Comprendre le fonctionnement d’une donation de parts dans une SCI

Donation de parts de SCI

Vous avez envie de transmettre des biens à la génération suivante, vous souhaitez gratifier vos enfants par exemple. Et bien procéder à la donation de parts de SCI peut s’avérer être un choix judicieux. En effet, la transmission est facilitée. Nous vous expliquons comment et pourquoi.

Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, cela permet d’en partager les bénéfices, tout en s’engageant à contribuer aux dettes. C’est donc une société ayant la personnalité juridique et dont l’objet social est immobilier.

Quant à la donation c’est un acte par lequel une personne, le donateur, transmet de son vivant et gratuitement la propriété d’un bien à une autre personne, le donataire. Une donation est irrévocable c’est-à-dire que le donateur ne peut pas revenir sur son don.

On comprend alors la donation de parts de SCI définition : c’est une stratégie de transmission des parts de SCI. Autrement dit, la transmission SCI permet de transmettre son patrimoine. Cette donation part SCI permet de réduire le coût fiscal de la transmission. Plusieurs avantages seront évoqués dans cet article.

Plusieurs règles conviennent d’être évoquer avant d’aborder la question des donations de parts de SCI. Il y a plusieurs conditions de transmissions des parts en SCI à respecter. Tout d’abord, la transmission des parts se fait par écrit par acte authentique notarié. Ensuite, il faut avoir la capacité et la volonté de donner mais également la capacité de revoir et d’accepter la donation. Enfin, si le donateur ou donataire est frappé d’une telle interdiction de donner ou de recevoir, la donation de parts de SCI ne pourra pas avoir lieu.

Sommaire : 

I/ La SCI familiale transmission : le mode d’emploi
II/ Donation de parts de SCI et transmission de patrimoine
III/ Donation de parts de SCI fiscalité

I/ La SCI familiale transmission : le mode d’emploi

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une SCI, ce ne sont pas les personnes physiques associés qui en sont les propriétaires mais la SCI. Les personnes physiques ont alors des parts dans la société, s’il y a des bénéfices, il y a une distribution des dividendes selon les parts de chaque associé dans le capital de la SCI.

De plus, au décès d’un associé, ses parts sont transmises aux héritiers. La succession est optimiser dans la mesure où il est possible de faire un don de la nue-propriété de parts, les associés vivants continuent de disposer de l’usufruit et les parts ne seront transmises qu’à leur décès.

La donation peut-elle porter sur autre chose que la nue-propriété ? Oui, la donation peut porter sur la pleine propriété des parts, la nue-propriété ou encore l’usufruit.

II/ Donation de parts de SCI et transmission de patrimoine

Lorsque la SCI détient un immeuble, si donation il y a, elle portera sur des parts sociales et non sur l’immeuble correspondant. Lorsqu’une telle donation a lieu, l’obtention d’un accord des associés est-il nécessaire ?

Si les statuts sont silencieux, le bénéficiaire de la donation devra obtenir un agrément des autres associés, sauf si la donation est faite à des membres de la famille de l’associé. A défaut de silence, les statuts peuvent exigés l’agrément.

L’un des avantages de la SCI : elle permet d’éviter l’indivision entre les héritiers. Le fonctionnement d’une SCI est plus souple car ce sont les associés qui organisent les prises de décisions à travers les statuts.

A qui donner les parts sociales dans la SCI transmission de patrimoine ?

  • Les bénéficiaires peuvent être les enfants via une donation partage ou une donation simple ; La donation partage est une donation et un partage des biens qui permet de gratifier ses enfants à parts égales.
  • Le conjoint est un bénéficiaire, il recevra la donation via une donation entre vif qui opère un transfert immédiat et irrévocable ou une donation « dernier vivant » c’est-à-dire que le donataire devient propriétaire au décès du conjoint-donateur.

Lorsqu’un associé souhaite quitter la société et liquider ses parts sociales, il aura la possibilité de le faire dans le cadre d’une cession de parts sociales, donation ou succession. La cession emporte la transmission universelle du patrimoine.

III/ Donation de parts de SCI fiscalité

S’agissant du régime fiscal, la donation de parts de SCI n’entraîne pas une taxation de l’associé au titre de la plus-value immobilière. Cependant, le donataire peut devoir acquitter des droits de mutation à titre gratuit.

Certes, la donation de parts de SCI n’entraine pas de taxation au titre des plus values immobilières mais la donation sera taxée selon les règles de droit commun relatives à l’abattement.

