Tout savoir sur le statut SCI : gérer un patrimoine immobilier en créant une société

Le statut SCI désigne la société civile immobilière, qui est assez répandue en France. Qu’est-ce qu’une SCI ?  C’est un type de société constituée dans le but d’achat immobilier ou autre. Finalement la SCI sert à avoir une activité très souvent en lien avec l’immobilier : la location, l’achat, la vente, la gestion de biens immobiliers ou de terrains.

Comme toutes les autres sociétés la SCI est également doté d’un patrimoine professionnel. La seule différence est que les associés sont responsables indéfiniment.

Selon la définition de la SCI, la constitution d’une telle société n’est possible que s’il y a au moins deux associés.

Comment fonctionne une SCI ?

La loi fixe certaines règles concernant la SCI, elles sont assez sommaires. Les règles de fonctionnement d’une SCI est contenu dans les statuts. Les statuts organisent le fonctionnement de la SCI, dont la gestion est assurée par les associés. Elle est dirigée par un gérant.

Dans le fonctionnement de la SCI les associés prennent part aux décisions concernant la vie sociale de la SCI. Ils détiennent des droits acquis en l’échange de des apports effectués au capital de la société.

Les avantages et les inconvénients du statut SCI

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ? Concernant d’abord les avantages du statut SCI, on peut noter un cadre légal assez souple qui permet une flexibilité dans le fonctionnement de la SCI. C’est une forme sociale qui est attractive pour les propriétaires de biens immobiliers. En effet, la SCI présente une organisation et une structure qui permet de mettre en place un certain nombre de stratégie patrimoniale et de montage.

Les avantages du statut SCI

Tout d’abord, comme premier avantage de la SCI on peut noter que la SCI présente une structure très avantageuse pour les personnes qui souhaiteraient investir dans l’immobilier. Cette forme sociale permet d’augmenter la capacité financière des associés et faciliter les prêts en vue d’obtenir des biens immobiliers.

Comme second avantage du statut SCI il y a la protection du patrimoine des associés. En effet la création d’une société quelle qu’elle soit permet d’ouvrir un patrimoine distinct et propre à la société. Si des créanciers se retrouvent impayés alors ils se retourneront sur la société d’abord et sur les associés ensuite. La SCI présente ainsi des avantages dans la gestion du patrimoine personnel des associés, notamment :

  • Contracter un emprunt avec la société et financer l’immeuble grâce aux loyers versés,
  • Faciliter la succession en permettant aux héritiers d’obtenir les parts sociales, cette forme sociale facilite le partage,
  • La SCI permet aussi de palier aux règles de l’indivision qui s’appliquent après un décès, ou bien dans certains mariages de séparation de biens.

Enfin on trouve aussi des avantages fiscaux du statut SCI, dus à la liberté de choix de l’imposition. La SCI peut être imposée à l’IR ou bien elle peut exercer une option pour l’IS qui est irrévocable. L’option à l’IS peut permettre à une SCI de neutraliser l’impôt durant la durée de l’amortissement.

La société civile immobilière (SCI) n’est pas tenue de déposer les comptes, si elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Ceci peut représenter un avantage certain en termes de gestion et de comptabilité.

Les inconvénients du statut SCI

A côté de ces avantages on trouve aussi quelques inconvénients du statut juridique d’une SCI, en effet comme dans toutes les sociétés la SCI doit faire face à une réglementation assez stricte sur les formalités obligatoires, la SCI doit également faire face à des obligations de réunion pour les assemblées générales annuels. De la même manière, pour rédiger les statuts d’une SCI, l’aide d’un professionnel est fortement recommandée. Enfin, la SCI peut se retrouver face à des obligations comptables lourdes.

Dans le cadre de la SCI familiale les avantages et les inconvénients sont sensiblement les mêmes, le plus gros avantage d’une SCI immobilière familiale est sans doute d’éviter les conséquences liées à l’indivision d’un immeuble.

Le capital social dans la SCI

La société civile immobilière doit nécessairement contenir un capital social, la SCI familiale également, c’est une obligation légale qui doit apparaitre dans les statuts de SCI. Capital minimum SCI : le capital social peut-être fixe ou variable sachant qu’il n’y a pas de minimum requis.

Le capital social de la SCI est constitué :

  • D’apports en nature : apports de biens meubles ou immeubles,
  • D’apports en numéraire : apport d’une somme d’argent.

La SCI à capital fixe

Le capital social fixe ne peut pas varier, il n’y a pas de capital plancher ou plafond. Dès lors qu’il y a une modification au niveau du capital social, il faudra réaliser une formalité modificative, qui nécessitera une modification des statuts et un enregistrement auprès du greffe compétent sur décision des associés.

La SCI à capital variable

Les sociétés civiles immobilières peuvent opter pour un capital variable, dans ce cas les statuts doivent prévoir un capital minimum et un capital maximum, le capital pourra varier entre ces différents montant. Mais le montant minimum doit être déterminé dans les statuts de la SCI.

