SCI ou nom propre : quelle est la meilleure option pour acheter un bien immmobilier ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est possible d’acquérir ce bien en SCI ou nom propre. Dans le premier cas, il faut créer une société, qui sera propriétaire de l’immeuble. Dans le second cas, il s’agit d’un achat dans les conditions courantes, par une personne physique.

Beaucoup de personnes optent pour la création d’une SCI en famille, car elle permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour transmettre un patrimoine. Mais la création de ce type de société doit répondre à un certain nombre de conditions. Néanmoins, à la question de savoir s’il faut acheter en SCI ou en nom propre, il n’y a pas de réponse préétablie. Le choix doit être fait en fonction des souhaits spécifiques du ou des acheteurs du bien.

Pour vous aider à faire un choix entre acheter un bien immobilier en SCI ou en nom propre, nous revenons dans cet article sur les différences entre ces deux options : les cas dans lesquels il est avantageux de créer une SCI, les modalités de gestion d’une SCI et comment exercer une activité de location.

SCI ou nom propre : quelles sont les différences entre l’acquisition en SCI et l’achat en nom propre ?

La différence entre SCI et nom propre tient au fait que lors d’un achat par une SCI, ce sera la société qui sera propriétaire du bien. Les associés de la société détiennent des parts sociales représentatives du capital social.

Comment choisir entre SCI ou nom propre ? Il est souvent conseillé d’acheter via une SCI pour un couple en concubinage. En effet, juridiquement, les concubins ne bénéficient pas d’une protection juridique satisfaisante en comparaison aux couples liés par un PACS ou un mariage. S’ils achètent un bien en leurs noms propres, ils seront soumis au régime de l’indivision, avec tous les inconvénients que celui-ci apporte. En créant une SCI pour acheter leur résidence principale, les concubins se protègent l’un l’autre, notamment en cas de décès. Le bien sera transmis au concubin survivant, associé de la SCI, tout en évitant des frais de succession élevés.

Si une SCI n’est pas créée, le régime applicable est celui de l’indivision.

SCI ou nom propre : quel choix offre la fiscalité la plus avantageuse ?

Pour choisir entre réaliser un achat immobilier en nom propre ou SCI, il faut également analyser la fiscalité applicable, qui est un des points forts de la SCI. Elle offre indéniablement un régime fiscal plus avantageux que l’achat en nom propre, qui offre divers allègements. C’est par exemple le cas pour la transmission aux enfants, lorsque les enfants et les parents sont associés de la société. Ces derniers ont fait l’objet de donations successives avec réserve d’usufruit. Ainsi, à la mort des parents, les enfants n’auront aucun frais de succession à régler.

Comment faire des donations successives ?

Pour les donations entre parents et enfants, la loi prévoit un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Ainsi, les parents cèdent des parts sociales (la nue-propriété plus précisément) régulièrement aux enfants et les font rentrer dans la société en respectant cette limite. Ils évitent ainsi à leurs enfants d’avoir à payer des droits de succession sur les parts reçus dans cette limite. Il existe aussi un abattement pour les donations entre grands-parents et petits-enfants de 31 865 €. Ces abattements sont à prendre en compte pour chacun des enfants : s’il y a 3 enfants, il est possible des donations jusqu’à 450 000 € en tout (en ne dépassant pas 150 000 € pour chaque enfant).

Quel est le régime applicable à une donation effectuée hors du cadre d’une SCI ? Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires en même temps d’un bien, il s’agit d’une situation d’indivision. Chacun des propriétaires du bien à des droits sur la totalité du bien. Ce régime pose souvent des difficultés, et ce particulièrement en cas de désaccord entre les propriétaires. En effet, les décisions, la plupart du temps, doivent être prises à l’unanimité des propriétaires. On peut donc facilement arriver à des situations dans lesquelles la prise de décisions est bloquée. Enfin, ce régime est le plus souvent temporaire. Pour éviter de prendre des risques trop importants, il est possible de signer une convention d’indivision établie entre les propriétaires, qui viendra poser des règles en offrant un cadre juridique.