A) Le régime fiscal applicable :

Il est facile de donner progressivement des parts sociales, en profitant au mieux des abattements applicables en cas de donation tous les 15 ans. Il faut alors attendre ce délai pour recommencer l’opération et ainsi transmettre ce bien immobilier.

S’agissant de l’abattement, le montant varie en fonction des liens de parenté entre donataire et donateur. Un rapide résumé :

  • L’épouse ou époux bénéficie d’un abattement de 80 724€ ;
  • L’ascendant ou le descendant  bénéficie d’un abattement de 100 000€ ;
  • Le petit fils ou petite fille bénéficie d’un abattement de 31 865€ ;
  • Les frères et soeurs, le montant de l’abattement est de 15 932€.

B) Le barème fiscal applicable à la transmission SCI

Un barème fiscal est donc appliqué à la somme restante c’est-à-dire la somme restante après l’application de l’abattement. Le barème d’imposition dépend en fonction de la valeur de la donation et du lien de parenté entre donataire et donateur :

  • Une donation parents-enfants : la valeur de la donation après abattement est inférieur à 8 072€, le barème sera de 5% ; la donation est comprise entre 8 072€ et 12 109€, le barème d’imposition est de 10% ; la donation est comprise entre 12 109€ et 15 932€, le barème est de 15%, et ainsi de suite
  • Une donation entre frères et soeurs : la donation a une valeur inférieur à 24 430€, le barème est de 35%. Et si la valeur de la donation est supérieur à 24 430€, le barème d’imposition est de 45%.

Le donataire pourra bénéficier d’une réduction sur le montant à payer dans deux cas :

  • Si le donataire a 3 enfants ou plus, il pourra bénéficier d’une réduction sur les droits de donation à payer.
  • Si le bénéficiaire est un mutilé de guerre ou est atteint d’une invalidité de 50% au minimum. Il bénéficie d’une réduction de 305 sur les droits à payer.

Dans le calcul des abattements, l’administration fiscale tient toujours compte des donations antérieures. C’est le principe d’imputation des donations déjà consenties c’est-à-dire les donations que le donateur aurait déjà consenties au donataire. Ces donations seront déduites, l’administration fiscale va tenir des anciennes donations dans le calcul du montant des abattements.

 

Cédez vos parts de SCI avec LegalVision.

Espérance Mfumu Mosi

Espérance Mfumu Mosi

Titulaire d'un Master 1 en droit des affaires, Espérance a rejoint les équipes de Legalvision afin de développer le contenu juridique.

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18 Comments

  1. Avatar
    Thomas Decaux

    Bonjour, en cas de donation, pas de frais de mutation de 5% ?

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      L’article 726 du Code Général des Impôts, lequel prévoit le taux de 5% pour les cessions de parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière, notamment de SCI, ne s’applique qu’en cas de mutation onéreuse.
      La donation constituant une mutation à titre gratuit, ce droit d’enregistrement n’a pas lieu de s’appliquer.

      Pour les donations, il y aura application des droits de mutation prévus à l’article 777 du Code Général des Impôts.
      Ces droits s’appliqueront sur le montant de la donation, lequel constitue leur assiette.
      Bien entendu, cette assiette peut être réduite, notamment aux titres des abattements prévus par l’article 779 du Code Général des Impôts dans le cadre des donations à des enfants.

      Bien à vous.

  2. Avatar

    Bonjour,

    J’aimerais faire une donation d’un bien en location ma fille, elle-même associé dans notre SCI, le crédit est toujours en cours. Pouvez m’expliquer comment se calcule les droits, car il me semble que le montant du crédit est déductible de la valeur du bien ?

    Merci d’avance pour votre réponse ?

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      En effet, le montant du crédit est pris en compte dans l’évaluation de la valeur des parts sociales.
      Grossièrement, la valeur du bien immobilier, à l’actif du bilan, sera contrebalancée par le montant de la dette, au passif du bilan.

      Concernant le calcul des droits, s’agissant d’une donation à un descendant, l’abattement de 100.000 € prévu à l’article 779 du Code Général des Impôts peut trouver à s’appliquer.
      Ensuite, il est fait application des droits de mutation prévus à l’article 777 du Code Général des impôts.
      Le taux s’applique par tranches.
      Par exemple, un taux de 5% s’appliquera pour la valeur du bien comprise entre 0 et 8072 Euros, puis un taux de 10% pour la valeur du bien comprise entre 8072 et 12109 Euros, et ainsi de suite.
      Attention cependant, car il faut, pour l’application des taux et de l’abattement, prendre en compte les donations intervenues lors des quinze années précédentes.
      Dans un tel cas, il est possible que le calcul des droits de donation commence directement à un taux plus élevé.

