SCI ou nom propre : quelle est la meilleure option pour acheter un bien immmobilier ?

sci ou nom propre

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est possible d’acquérir ce bien en SCI ou nom propre. Dans le premier cas, il faut créer une société, qui sera propriétaire de l’immeuble. Dans le second cas, il s’agit d’un achat dans les conditions courantes, par une personne physique.

Beaucoup de personnes optent pour la création d’une SCI en famille, car elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour transmettre un patrimoine. Mais la création de ce type de société doit répondre à un certain nombre de conditions. Néanmoins, à la question de savoir s’il faut acheter en SCI ou nom propre, il n’y a pas de réponse préétablie. Le choix doit être fait en fonction des souhaits spécifiques du ou des acheteurs du bien.

Pour vous aider à faire un choix entre acheter un bien immobilier en SCI ou nom propre, nous revenons dans cet article sur les différences entre ces deux options : les cas dans lesquels il est avantageux de créer une SCI, les modalités de gestion d’une SCI et comment exercer une activité de location.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Nom propre ou SCI : quelles sont les différences entre l’acquisition en SCI et l’achat en nom propre ?
II/ Nom propre ou SCI : quel choix offre la fiscalité la plus avantageuse ?
III/ Nom propre ou SCI : quelle est la solution la plus simple à mettre en œuvre ?
IV/ Nom propre ou SCI pour location : comment investir dans l’immobilier ?

I/ Nom propre ou SCI : quelles sont les différences entre l’acquisition en SCI et l’achat en nom propre ?

La différence entre SCI et nom propre tient au fait que lors d’un achat par une SCI, ce sera la société qui sera propriétaire du bien. Les associés de la société détiennent des parts sociales représentatives du capital social.

Comment choisir entre SCI ou nom propre ? Il est souvent conseillé d’acheter via une SCI pour un couple en concubinage. En effet, juridiquement, les concubins ne bénéficient pas d’une protection juridique satisfaisante en comparaison aux couples liés par un PACS ou un mariage. S’ils achètent un bien en leurs noms propres, ils seront soumis au régime de l’indivision, avec tous les inconvénients que celui-ci apporte. En créant une SCI pour acheter leur résidence principale, les concubins se protègent l’un l’autre, notamment en cas de décès. Le bien sera transmis au concubin survivant, associé de la SCI, tout en évitant des frais de succession élevés.

Si une SCI n’est pas créée, le régime applicable est celui de l’indivision.

II/ Nom propre ou SCI: quel choix offre la fiscalité la plus avantageuse ?

Pour choisir entre réaliser un achat immobilier en nom propre ou SCI, il faut également analyser la fiscalité applicable, qui est un des points forts de la SCI. Elle offre indéniablement un régime fiscal plus avantageux que l’achat en nom propre, qui offre divers allègements. C’est par exemple le cas pour la transmission aux enfants, lorsque les enfants et les parents sont associés de la société. Ces derniers ont fait l’objet de donations successives avec réserve d’usufruit. Ainsi, à la mort des parents, les enfants n’auront aucun frais de succession à régler.

A) SCI ou nom propre : comment faire des donations successives ?

Pour les donations entre parents et enfants, la loi prévoit un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Ainsi, les parents cèdent des parts sociales (la nue-propriété plus précisément) régulièrement aux enfants et les font rentrer dans la société en respectant cette limite. Ils évitent ainsi à leurs enfants d’avoir à payer des droits de succession sur les parts reçus dans cette limite. Il existe aussi un abattement pour les donations entre grands-parents et petits-enfants de 31 865 €. Ces abattements sont à prendre en compte pour chacun des enfants : s’il y a 3 enfants, il est possible des donations jusqu’à 300 000 € en tout (en ne dépassant pas 100 000 € pour chaque enfant).

B) SCI ou nom propre : quel est le régime applicable à une donation effectuée hors du cadre d’une SCI ?

Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en même temps d’un bien, il s’agit d’une situation d’indivision. Chacun des propriétaires du bien à des droits sur la totalité du bien. Ce régime pose souvent des difficultés, et ce particulièrement en cas de désaccord entre les propriétaires. En effet, les décisions, la plupart du temps, doivent être prises à l’unanimité des propriétaires. On peut donc facilement arriver à des situations dans lesquelles la prise de décisions est bloquée. Enfin, ce régime est le plus souvent temporaire. Pour éviter de prendre des risques trop importants, il est possible de signer une convention d’indivision établie entre les propriétaires, qui viendra poser des règles en offrant un cadre juridique.

Avant de choisir entre acheter en SCI ou en nom propre, il faut donc analyser les aspects mentionnés ci-dessus. Pour résumer, on peut dire que pour transmettre un patrimoine, la SCI est particulièrement avantageuse.

III/ Nom propre ou SCI : quelle est la solution la plus simple à mettre en oeuvre ?

La SCI présente, en tant que société, un formalisme à respecter et donc une certaine lourdeur de gestion. Mais, en étant bien guidé dans vos choix, ces démarches ne seront plus un obstacle. Il faut tout d’abord respecter les formalités de création de la société, c’est à dire immatriculer la société. Comme pour toute société, des statuts doivent être rédigés. Dans ces statuts, on trouve l’objet social de la société. Celui-ci doit être défini suffisamment largement pour ne pas avoir à réaliser une modification statutaire dans le futur. La SCI étant une société civile, il est interdit d’indiquer l’exercice d’activités commerciales dans l’objet social de la société.

Une fois la société immatriculée, des formalités sont à accomplir tout au long de la vie de l’entreprise. Il faut respecter les obligations comptables et fiscales. Du point de vue comptable, il n’est pas obligatoire chaque année de faire parvenir les comptes annuels de la société au greffe.

À tout moment, il est possible de changer une SCI en nom propre. Il s’agit de la situation dans laquelle les associés souhaitent quitter la SCI.

Dans deux cas, la constitution d’une SCI pour acheter des biens immobiliers est à exclure :

    • Pour acheter seul : une SCI ne peut être créée qu’avec deux associés ou plus. Il n’est pas possible de créer une société unipersonnelle. Ainsi, pour acheter un bien seul, il est uniquement possible d’acheter en son nom propre.
    • Acheter pour exercer une activité commerciale : une SCI est une société civile immobilière. N’étant pas une société commerciale, il n’est pas possible de passer des actes de commerce dans le cadre d’une SCI. Par conséquent, en SCI, il n’est pas possible d’exercer des activités de location et de conserver le régime comptable favorable.

IV/ Nom propre ou SCI pour location : comment investir dans l’immobilier ?

Pour exercer une activité de location, est-il préférable d’investir en SCI ou en nom propre ? Pour résumer, la SCI présente des avantages en matière de location non-meublée alors qu’il est préférable de rester en nom propre pour des activités de location meublée. Là encore, il faut néanmoins apprécier la situation spécifique des associés. L’impôt sur les sociétés correspond à un taux fixe de 33 1/3 % pour la société (avec des taux réduits de 15 % et 28 % en fonction du bénéfice réalisé). L’impôt sur le revenu connaît un barème progressif. Il faut donc faire le calcul afin de déterminer la solution la plus avantageuse du point de vue fiscal.

Si les associés de la SCI souhaitent faire de la location meublée à titre habituel, cela entraîne deux conséquences principales :

      • L’activité de la SCI devient commerciale ;
      • La société ne sera plus soumise à l’impôt sur le revenu mais à l’impôt sur les sociétés.

La location meublée n’est pas habituelle si elle se fait uniquement sur de courte durée et qu’elle ne se répète pas chaque année (locations saisonnières durant la période estivale par exemple).

En revanche, la location non-meublée constitue toujours une activité civile. La SCI restera donc soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés comme pour l’exercice d’une activité de location meublée.

En conclusion :

Ce comparatif entre achat entre SCI ou nom propre doit être appliqué à votre situation particulière. Les personnes souhaitant acquérir le bien immobilier doivent analyser tous les aspects précédemment énumérés avant de prendre une décision.

Enfin, il est conseillé de constituer une SCI pour des concubins qui souhaitent acheter un bien ensemble. En revanche, si vous souhaitez exercer une activité seul ou une activité commerciale, la création d’une SCI n’est pas possible.

Maxime Ballester

Maxime est juriste spécialisé en droit des sociétés chez LegalVision. Il est passionné par le droit et l'univers des startups.

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61 Comments

  1. Ornella de Carolis

    Visitor Rating: 5 Stars

  2. débutatimmobilier

    Je veut acheter immeuble et deux locaux commerciaux inclus, est ce que j’ai le droit à la SCI ?

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,
      Vous avez tout à fait le droit de créer une SCI pour acheter des biens immobiliers.
      Cela impliquera, néanmoins, de vous associer. Il faut être au minimum deux personnes pour créer une SCI.
      Mais, cette exigence permet également une mise en commun des moyens.
      Au final, le choix de créer ou non une SCI vous revient tout entier, considération prise de vos besoins personnels.

  3. Bonjour,

    Merci pour votre article. Mon objectif est d’investir dans l’immobilier.
    J’ai le choix entre créer une SCI en famille qui rachètera la maison de mon frère (elle persevera un loyer de mon frère tous les mois) puis par la suite 1 ou 2 autre bien ou acheter à mon nom un appartement meublé ou non.

    Si je fais un achat à mon nom, que se passera t-il de ma situation fiscale ?
    Est ce que je devrais déclarer si le bien ne me rapporte pas d’argent ?

    Merci !

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Le régime fiscal dépendra de la nature de votre investissement.
      Bien entendu, dans tous les cas, si vous dégagez des revenus ceux-ci seront imposés au titre de votre déclaration des revenus.
      Si vous investissez pour proposer une location meublée, les revenus dégagés par cette activité seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
      Si vous investissez pour proposer une location nue, les revenus dégagés par cette activité seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
      Si vous vous placez dans leurs conditions, vous pourrez également bénéficier des mesures de faveur fiscale, ce qui peut diminuer votre charge d’imposition (Loi Pinel, déficits fonciers).
      Et, si le bien ne vous rapporte pas d’argent, vous n’aurez simplement aucun revenu foncier ou BIC à déclarer, à moins que d’autres sources de revenus alimentent ces postes d’imposition.

