Comment faire une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit ?

Donation de parts SCI avec réserve d'usufruit

Donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit :

De son vivant il est important de préparer son futur ou celui de sa famille. En outre, en tant que parent, vous voulez transmettre votre patrimoine à vos enfants et ce de manière avantageuse, tant pour eux que pour vous. La Société civile immobilière est la forme juridique privilégiée par les particuliers pour transmettre leur patrimoine sans être confronté à l’indivision.

En effet, la SCI est une forme de société qui a un objet purement immobilier. Par ailleurs, créer une SCI immobilière permet de gérer votre patrimoine. LegalVision vous explique pourquoi, alors restez connecté !

La transmission de patrimoine facilitée dans une SCI de famille :

En tant que particulier souhaitant acquérir un bien immobilier, immeuble, appartement, studio, les options sont multiples. Au niveau fiscal, il s’avère parfois intéressant d’opter pour la Société civile immobilière. La procédure est la suivante :

Il convient de se positionner avant d’acquérir un bien ou en parallèle de cette procédure d’acquisition via une promesse de vente. Il peut être intéressant de créer une SCI afin que ce soit la Société civile immobilière qui devienne propriétaire du bien immobilier et non vous en tant que personne physique. La valeur du bien immobilier acquis par la Société sera représentée sous forme de parts sociales. Ainsi en tant que créateur et gérant de la Société civile immobilière, vous serez détenteur de parts sociales et non pas du bien immobilier en lui-même.

Ce seront ces mêmes parts sociales qui feront l’objet de la transmission de patrimoine à la génération suivante. Ainsi on évite une possible indivision du bien immobilier objet de la Société civile immobilière.

Comment transmettre ses parts sociales de Société civile immobilière ?

C’est cette deuxième option qui fera l’objet de cet article. Nous répondons à la question suivante :

Comment procéder à une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit ?

Sommaire : 

I/ La donation de parts de SCI
II/ La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit

I/ La donation de parts de SCI

Ainsi il est important de voir quelles sont les caractéristiques d’une donation classique. Mais également quelles sont les modalités applicables à la donation de parts sociales.

A) Les caractéristiques d’une donation

La donation est un dessaisissement volontaire de son vivant (donateur) de tout ou partie de son patrimoine.

La donation, à la différence d’un testament, a un effet immédiat. En outre, le testament n’a d’effet qu’au moment du décès du testateur. Cependant, une donation ne sera parfaite qu’au moment de l’acceptation par le donataire. L’acceptation doit obligatoirement être donnée afin que la donation réalise tous ses effets. Par ailleurs, la donation doit impérativement être contenue dans un écrit et faire l’objet d’un acte authentique.

Il faut mettre en exergue le point suivant : la donation est régie par un principe d’irrévocabilité. Autrement dit, le donateur ne pourra pas récupérer son bien. Cependant, ce bien fera un retour dans le patrimoine du donateur au moment de son décès afin d’être partagé entre les bénéficiaires du de cujus. C’est pourquoi il est important de recourir à un notaire, en effet ce dernier sera en mesure de vous expliquer le principe du rapport de la donation et la réserve héréditaire.

B) La donation de parts sociales

Une part sociale est un titre de propriété qui vous donne un certain pouvoir dans une société. Plus vous avez de parts sociales, plus vous avez de contrôle dans la société notamment via le droit de vote ou le droit sur les dividendes.

Ce système est donc très intéressant en matière de succession. