Comprendre le fonctionnement d’une donation de parts dans une SCI.

Vous avez envie de transmettre des biens à la génération suivante, vous souhaitez gratifier vos enfants par exemple. Et bien procéder à la donation de parts de SCI peut s’avérer être un choix judicieux. En effet, la transmission est facilitée. Nous vous expliquons comment et pourquoi.

Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, cela permet d’en partager les bénéfices, tout en s’engageant à contribuer aux dettes. C’est donc une société ayant la personnalité juridique et dont l’objet social est immobilier.

Quant à la donation c’est un acte par lequel une personne, le donateur, transmet de son vivant et gratuitement la propriété d’un bien à une autre personne, le donataire. Une donation est irrévocable c’est-à-dire que le donateur ne peut pas revenir sur son don.

On comprend alors la donation de parts de SCI définition : c’est une stratégie de transmission des parts de SCI. Autrement dit, la transmission SCI permet de transmettre son patrimoine. Cette donation part SCI permet de réduire le coût fiscal de la transmission. Plusieurs avantages seront évoqués dans cet article.

Plusieurs règles conviennent d’être évoquer avant d’aborder la question des donations de parts de SCI. Il y a plusieurs conditions de transmissions des parts en SCI à respecter. Tout d’abord, la transmission des parts se fait par écrit par acte authentique notarié. Ensuite, il faut avoir la capacité et la volonté de donner mais également la capacité de revoir et d’accepter la donation. Enfin, si le donateur ou donataire est frappé d’une telle interdiction de donner ou de recevoir, la donation de parts de SCI ne pourra pas avoir lieu.

La SCI familiale transmission : Le mode d’emploi :

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une SCI, ce ne sont pas les personnes physiques associés qui en sont les propriétaires mais la SCI. Les personnes physiques ont alors des parts dans la société, s’il y a des bénéfices, il y a une distribution des dividendes selon les parts de chaque associé dans le capital de la SCI.

De plus, au décès d’un associé, ses parts sont transmises aux héritiers. La succession est optimiser dans la mesure où il est possible de faire un don de la nue-propriété de parts, les associés vivants continuent de disposer de l’usufruit et les parts ne seront transmises qu’à leur décès.

La donation peut-elle porter sur autre chose que la nue-propriété ? Oui, la donation peut porter sur la pleine propriété des parts, la nue-propriété ou encore l’usufruit.

Donation de parts de SCI et transmission de patrimoine :

Lorsque la SCI détient un immeuble, si donation il y a, elle portera sur des parts sociales et non sur l’immeuble correspondant. Lorsqu’une telle donation a lieu, l’obtention d’un accord des associés est-il nécessaire ?

Si les statuts sont silencieux, le bénéficiaire de la donation devra obtenir un agrément des autres associés, sauf si la donation est faite à des membres de la famille de l’associé. A défaut de silence, les statuts peuvent exigés l’agrément.

L’un des avantages de la SCI : elle permet d’éviter l’indivision entre les héritiers. Le fonctionnement d’une SCI est plus souple car ce sont les associés qui organisent les prises de décisions à travers les statuts.

A qui donner les parts sociales dans la SCI transmission de patrimoine ?

  • Les bénéficiaires peuvent être les enfants via une donation partage ou une donation simple ; La donation partage est une donation et un partage des biens qui permet de gratifier ses enfants à parts égales.
  • Le conjoint est un bénéficiaire, il recevra la donation via une donation entre vif qui opère un transfert immédiat et irrévocable ou une donation « dernier vivant » c’est-à-dire que le donataire devient propriétaire au décès du conjoint-donateur.

Lorsqu’un associé souhaite quitter la société et liquider ses parts sociales, il aura la possibilité de le faire dans le cadre d’une cession de parts sociales, donation ou succession. La cession emporte la transmission universelle du patrimoine.

Donation de parts de SCI fiscalité :

S’agissant du régime fiscal, la donation de parts de SCI n’entraîne pas une taxation de l’associé au titre de la plus-value immobilière. Cependant, le donataire peut devoir acquitter des droits de mutation à titre gratuit.

Certes, la donation de parts de SCI n’entraine pas de taxation au titre des plus values immobilières mais la donation sera taxée selon les règles de droit commun relatives à l’abattement.

Le régime fiscal applicable :

Il est facile de donner progressivement des parts sociales, en profitant au mieux des abattements applicables en cas de donation tous les 15 ans. Il faut alors attendre ce délai pour recommencer l’opération et ainsi transmettre ce bien immobilier.

S’agissant de l’abattement, le montant varie en fonction des liens de parenté entre donataire et donateur. Un rapide résumé :

  • L’épouse ou époux bénéficie d’un abattement de 80 724€ ;
  • L’ascendant ou le descendant  bénéficie d’un abattement de 100 000€ ;
  • Le petit fils ou petite fille bénéficie d’un abattement de 31 865€ ;
  • Les frères et soeurs, le montant de l’abattement est de 15 932€.

Le barème fiscal applicable à la transmission SCI :

Un barème fiscal est donc appliqué à la somme restante c’est-à-dire la somme restante après l’application de l’abattement. Le barème d’imposition dépend en fonction de la valeur de la donation et du lien de parenté entre donataire et donateur :

  • Une donation parents-enfants : la valeur de la donation après abattement est inférieur à 8 072€, le barème sera de 5% ; la donation est comprise entre 8 072€ et 12 109€, le barème d’imposition est de 10% ; la donation est comprise entre 12 109€ et 15 932€, le barème est de 15%, et ainsi de suite
  • Une donation entre frères et soeurs : la donation a une valeur inférieur à 24 430€, le barème est de 35%. Et si la valeur de la donation est supérieur à 24 430€, le barème d’imposition est de 45%.

Le donataire pourra bénéficier d’une réduction sur le montant à payer dans deux cas :

  • Si le donataire a 3 enfants ou plus, il pourra bénéficier d’une réduction sur les droits de donation à payer.
  • Si le bénéficiaire est un mutilé de guerre ou est atteint d’une invalidité de 50% au minimum. Il bénéficie d’une réduction de 305 sur les droits à payer.

Dans le calcul des abattements, l’administration fiscale tient toujours compte des donations antérieures. C’est le principe d’imputation des donations déjà consenties c’est-à-dire les donations que le donateur aurait déjà consenties au donataire. Ces donations seront déduites, l’administration fiscale va tenir des anciennes donations dans le calcul du montant des abattements.

 

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