  4. Bonjour,
    Nous sommes un couple marié sous la communauté avec 3 enfants mineurs, actuellement nous ne sommes pas imposables nous envisageons d acheter une grande maison. Dans cette maison nous souhaitons amenager un studio que nous voulons louer

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Créer une société, notamment une SCI, peut vous permettre de « diviser » les impositions.
      Notamment, une SCI à l’IS sera imposée elle-même, à sa proche échelle. Les bénéfices de la SCI ne seront donc pas pris en compte au titre de votre propre déclaration de revenus.
      Au besoin, je vous invite à appeler nos conseillers au 05 35 54 57 42, lesquels pourront vous expliquer plus en détail le régime d’imposition d’une SCI à l’IS, et notamment l’impact d’une location meublée ou non.

      Bien à vous.

      1. Bonjour, j’ai moi aussi du mal a me décider, je suis sur le point d’acheter un appartement pour le mettre a la location, je suis en couple avec deux enfants et non imposable, certains me conseillé de le mettre en non propre et d’autres me dises sci normal et is , pouvez vous m’aider a faire mon choix, merci beaucoup.

        1. Gianni De Georgi

          Bonjour,

          Nous ne sommes malheureusement pas habilités par la loi à faire du conseil juridique, cependant nos experts pourront vous aider dans les plus brefs délais à effectuer certaines démarches, vous pouvez les contacter au lien suivant : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

          Bien à vous.

  5. Bonjour ,
    Nous sommes un couple marié avec deux enfants.nous aimerions acheter une maison en sci, et la louer à nos parents .
    Nous faisons un crédit immobilier et la location rembourse notre prêt ?
    Serons nous imposables sur nos revenus même si on ne dégage pas de bénéfices ?
    Merci pour votre réponse ,
    Bien cdlt ,
    F.matell

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      En effet, le fait de rembourser un prêt immobilier avec les revenus de la location constitue un effet de levier classique.
      Dans le cadre d’une SCI, le régime fiscale de base est celui de l’impôt sur le revenu. Les éventuels bénéfices de la SCI seront donc directement imposés entre vos mains.
      Pour contrecarrer cela, il est possible d’exercer une option pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la société sera directement imposée si elle réalise des bénéfices.
      Néanmoins, cette option n’est pas toujours la meilleure, notamment considération prise des taux de l’impôt sur les sociétés.
      Le régime fiscal de votre SCI peut également grandement dépendre du mode de location que vous envisagez (meublée ou nue).
      Si vous avez besoin de plus d’informations, je vous invite à contacter nos conseillers au 05 35 54 57 42, lesquels pourront vous informer plus en détail sur le mode de fonctionnement et le régime fiscal de la SCI.

      Bien à vous.

  6. bonjour valentin
    ma soeur s est pri un credit pour un appartement au mois de mai 2018 seulement on lui propose une mutation dans le sud ,
    est il possible de creer un sci entre nous 2 et mettre le credit dessus etant donné que je pense le prendre à sa place dans ce cas là
    il est a hauteur de 200000 euros elle vient de payer 15000 eurosde notaires et un credit sur 20 ans et donc ca sera dommage de remettre 15000 euros à nouveaux sur moi
    merci d avance

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Il est parfaitement possible de créer une société et que celle-ci reprenne un crédit.
      Néanmoins, cette reprise du crédit par la société ne sera possible qu’avec l’accord de la banque.

      Bien à vous.

  7. Bonjour,
    Ma femme et moi sommes sur le point d’acheter un bâtiment regroupant un local commercial et un appartement.
    Nous habiterons dans l’appartement et le local commercial servira à mon activité.
    Quel serait le meilleur statut pour acheter ? SCI ou en noms propres ?
    Si cela ce fait en noms propres, le local commercial devra t il me verser un loyer ?

    En vous remerciant,
    Cordialement

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      La question du loyer trouvera la même réponse s’agissant d’une détention en nom propre ou par le biais d’une SCI.
      Dans les deux cas, le paiement dépendra de ce qui sera prévu par le contrat de bail.
      La principale différence entre la détention en nom propre, ou par le biais d’une SCI, est que l’interposition d’une SCI permet une modulation de l’imposition.
      En effet, créer une SCI permet d’exercer une option pour l’impôt sur les sociétés, ce qui est parfois avantageux en termes de taux d’imposition.
      Néanmoins, votre choix doit reposer sur votre volonté propre, considération prise des éléments que vous estimez les plus importants en fonction de votre situation.
      Dans une certaine mesure, la création d’une SCI permet d’optimiser sa situation fiscale, ainsi que le mode de gestion de son patrimoine.
      Si vous avez des interrogations sur la création d’une SCI et ses implications, je vous invite à nous joindre au 05 35 54 57 42, ou à consulter notre site.