      Bien à vous.

  3. Avatar
    Garandel muriel

    Bonjour,
    Lors vente d’un bien d’une sci ayant des nue-propriétaires et un pleine propriété avec usufruit de la totalité des parts, comment est reparti la Somme de cette vente?
    Merci par avance

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      La répartition du prix entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est normalement libre, en fonction de la valeur qui est attribuée respectivement à l’usufruit et à la nue-propriété.
      Dans la pratique, il est assez courant de se fonder sur le barème prévu à l’article 669 du CGI. Néanmoins, s’agissant d’une disposition fiscale, elle peut être utilisée pour déterminer la répartition du prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, mais ce n’est nullement une obligation.
      La détermination de la valeur des droits respectifs est souvent le fait du notaire. En ce sens, je vous invite à vous rapprocher du notaire en charge d’instrumenter la vente du bien.

      Bien à vous.

  4. Avatar

    Bonjour,

    Je souhaiterais faire une donation à mon fils de l’ensemble de mes parts de SCI. Nous avons actuellement une SCI où je suis majoritaire à 70%, mon fils 15% et son épouse 15% également. La valeur totale des biens est environ de 75.000€. Quel serait la démarche svp et dois-je prévoir un montant élevé de taxe?

    Bien cordialement.

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      La donation devra impérativement faire intervenir un notaire.

      Concernant les démarches à entreprendre, une fois l’acte de donation rédigé, signé et enregistré, il faudra déclarer la donation au greffe pour mettre à jour la liste des associés, ainsi que procéder à une nouvelle déclaration des bénéficiaires effectifs.

      Concernant les frais, l’enregistrement se fait selon les taux prévu à l’article 777 du Code Général des Impôts. Néanmoins, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 100.000 Euros sur l’assiette taxable dans le cadre des donations faites aux enfants.

      Je vous invite à vous rapprocher du notaire avec lequel vous souhaitez réaliser la donation. Il pourra vous dire exactement les frais dont vous devrez vous acquitter.

      Bien à vous.

  5. Avatar
    barthelemy sophi

    bonjour,

    nous avons fait une sci familiale au capital de 300000€ dont 60000€ à notre fils (20%) par contre lors de l’imputation comptable
    le comptable n’a pas enregistré que c’est notre fils qui a apporté les 60000€ par la suite il a vendu un appartement (92000€) qu’il a injecté dans la sci
    et lors de la lecture du bilan il se retrouve a 92000 -60000= 32000€ alors que cela aurait d’ajouté,

    comment transférer par une donation de ce montant de 60000€ à notre fils? sans être obligé de le faire chez le notaire (je peux le faire sous seing privé)
    merci d’avance mes civilité sophi

    1. Thibaud DESREUMAUX
      Thibaud DESREUMAUX

      Bonjour,

      Il est possible de réaliser une donation sans passer devant un notaire mais uniquement dans certains cas dont, notamment, la donation de somme d’argent. C’est ce que l’on appelle un don manuel. Il n’est pas soumis à un formalisme spécifique. Il faudra alors penser à déclarer cette donation au service des impôts en envoyant un formulaire N 27-35. En revanche, la donation de parts de SCI doit impérativement être réalisée chez un notaire.

      Toutefois, il semble que votre problème soit surtout d’ordre comptable. Nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un professionnel, pour savoir s’il est possible d’opérer une rectification comptable. Si cela est le cas, aucun acte juridique ne sera nécessaire.

      Bien à vous.

  6. Avatar

    Bonjour,
    Mes parents ont un SCI, avec un patrimoine locatif de 400 000€. Ils souhaitent mettre ma soeur et moi proprietaire a part égale des biens, toujours par le bien de la sci, en gardant l’usufruit de ce patrimoine jusqu’a leur décés.
    Quelles sont les démarches et les couts de cette operations ?

    1. Thibaud DESREUMAUX
      Thibaud DESREUMAUX

      Bonjour,

      Lorsqu’un propriétaire transmet la nue-propriété d’un immeuble tout en conservant l’usufruit sur ce bien, il réalise une donation immobilière. Or, les donations immobilières doivent impérativement être passées devant un notaire. Nous vous conseillons donc de vous rapprocher d’un notaire pour en savoir plus sur les coûts de cette opération.

