattements.

1/ Calcul plus-value cession parts SCI : l’abattement au titre des prélèvements sociaux.

Un abattement s’applique sur l’assiette de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux. L’ampleur de cet abattement dépendra de la durée de détention des parts sociales. Ainsi, l’abattement sera de :

  • 0% pour les parts sociales détenues depuis moins de 6 ans ;
  • Puis 1,65% par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième année ;
  • 1,6% pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • Et 9% par année au-delà.

Ainsi, il sera possible d’atteindre une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention des parts sociales.

2/ Calcul plus-value cession parts SCI : l’abattement au titre de l’impôt sur le revenu.

Un abattement s’applique sur l’assiette de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. L’ampleur de cet abattement dépendra de la durée de détention des parts sociales. Ainsi, l’abattement sera de :

  • 0% pour les parts sociales détenues depuis moins de 6 ans ;
  • Puis, 6% par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième année ;
  • Et 4% d’abattement au titre de la vingt-deuxième année.

Ainsi, après 22 ans de détention des parts sociales, le cédant sera totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilières au titre de la cession des parts de la SCI. De même, le calcul de la plus-value sera alors inutile.

C/ Calcul de la plus-value de cession de parts SCI : les taux applicables.

L’imposition de la plus-value de cession de parts sociales de SCI se fera, après application des abattements sur l’assiette d’imposition, au taux de 19%, auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,20%.

Or, le taux de 19% n’est qu’un taux de base. En effet, une surtaxe s’applique dès lors que la plus-value imposable est d’un montant supérieur à 50 000 €. Celle-ci se ajoutera une imposition pour un taux variant entre 2 et 6% en fonction du montant de la plus-value immobilière imposable.

D/ Calcul de la plus-value de cession de parts SCI : les exonérations.

Dès lors que le vendeur des parts sociales est une personne physique, il est possible de connaître une exonération. En effet, le régime des plus-values immobilières prévoit une exonération de la plus-value cession de parts SCI pour les associés occupant l’immeuble de la SCI au titre de leur résidence principale. Ainsi, dans ce cas il n’y aura pas d’imposition de la plus-value de cession de parts sociales de SCI.

Néanmoins, cette exonération ne sera possible que si les associés occupent l’immeuble à titre gratuit. Encore, cette exonération sera proportionnelle à la fraction de l’immeuble occupée par l’associé cédant. Ainsi, s’il occupe tout l’immeuble gratuitement, au titre de sa résidence principale, l’exonération de la plus-value sera totale.

 

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