      Bien à vous.

  8. bonjour je souhaite acheter un studio pour faire de la location saisonnière ( studio ) meublé est ce préférable une sci ou en nom propre car je suite rapidement en faire donation a mon fils j’ai un enfant mais mon pacsé en a 2 autres d’un premier mariage et un troisième avec moi . est ce possible et le plus avantageux ??? MERCI

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Nous ne pouvons malheureusement pas vous conseiller.
      Néanmoins, la SCI présente des avantages fiscaux dans le cadre de donations.
      Notamment, la donation de parts de SCI à des enfants peut être réalisée en franchise de droits.
      Si vous souhaitez plus d’informations, je vous invite à consulter notre site, ou à contacter nos conseillers au 05 35 54 57 42.

      Bien à vous.

  9. DA SILVA FREIXIAL Telmo

    Bonjour,

  10. Bonjour,
    je souhaite acheter un local commercial neuf avec une SCI pour me le louer (à une SASU).
    Si j’ai bien compris tous les loyers vont venir gonfler mes revenus si je choisis l’IR et donc augmenter mes impots, même si la location ne rembourse que le crédit?
    Et pour la TVA, le local étant neuf je l’achète TTC, si je me fais rembourser la TVA, puis je me servir de cette somme pour faire les travaux d’aménagement?
    merci.

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Le régime fiscal de base de la SCI étant l’impôt sur le revenu, les loyers encaissés viendront, en effet, augmenter vos revenus.
      Dans le cas d’une SCI à l’IR, les intérêts d’emprunt sont déductibles au niveau des associés, au prorata de leur détention du capital social.
      Concernant la TVA, vous êtes normalement libre d’employer le montant remboursé comme bon vous semble.

      Bien à vous.

  11. Mon concubin , ma fille et moi même souhaitons acheter une maison qui sera notre résidence principale. En nom propre nous savons que les frais de notaire sont plus important dans l’ancien que dans le neuf. Dans le cadre d’une SCI, quels frais s’appliquent pour un achat dans l’ancien et dans le neuf. Merci

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      L’interposition d’une SCI n’a pas d’impact sur les frais de notaire.

      Bien à vous.

  12. Bonjour,

    Je suis sur le point de faire un achat immobilier. (compromis de vente la semaine prochaine) Le bâtiment se compose d’un local commercial, de 2 appartements en location et d’un troisième qui me servirait de résidence principale pour une période de 1 ou 2 ans.
    J’hésite beaucoup pour acheter sous SCI ou en nom propre.
    Pourriez-vous me dire ce qui serait le plus avantageux fiscalement, sachant que mon but est continuer à investir par la suite ?
    Merci

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Dans l’absolu, la création d’une SCI n’est pas plus avantageuse fiscalement que l’achat en nom-propre. La principale différence, dans un premier temps, sera que vous pouvez acheter en nom propre seul, alors que pour une SCI vous devrez obligatoirement trouver un associé.

      Fiscalement, une SCI est une société transparente. Donc, dans son régime de base, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, et c’est donc vous-même qui paierez directement des impôts sur les bénéfices réalisés par la SCI.
      Néanmoins, la création d’une SCI peut devenir fiscalement avantageuse si vous exercez une option pour l’impôt sur les sociétés et que le taux d’impôt sur le revenu applicable dépasse un certain pourcentage.
      En effet, à cette heure, le taux d’impôt sur les sociétés est fixé à 31%. Donc, avoir une SCI qui opte pour le régime de l’impôt sur les sociétés peut être plus avantageux que détenir des biens en nom propre à partir du moment où le taux d’impôt sur le revenu dépasse le seuil des 73.780 Euros.

      Outre cela, la création d’une SCI peut présenter des avantages sur le plan de la gestion du patrimoine.

      Si vous avez des questions, je vous invite à joindre nos conseillers au 05 35 54 57 42, ou à consulter notre site.

      Bien à vous.

  13. Je souhaiterais investir dans l achat d une maison pour la louer mais je ne suis pas en capacité d investir seule. Un ami me propose de créer une sci avec moi pour cet achat ?
    Je suis seule et j ai des enfants, je ne suis pas propriétaire et je loue moi même un appartement . Est ce valable de creer une sci pour un seul achat ?

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Il est tout à fait possible de créer une SCI pour réaliser un unique investissement immobilier.
      Certaines SCI mentionnent même précisément dans leurs statuts qu’elles sont créées pour faire l’acquisition d’un bien en particulier, pour lequel elles précisent l’adresse, et l’exploiter par voie de location ou autrement.

      Si vous souhaitez échanger quant à votre projet, je vous invite à consulter notre site, ou à joindre nos juristes au 05 35 54 57 42.

      Bien à vous.