      Bien à vous,

  7. Avatar
    CASSAGNE ERIC

    Bonjour,
    J’ai créé avec une amie une SCI (non concubin, non pacsé) avec un démembrement croisé ab initio des parts. 600 parts dont de la part 1 à 300 pour moi en nue propriété et la part 301 à 600 en usufruit et vice versa pour elle. (de la 301 à la 600 ème part en nue propriété et de la part 1 à la part 300 en usufruit)
    Nous avons chacun des enfants 2 pour elle et 3 pour moi à qui nous voulons respectivement faire une donation des parts de nue propriété de la SCI.
    Il y a t’il un point fiscal ou autre qui empêche de donner la Nue Propriété des parts sociales de Nue Propriété que nous avons chacun d’entre nous?
    Eric donne à chacun des ses 3 enfants la nue propriété distincte de 100 parts sociales en nue propriété et Pascale 150 parts ? Merci pour votre réponse

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Rien n’empêche de céder la nue-propriété aux enfants.

      Bon à savoir

      Réalisez votre cession de parts sociales avec Legalvision. Nos juristes se chargent de toutes les démarches.
      https://www.legalvision.fr/financement-dentreprise/cession-de-parts-sociales/

      Bien à vous,

  8. Avatar

    Bonjour,
    Avec mon père nous réfléchissons à créer une sci afin de faciliter la transmission d’un futur bien immobilier qui a pour but de devenir la résidence principale.
    Mon père prévoit de me faire un don de 100 000 euros qui deviendront mes fonds propres. Le bien que nous souhaitons acheter coûte 330000 euros. Donc de mon côté j’apporterai les 100000 euros de dons et lui le reste (frais de notaire inclus)
    Comment pouvons nous définir le montant du capital de création. Devons nous conciderer nos apports comme constitutifs du montant du capital et par conséquent nos parts sociales détenus par chacun ou définir une répartition comme nous le souhaitons en définissant un montant de capital faible et le montant restant de nos apports, les attribuer en compte courant des associés ??
    Si création de compte courant d’associé, cela implique t’il obligatoirement que la sci est endettée vis à vis des associés ?? Qu’est ce cela implique ?? Est il obligatoire que la Sci doit rembourser les associés pendant l’existence de la Sci ?? Ou peut on ou doit on effectuer ce remboursement à la vente du bien ??
    La plus value que générera cette vente sera taxable ?? Si oui à quelle hauteur ??
    S’il me cède gratuitement des parts sociales de la sci, peut il le faire avant les prochain 15 ans si je souhaite encore bénéficier de l’abattement père/fils ??
    Cordialement.

    1. Avatar
      Gianni De Georgi

      Bonjour,

      Tour d’abord précisons que le capital social n’est pas nécessairement corrélé aux fonds propres de la société civile, en effet un capital social peu élevé permet un plus faible coût d’enregistrement et n’implique pas que la société disposera uniquement du capital social pour la suite. Vous pouvez aussi acheter le bien à part et effectuer un apport en nature après constitution de la SCI, bref pas besoin d’un capital social de 330 000 euros pour constituer votre SCI. Cela vous permettrait de partager comme vous le souhaitez les parts sociales.

      En ce qui concerne le compte courant associé d’une SCI nous vous conseillons notre article très complet sur le sujet : https://blog.legalvision.fr/2019/07/09/compte-courant-d-associe-sci/.

      En ce qui concerne la cession de parts sociales d’une SCI (précisons qu’en cas de donation partage on parle également de cession), le formalisme conduit à produire un acte authentique devant notaire, à l’enregistrement au greffe et déclaration au service des impôts. Cette démarche est assez lourde. Par ailleurs pour bénéficier d’un abattement il conviendra d’attendre 15 ans pour la limite de 100 000 euros.

      Pour créer votre SCI n’hésitez pas à contacter nos experts qui pourront plus amplement répondre à vos interrogations et faciliter vos démarches : https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci

      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  9. Avatar
    claude servien

    bonjour , nous possedons une sci familiale ou nous avons avec mon épouse 98 %des parts et nos 2 fils 1% chacun.
    si nous donnons chaque année 5% a chacun en usufruit,nous serons imposés a moins de 7000 euros de donation chacun soit a peu pres350 euros.
    Mais quels peuvent etre les tarifs du notaire chaque année et faut il refaire et enregistrer des statuts differents chaque année ?
    merci pour votre réponse

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Lorsque survient une modification de la répartition du capital social entre les associés, il convient de modifier les statuts. De nouveaux statuts doivent donc être déposés auprès du greffe à chaque donation.
      Quant aux tarifs, je vous invite à vous rapprocher directement de votre notaire qui saura vous informer.

      Bien à vous.

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