Avant de choisir entre acheter en SCI ou en nom propre, il faut donc analyser les aspects mentionnés ci-dessus. Pour résumer, on peut dire que pour transmettre un patrimoine, la SCI est particulièrement avantageuse.

SCI ou nom propre : quelle est la solution la plus simple à mettre en oeuvre ?

La SCI présente, en tant que société, un formalisme à respecter et donc une certaine lourdeur de gestion. Mais, en étant bien guidé dans vos choix, ces démarches ne seront plus un obstacle. Il faut tout d’abord respecter les formalités de creátion de la société, c’est à dire immatriculer la société. Comme pour toute société, des statuts doivent être rédigés. Dans ces statuts, on trouve l’objet social de la société. Celui-ci doit être défini suffisamment largement pour ne pas avoir à réaliser une modification statutaire dans le futur. La SCI étant une société civile, il est interdit d’indiquer l’exercice d’activités commerciales dans l’objet social de la société.

Une fois la société immatriculée, des formalités sont à accomplir tout au long de la vie de l’entreprise. Il faut respecter les obligations comptables et fiscales. Du point de vue comptable, il n’est pas obligatoire chaque année de faire parvenir les comptes annuels de la société au greffe.

À tout moment, il est possible de changer une SCI en nom propre. Il s’agit de la situation dans laquelle les associés souhaitent quitter la SCI.

Dans deux cas, la constitution d’une SCI pour acheter des biens immobiliers est à exclure :

  • Pour acheter seul : une SCI ne peut être créée qu’avec deux associés ou plus. Il n’est pas possible de créer une société unipersonnelle. Ainsi, pour acheter un bien seul, il est uniquement possible d’acheter en son nom propre.
  • Acheter pour exercer une activité commerciale : une SCI est une société civile immobilière. N’étant pas une société commerciale, il n’est pas possible de passer des actes de commerce dans le cadre d’une SCI. Par conséquent, en SCI, il n’est pas possible d’exercer des activités de location

SCI ou nom propre pour location : comment investir dans l’immobilier ?

Pour exercer une activité de location, est-il préférable d’investir en SCI ou en nom propre ? Pour résumer, la SCI présente des avantages en matière de location non-meublée alors qu’il est préférable de rester en nom propre pour des activités de location meublée. Là encore, il faut néanmoins apprécier la situation spécifique des associés. L’impôt sur les sociétés correspond à un taux fixe de 33 1/3 % pour la société (avec des taux réduits de 15 % et 28 % en fonction du bénéfice réalisé). L’impôt sur le revenu connaît un barème progressif. Il faut donc faire le calcul afin de déterminer la solution la plus avantageuse du point de vue fiscal.

Si les associés de la SCI souhaitent faire de la location meublée à titre habituel, cela entraîne deux conséquences principales :

  • L’activité de la SCI devient commerciale ;
  • La société ne sera plus soumise à l’impôt sur le revenu mais à l’impôt sur les sociétés.

La location meublée n’est pas habituelle si elle se fait uniquement sur de courte durée et qu’elle ne se répète pas chaque année (locations saisonnières durant la période estivale par exemple).

En revanche, la location non-meublée constitue toujours une activité civile. La SCI restera donc soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés comme pour l’exercice d’une activité de location meublée.

En conclusion :

Ce comparatif entre achat entre SCI ou nom propre doit être appliqué à votre situation particulière. Les personnes souhaitant acquérir le bien immobilier doivent analyser tous les aspects précédemment énumérés avant de prendre une décision.

Enfin, il est conseillé de constituer une SCI pour des concubins qui souhaitent acheter un bien ensemble. En revanche, si vous souhaitez exercer une activité seul ou une activité commerciale, la création d’une SCI n’est pas possible.

 

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4 Plusieurs réponses

  1. débutatimmobilier
    23/10/2018
    • Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico
      23/10/2018
  2. Julien
    12/11/2018
    • Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico
      13/11/2018

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