  14. Bonjour;
    Je projette d’acheter un Hôtel à réhabiliter totalement dans une zone touristique.
    Je réhabiliterais en premier lieu le bar et restaurant.
    Je ne souhaite pas faire d’emprunts mais utiliserait tous mes fonds propres pour l’achat, la réfection et mise en place du bar-restaurant, ainsi que quelques points de réhabilitation prioritaire de l’immeuble afin qu’il ne se dégrade pas plus. .
    J’utiliserais ensuite les bénéfices du bar et restaurant pour habiliter des appartements 1 par 1 sur plusieurs années qui seront exploitées en locations touristiques.
    Je suis célibataire et ait 3 enfants qui se joindrons au projet dont je souhaite qu’ils soient copropriétaires de l’ensemble.
    Je souhaite payer un minimum d’impôts en investissant systématiquement dans la rénovation de nouveaux appartements
    – Ce cheminement vous semble-t-il cohérent ?
    – Quel régime choisir ? ( La SCI ou SARL de famille ? … ( mes enfants ont deux demi-soeurs qui ne portent donc pas mon nom)).
    – L’hôtel doit-il être acheté à mon nom propre ou SCI ou société ?
    Merci de vos lumières
    Thierry

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Tout d’abord, je ne peux pas vous conseiller quant à votre projet et sa cohérence. Pour une telle prestation, je vous invite à consulter votre avocat, votre notaire, ou votre expert comptable.

      La création d’une société peut permettre de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
      Sur le plan de la fiscalité, l’activité d’hôtellerie relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Idem pour la location touristique. Si ces activités sont exercées en SCI, celle-ci devra obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés (taux normal de 31% en 2019). La SARL de famille permettrait, pour sa part, de conserver une imposition à l’impôt sur le revenu.
      Divers montages pourraient être imaginés aux fins d’optimiser la situation fiscale, ainsi que l’organisation des activités.
      Au résultat, il faudra examiner votre situation d’imposition personnelle pour déterminer le montage le plus cohérent compte tenu de vos attentes.

      Concernant l’acquisition des biens, tout dépend de ce que vous souhaitez.
      Faire acquérir un immeuble par une société impliquera son inscription à l’actif social. S’agissant d’une acquisition, et non d’un apport, cet achat n’aura pas d’impact sur la répartition du capital social. Cela permet de moduler aisément la répartition des pouvoirs et des bénéfices au sein de la société en prévoyant des montants spécifiques d’apports, potentiellement faibles, lors de la création de la société.
      Faire apport d’un immeuble à la société, après l’avoir acquis en nom propre, aura un impact sur la répartition du capital social, et donc des titres de la société.
      De manière générale, placer un bien en société permet d’éviter une indivision sur le bien en cas de décès du ou des propriétaires. Une indivision pourra naître sur les titres de la société, suite au décès, comme pour une détention en nom propre, mais la dissolution d’une telle indivision est bien plus simple que la dissolution d’une indivision sur un immeuble, car il sera possible de répartir les titres de la société.

      Bien à vous.

  15. gerard scholle

    BONJOUR
    MERCI DE BIEN VOULOIR ME RENSEIGNER SUR UN BIEN IMMOBILIER QUE J AI EN NOM PROPRE ET QUE JE VOUDRAIS METTRE EN SCI MON FILS SERAIT GERANT ET MOI ASSOCIE EST IL POSSIBLE DE LE FAIRE

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Cela est parfaitement possible.
      Néanmoins, pour créer une SCI il faut obligatoirement au moins deux associés au départ.

      Bien à vous.

  16. Bonjour,
    Je suis gérant Majoritaire d’une société informatique SARL.
    je souhaiterai savoir si je peux creer une SCI à l’IR et ensuite faire une fusion entre ma société informatique et la SCI à l’IR ?
    Dans le cas ou je peux faire la fusion ,est ce que je peux utiliser les revenus de ma société informatique par la SCI IR pour acheter un bien ?
    Si le bien est loué ,est ce que je peux retirer cette somme directement via la SCI ? ou la SCI doit rembourser à ma société informatique le prix du bien ?
    Merci pour votre retour

    1. Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Sauf convention contraire, le fait d’être gérant majoritaire d’une société n’interdit nullement de créer une SCI.
      La fusion est normalement possible entre tous types de sociétés, pour autant que la majorité requise à une telle décision est atteinte.
      Une fois la fusion réalisée, il n’existe plus de distinction entre les patrimoines des deux sociétés précédentes, les fonds de l’une ou de l’autre pouvant alors être employés indifféremment.

      Votre situation me semblant un peu confuse, et la fusion entre une SARL et une SCI impliquant des vérifications préalables, je vous invite à consulter votre avocat aux fins d’obtenir conseil quant au montage à adopter.

      Bien à vous.

