Transfert de propriété : quels sont les risques et comment s’en prémunir ?

Vous avez peut-être déjà entendu l’expression de « transfert de propriété » sans jamais réellement la comprendre ? Cette notion juridique se rencontre notamment dans le cadre d’un contrat de vente. Lorsque deux personnes, le vendeur et l’acheteur s’accordent sur la vente d’un bien, s’opère alors un transfert de propriété. Des questions peuvent dès lors être soulevées. A quel moment s’opère réellement le transfert de propriété ? Quelles sont les conséquences de cette opération ? Et surtout, quels sont les risques et inconvénients à éviter ? Dans cet article, nous vous apportons tous nos éléments de réponse à ce sujet !

I/ Transfert de propriété définition : qu’est-ce qu’un transfert de propriété ?

A/ Transfert de propriété et contrat de vente

Pour revenir sur le transfert de propriété en lui-même, il faut bien comprendre qu’il s’agit de l’objet même d’un contrat de vente. La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Deux personnes s’accordent sur le fait que la propriété du bien vendu soit transférée du vendeur à l’acheteur.

Le Code civil prévoie que la vente est réputée parfaite entre les parties, et par conséquent, la propriété est acquise par l’acheteur « dès qu’il y a accord sur la chose et le prix ». Ainsi, la propriété est transférée à l’acheteur au moment de l’accord. C’est le cas, même si la chose n’a pas encore été livrée ou même payée. Seul l’acheteur en aura désormais la pleine jouissance. En contrepartie de cette propriété, il verse un prix.

B/ Quand intervient réellement le transfert de propriété d’un bien ?

Pour faire suite au paragraphe précédent, selon le Code civil, « dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat ». Ainsi, en principe, le transfert de propriété est immédiat et s’opère dès la conclusion du contrat de vente. Il faut toutefois qu’une condition soit remplie : que les deux parties se soient accordées sur le prix de la chose. L’acheteur devient alors propriétaire du bien.

Il est toutefois possible de différer ce transfert de propriété à un moment ultérieur. Plusieurs raisons peuvent justifier ce choix. Par exemple, l’acheteur a payé mais veut conserver la possibilité de se rétracter si le bien ne lui convient pas. Ainsi, le transfert de propriété n’intervient pas avant l’expiration d’une certaine période. Aussi, le Code civil cite trois principales raisons pouvant justifier le « retard » du transfert de propriété :

  1. La volonté des parties ;
  2. La nature des choses ;
  3. L’effet de la loi.

C/ Transfert de propriété : la possibilité de le différer

Ainsi, comme le sous-entend la première raison évoquée, un vendeur peut décider de différer le transfert de propriété en l’intégrant dans ses Conditions Générales de Vente (CGV). Dans ce cas, le vendeur reste propriétaire du bien jusqu’à ce qu’il parvienne entre les mains de l’acheteur. Aussi, pour que la livraison soit valide, l’acheteur doit accepter de recevoir le bien. Les CGV peuvent également prévoir un droit de réserve ou un délai de rétractation durant lequel l’acheteur peut changer d’avis et retourner le bien. Le vendeur sera donc resté propriétaire de celui-ci durant ce laps de temps.

Une autre raison qui peut pousser le vendeur à vouloir différer le transfert de propriété du bien est la volonté de se prémunir contre les impayés. Ainsi, il peut choisir d’insérer dans le contrat de vente ou dans ses CGV une clause de réserve de propriété qui reportera le transfert de propriété du bien jusqu’au complet paiement par l’acheteur.

II/ Transfert de propriété et transfert des risques

S’il est essentiel de comprendre la notion de transfert de propriété pour toute personne souhaitant acquérir un bien, c’est notamment car ce transfert entraîne également un transfert des risques. En effet, le Code civil prévoie clairement que « le transfert de propriété emporte transfert des risques ».

De quels risques peut-il s’agir ?

A/ Les risques liés au transfert de propriété

La conclusion d’un contrat de vente et le transfert de propriété qui s’opère en même temps peut faire peser différents risques sur le nouveau propriétaire.

  • Les risques lors de la livraison

Dans un premier temps, il peut s’agir des risques liés au voyage du bien. Cela concerne notamment le risque de casse. Si les parties ne diffèrent pas le transfert de propriété et que la chose se casse durant son transport, c’est sur l’acheteur que pèsera ce risque. Il peut également s’agir du risque de non-délivrance du bien (un colis perdu par exemple) ou de retard de livraison.

  • Les risques post-livraison

Dans un deuxième temps, d’autres « risques » existent à la suite de la conclusion d’un contrat de vente. En effet, le propriétaire d’un nouveau bien peut être confronté à la découverte de vices cachés. Il faut cependant dissocier ces risques des premiers types de risques évoqués. En effet, le type de protection dont peut bénéficier l’acheteur diffère ici radicalement. Dans le cas présent, la principale protection dont il pourra user contre le vendeur sera la Garantie des  Vices Cachés, prévue à l’article 1641 du Code civil.

  • Transfert de propriété et cession de parts sociales

La question du transfert de propriété est également pertinente à propos d’une cession de parts sociales SCI, notamment. Les litiges à propos des vices cachés et autres défauts faisant suite à la conclusion d’une vente ou d’une cession se retrouvent notamment dans le secteur de l’immobilier. Aussi, si vous avez la moindre question à propos de votre cession de parts sociales SCI, n’hésitez pas à contacter Legalvision qui saura vous assister.

B/ Transfert de propriété : garanties et prévention des risques

Comme mentionné dans le paragraphe précédent, l’acheteur d’un bien bénéficie de certaines garanties découlant de la conclusion d’un contrat de vente. Que vous soyez vendeur ou acheteur, voici les informations essentielles à connaître.

  • La Garantie des Vices Cachés

Tout vendeur est tenu de la garantie des vices cachés. Celle-ci vise à prémunir l’acheteur contre les « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Par exemple, on peut parler de vice caché à propos d’un ordinateur qui cesse de fonctionner après plusieurs utilisations. En apparence, le produit semblait conforme, mais après plusieurs usages, il a révélé l’existence d’un vice caché.

Les conditions pour mettre en œuvre cette Garantie des Vices Cachés sont prévues aux articles 1641 et suivants du Code civil. Pour résumer, trois conditions principales doivent être réunies :

  1. Il doit s’agir d’un vice caché. Le vice ne doit pas être apparent lors de la réception du bien ;
  2. Le vice doit être inhérent à la chose et la rendre impropre à son usage. Il doit y avoir un défaut, un dysfonctionnement qui provient de la chose elle-même et non d’un facteur externe ;
  3. Le vice doit être antérieur à la vente, et plus précisément au transfert de propriété.
  • La Garantie Conformité 

Cette garantie ne peut être mise en œuvre que par un consommateur. Ainsi, un acheteur professionnel ne peut pas s’en prévaloir contre le vendeur du bien. Selon le Code de la consommation, le vendeur a l’obligation de livrer un bien conforme au contrat conclu avec le consommateur. Par conséquent, il répondra des défauts de conformité existant lors de la délivrance du bien. 

Aussi, cette garantie peut être renforcée contractuellement. En effet, le Code indique que le vendeur répondra également « des défauts de conformité résultant de l’emballage, des instructions de montage ou de l’installation lorsque celle-ci a été mise à sa charge par le contrat ou a été réalisée sous sa responsabilité ».

Vous êtes intéressés par la cession ou l’acquisition de parts sociales dans une SCI ? Vous avez cependant des questions quant au transfert de propriété ? Contactez nos juristes ! Ils sont là pour vous assister dans votre projet et vous aiguiller sur les formalités à accomplir.

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