La variation du capital social de la SCI entre ces deux montants ne nécessitera pas de réaliser une augmentation de capital ou une réduction. Le capital social pourra être modifié sans publicité.

Le régime fiscal de la SCI

Lors de l’immatriculation de votre SCI, vous devrez effectuer des choix fiscaux et choisir entre une imposition des bénéfices de la SCI au titre de l’IS (impôt sur les sociétés) ou au titre de l’IR (impôt sur le revenu). Ceci est valablement également pour les SCI familiales. La fiscalité de la SCI repose sur le principe de transparence.

La fiscalité des SCI imposées à l’IR

La SCI est par défaut imposée à l’impôt sur le revenu. Lorsque la SCI est à l’IR, l’imposition des bénéfices se fait directement entre les mains des associés.

L’imposition varie en fonction de la quote-part détenu par chaque associé et également en fonction de sa qualité au sein de la SCI. Les loyers qui sont encaissés par la SCI ou la SCI familiale sont taxés directement pour les associés dans la catégorie des revenus fonciers en fonction de leur quote-part détenue. Ces revenus sont également, assujettis aux prélèvements sociaux.

La fiscalité d’une la SCI imposée à l’IS

Le gérant de la SCI ou de la SCI familiale dispose d’une option pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, s’ils exercent leur option elle est irrévocable.

La SCI imposée à l’IS sera imposée sur les bénéfices réalisées au cours de l’exercice. Un taux réduit de 15 % sur les 38120 premiers euros. Au-delà on applique le taux normal de 33.33%.

Fiscalité de la SCI : que faut-il choisir ?

Les deux régimes d’imposition peuvent présenter des avantages et des inconvénients sur certains points.

La fiscalité de la SCI à l’IR peut être intéressante car :

  • L’imposition de la plus-value suite à la revente du bien, si ce dernier a pris de la valeur est plus douce ;
  • Dans le cas des SCI familiale, l’imposition au titre de l’Ir permet une comptabilité plus facile.

 

La fiscalité de la SCI à l’IS peut elle aussi présenter divers avantages :

  • Les bénéfices ne sont pas taxés au titre des prélèvements sociaux,
  • La taxation des loyers est moins lourde que lors de l’imposition à l’IR.

 

Souvent on opte pour l’IR au début de la vie sociale de la SCI. N’hésitez pas à contacter nos experts si vous voulez faire un point sur vos choix fiscaux lors de l’immatriculation de votre SCI.

Le gérant de SCI

Au départ, avec le statut SCI, la nomination d’un gérant n’était pas obligatoire. Depuis 1978 c’est obligatoire, un gérant doit être identifié.

La nomination du gérant

Le principe est celui de la liberté lors de la nomination du gérant. La SCI doit désigner un gérant mais peut choisir celui qui convient selon ses modalités. On peut nommer une personne morale ou une personne physique. Les conditions de nomination du gérant sont mentionnées dans les statuts. Il peut être nommé dans les statuts ou en annexe dans un acte distinct. Par simple décision majoritaire il peut être révoqué.

Si pour quelque raison que ce soit, la société se trouvait dépourvue de gérant, tout associé peut demander au Président du tribunal la désignation d’un mandataire pour réunir les associés afin qu’ils nomment un gérant. Si une SCI reste plus d’une année sans remplacer le gérant, elle peut être dissoute.

Les pouvoirs du gérant

Le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société, sauf disposition contraire des statuts. Les statuts de la SCI peuvent prévoir qu’avant telle ou telle opération, une autorisation préalable des associés est nécessaire.

Il engage la société par les actes qu’il accomplit entrant dans l’objet de la société.

En cas de pluralité de gérant chaque gérant de la SCI est considéré comme étant doté des pleins pouvoirs comme s’il était le seul.

Immatriculez votre SCI avec l’équipe juridique de LEGALVISION !

Si vous souhaitez créer une SCI ou une SCI familiale et que vous avez besoin d’assistance juridique pour monter votre dossier, n’hésitez pas à contacter nos experts. Nous nous occupons de générer tous les documents juridiques nécessaires à l’immatriculation de votre SCI, nous procédons à l’enregistrement des statuts de votre SCI auprès du greffe compétent. Le dépôt des statuts de SCI et de l’ensemble des documents est effectué dans les 48h.

L’enregistrement des statuts d’une SCI auprès des services des impôts n’est plus obligatoire depuis juillet 2015, sauf si l’acte de constitution comporte un apport d’un immeuble.

Notre rémunération pour immatriculer votre SCI ou SCI familiale est fixée à 139 € HT, il faudra également prévoir les coûts d’enregistrement des statuts de votre SCI appelés frais de greffe : 74.10 € et les frais d’annonce légale de 118 € HT.

 

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