  17. Rousseau Elisabeth

    Bonjour,
    Avec mon mari et nos deux enfants majeurs, nous voulons acheter en commun une résidence secondaire et la mettre en location saisonnière quelques semaines par an afin de financer une partie des coûts d’entretien.
    Je comprends qu’une SCI serait nécessairement à l’IS avec obligation de payer un loyer à la SCI quand on utilise le bien, solution donc non intéressante.
    Quand est-il de la SARL de famille ? On devrait aussi payer un loyer à la SARL en cas d’utilisation personnelle ?
    Merci
    Elisabeth

    1. Zineb MORABITE

      Bonjour,
      Effectivement, en cas d’utilisation personnelle du bien, il faut verser une contrepartie.
      Bien à vous

  18. KARINE HUCHIN

    Bonjour

    Mon mari et moi sommes co-gérants d’une SCI.
    J’envisage de louer un des deux biens en AirBNB.
    De fait, je devrais changer le régime en IS (nous sommes en IR).
    Pensez vous qu’il serait plus avantageux de sortir le bien de la SCI et ainsi louer en nom propre?
    On m’a parlé d’une réduction de 50% (ou 71%) sur les revenus fonciers en meublé.
    N’est ce pas applicable qu’en nom propre ?
    Pour info, je n’ai pas d’autres revenus.
    Merci d’avance
    Je vous souhaite une très belle journée
    Karine

    1. Zineb MORABITE

      Bonjour,

      La location en nom propre ne permet de faire de telles déductions.

      Bon à savoir
      Confiez vos formalités à Legalvision, un juriste se charge de toutes vos démarches.
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/

      Bien à vous,

  19. Bardot Christophe

    Bonjour: mon épouse et moi souhaitons acheter un studio afin d y loger ponctuellement notre fils étudiant puis de le louer lors de ces stages à l étranger. Si nous l achetons en nom propre peut on déduire des revenus fonciers les intérêts d emprunts, les charges de copropriétés, les travaux comme dans une SCI? Merci pour votre réponse.

    1. Zineb MORABITE

      Bonjour,

      L’achat en nom propre ne permet génère aucune déduction des charges ou intérêts.
      Bien à vous

    2. Zineb MORABITE

      Bonjour,

      L’achat en nom propre ne permet de faire de telles déductions.

      Bon à savoir
      Confiez vos formalités à Legalvision, un juriste se charge de toutes vos démarches.
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/

      Bien à vous,

  20. Bonjour,

    Je vais acquérir un immeuble de rapport composé de 3 logements: deux loués à des tiers et le troisième que j’occupe.
    Je souhaiterais créer une SCI à l’IS où je detiendrais 99% des parts et ma fille de 18 mois aurait les 1% restant.
    Je me pose deux questions:
    – Sur certains sites je lis que je dois avoir un accord du juge des tutelles. Est ce que cela est vraiment nécessaire? À quel moment de ma démarche cet accord va t il m’etre demandé?
    -est ce que je peux créer seul ce type d’en SCI ou dois je nécessairement faire appel à un notaire?

    Je vous remercie d’avance pour votre expertise.

    Bien cordialement.

    1. Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Pour la première question : Sachez que l’autorisation du juge des tutelles n’est pas obligatoire. Toutefois, en cas d’apport portant sur un immeuble réalisé par un mineur, il est nécessaire d’obtenir cet accord.

      Pour la deuxième question : En cas de création d’une SCI avec un apport d’immeuble, l’intervention du notaire est nécessaire. Toutefois, sachez qu’après la réalisation de vos différentes démarches auprès du notaire, vous pouvez confiez la création de votre société à Legalvision.
      Notre service de création comporte :
      Rédaction des documents juridiques (Statuts, M0, ACCRE…)
      Publication de l’annonce légale
      Enregistrement auprès du greffe
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci/

      Bien à vous,

  21. bonjour
    mon conjoint (pacsé) et moi souhaitons acheter une maison et la louer. nous sommes actuellement propriétaire en nom propre avec deux enfants mineurs. nous sommes actuellement imposables. est-il préférable d acheter en sci ou en nos noms propres?
    merci de votre réponse cordialement

    1. Zineb MORABITE

      Bonjour,

      La SCI vous permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux et facilite la transmission du patrimoine privé aux enfants.
      Pour plus de détails, je vous invite à consulter notre article.

      Sachez qu’avec Legalvision, vous pouvez créer votre SCI en quelques clics.
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creation-societe-civile/

      Bien à vous,

  22. Martel Nathalie

    Bonjour,
    Je voudrais avoir votre avis d’expert par rapport à ma situation :
    – Actuellement en location près de Lyon, situation familiale divorcée. Mon compagnon vit à Toulon. Dans un futur proche (moins d’un an) j’ai besoin d’un logement à Montpellier, adresse de mon lieu de travail et un logement à Toulon.
    – Est ce qu’une SCI permet de louer l’appartement de Toulon au nom de mon compagnon et celui de Montpellier à mon nom ?
    – Est-ce que la solution de création de SCI serait une bonne solution ? Ce serait une création soit à deux associés avec mon compagnon et moi, ou familiale mes trois enfants et moi.
    – Et si j’ai bien compris, il faut dans un premier temps créer la SCI, puis c’est la SCI qui achète les appartements ?
    Je vous remercie par avance pour votre réponse.
    Bien cordialement.

    1. Mathilde ANNE

      Bonjour,

      Effectivement, il est plus simple de créer la SCI dans un premier temps puis d’acheter via la SCI les immeubles dans un second temps.
      Si la SCI est propriétaire des deux immeubles, il n’est pas possible de louer à votre nom ou au nom de votre compagnon. La location se fera au nom de la SCI et les revenus dégagés par l’activité locative seront intégrés à ses résultats.

      Quant à l’opportunité de créer la SCI, cela dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de location (meublée ou non). En cas de location non-meublée, cela peut être avantageux et vous permettre ce centraliser la gestion et les revenus de cette activité.

      Sachez qu’avec Legalvision, vous pouvez créer votre SCI en quelques clics.
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci/
      Pour acquérir un bien via une SCI il faut au préalable créer la SCI.

      Bien à vous.

  23. Bonjour.
    Je souhaiterai créer une SCI avec des membres de ma famille, or l’un des future associé a contracter certaine dettes. Ces dettes sont-elles imputabable sur notre futre SCI? si cette personne a une saisie juridique, il y a t’il un risque pour la SCI? Je ne veux prendre aucun future risques.
    Merci de votre réponse.

    1. Bonjour,

      Le patrimoine personnel et professionnel n’est pas confondu pour une SCI. Le futur associé endetté ne constitue en aucun cas un risque pour la SCI.

      Bien à vous,

  24. Bonjour, j’ai deja deux bien immobilier et je voudrais les mettres zu nom de ma sci. Est il possible de faire cette modification?

    1. Mégane Gorzerino

      Bonjour,

      Il est tout à fait possible de transférer un appartement détenu en nom propre à une SCI.
      Cependant, ce transfert impliquera l’intervention d’un notaire. Il faudra donc inclure ses honoraires dans les frais à prévoir.
      En outre, d’autres frais supplémentaires peuvent être à prévoir (notamment des frais d’enregistrement. Ces frais seront applicables seulement si la SCI se voit appliquer le régime de l’impôt sur les sociétés, et lorsque l’apport est réalisé à titre pur et simple.

      Bien à vous.

  25. Je voudrais investir avec mon frère dans des logements en vue de location. Je ne veux pas être embauché en CDI, je fais que des missions intérim.
    Pour moi il est difficile d’avoir un prêt bancaire sans CDI.
    En créant une SCI avec mon frère qui lui est en CDI, est ce que le l’on tient compte des contrats de travail?

    Merci pour votre retour.

    1. Mégane Gorzerino

      Bonjour,

      Votre question est de savoir si une banque peut tenir compte d’un contrat de travail au sein d’une SCI ( gérant). En principe, les établissements bancaires le prennent en compte. Toutefois, nous vous recommandons de vous adresser directement auprès d’un établissement bancaire.

      Bien à vous,

  26. Vincent olivier

    Bonjour
    J’envisage de créer une sci familiale…mais est il possible d’y inclure des enfants mineurs ? Si non…. Peut on les ajouter à leur majorité ? Cette opération doit elle se faire chez un notaire ?
    D’avance merci pour vos réponses

    1. Gianni De Georgi

      Bonjour,
      Tout d’abord, acheter en SCI avec ses enfants est possible avant même que ces derniers atteignent la majorité. Si vous souhaitez créer une SCI parent-enfant mineur il faudra d’abord créer une SCI classique (rédaction les statuts de la SCI ; apports pour constituer le capital social etc.) puis suivre les spécificités :
      – le mineur n’aura pas la capacité juridique. Il devra être représenté, dans la plupart des cas, par ses parents. Les parents signeront les documents à la place de leur enfant encore mineur.
      – Dans le cas d’un associé mineur, la réalisation d’un apport impliquera des formalités supplémentaires. Dans tous les cas, il n’y aura de SCI avec enfants que si les enfants réalisent un apport. Ainsi, si l’enfant décide de donner de l’argent à la SCI, sa décision devra être accompagnée d’une autorisation de ses parents. Notons que l’apport de l’enfant mineur en bien immobilier issu de la donation ou de l’héritage, nécessite une autorisation du juge des tutelles.
      – Seul un majeur, ou un mineur émancipé, pourra assurer les fonctions de gérant. Ces fonctions reviendront donc aux parents, ou à un tiers.
      – La responsabilité des enfants pourra être engagée dans les mêmes conditions que celle des parents. En cas de problème, l’associé mineur s’exposera à devoir payer les sommes dues.
      – Le passage à la majorité d’un associé de SCI ne supposera aucune formalité. Simplement, la SCI retrouvera un fonctionnement classique. L’associé pourra prendre ses propres décisions, et l’intervention du juge des tutelle ne sera plus nécessaire.
      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  27. Bonjour,
    Mon mari détient des biens immobiliers locatifs, et des comptes bancaires en nom propre, nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens.
    Nous avons 2 enfants et j’ai également 1 fille issue d’un autre lit.
    En cas de décès de mon mari, qu’adviendra t’il de ces biens immobiliers qui devront continuer à être ?
    Et pour les comptes bancaires à son nom sur lesquels arrivent les loyers ?
    Merci pour votre conseil

    Fabienne

    1. Gianni De Georgi

      Bonjour,
      En cas de décès d’un associé, les statuts de SCI doivent prévoir soit la dissolution de la SCI, la poursuite de la SCI avec tel ou tel héritier (conjoint, par exemple) sans agrément ou encore la poursuite avec les héritiers sous réserve d’agrément des autres associés. Au cas où votre mari est le seul associé la continuation avec les héritiers est possible. Cependant, en présence d’associés mineurs, la vente d’un bien immobilier détenu par une SCI nécessite une autorisation du juge des tutelles préalable. La sanction de l’absence d’autorisation du juge est la nullité de la vente.
      Si votre mari décède sans donation particulière, les lois régissant la succession s’appliquent pour tous les biens de la SCI (immobiliers locatifs et comptes). Cependant n’hésitez pas à réaliser préalablement une cession de part afin de continuer rapidement l’activité de la SCI avec les enfants ou le conjoint de l’associé décédé.
      LegalVision peut vous aider sur la cession de parts sociales d’une SCI : https://www.legalvision.fr/cession-de-parts-sociales-sci/
      N’hésitez pas non plus à consulter notre article sur la succession dans une SCI (avec vidéo explicative) : https://blog.legalvision.fr/2018/07/27/succession-dans-une-sci/
      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  28. Bonjour

    J’ai crée une SCI familiale qui est actuellement propriétaire d’un bien mis en location.
    Nous devons faire pour la première fois la déclaration 2072.
    Les charges suivantes peuvent elle venir en deduction des loyers :

    1) creation de la sci ?
    2) frais de notaire ?
    3) abonnement edf et gaz quand le logement etait vide pendant les travaux ?

    Merci de votre retour

    cordialement

    Luc

    1. Gianni De Georgi

      Bonjour,
      Les frais de création de la SCI ne peuvent pas à priori être déductible n’étant pas assimilés à des frais de gestions. Cependant les frais de notaires en cas de contentieux par exemple ou l’abonnement pendant la vacance d’un logement pourraient être à priori déductibles. Veuillez trouvez ci joint une notice d’impôt-gouv qui date certes de 2016 mais dont l’intérêt demeure constant: https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/2072-s-sd/2017/2072-s-sd_1804.pdf

      En espérant avoir pu vous être utile

      Bien à vous

  29. Bonjour, nous nous apprêtons avec mon ami à acheter une maison qui comporte un logement sur le haut dans lequel nous y vivrons, ainsi qu’un local commercial déjà occupé par un laboratoire dentaire et d’un studio également occupé par une personne seule. Ma question est ? Doit on passer le tout en sci ou pouvons nous diviser les différents logements ? Sachant que le studio est déclaré meublé. Quel est le plus intéressant pour nous ? Sachant que les deux loyer, local commercial et loyer du studio nous rembourse intégralement notre prêt. Nous aurions uniquement la foncière à payer. Merci de votre réponse bien cordialement.

    1. Gianni De Georgi

      Bonjour,

      Dans votre cas la SCI et l’indivision semblent les deux principaux cadres juridiques correspondant à vos besoins. Pour l’indivision il faut noter qu’elle confère une grande liberté : à tout moment, l’un des propriétaires de l’indivision peut demander le partage ou revendre sa part à un tiers externe. Elle peut être considéré comme la forme la plus simple pour acheter une maison à deux propriétaires.
      La SCI immobilière , plus complexe, est généralement l’option des investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs en achetant des appartements, ce qui semble être votre cas. Notons que la SCI demande de respecter certaines formalités. Ensuite, les démarches administratives ont un coût qu’il faudra ajouter au crédit immobilier.
      Pour plus d’informations n’hésitez pas à nous contacter directement, nous répondrons à toutes vos questions : https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci/
      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  30. Thomas Fredel

    Bonjour,
    Nous avons 3 ou 4 SCI familiales (nous sommes plusieurs enfants + ma mère dessus suite au décès de mon père) et nous aimerions que chaque membre devienne indépendant en récupérant une SCI (ou un bien en propre) :
    Est-il possible de faire des échanges de parts sans avoir à sortir trop de liquidités ?
    Exemple :
    J’échange X parts de la SCI A avec ma soeur contre Y parts de la SCI B (les parts ayants bien-sur les mêmes valeurs)
    Ou alors devons nous forcément passer par des achats de parts ?
    Merci d’avance !
    Bien à vous.

    1. Gianni De Georgi

      Bonjour,

      La cession des parts sociales s’entend, dans une acception large, comme la transmission de propriété, donc la vente contre le paiement d’un prix, la donation sans contrepartie ou l’échange (apport d’actif). Cependant il vous faudra vérifier que les statuts des différentes SCI ne disposent pas de contraintes à la cession. La cession de parts sociales demande une très grande rigueur et un certain formalisme aussi conviendra-t-il de contacter un professionnel du droit pour que la cession ne fasse pas l’objet d’un contentieux juridique.
      Les experts de LegalVision peuvent, si vous le souhaitez, effectuer certaines démarches à moindre frais : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

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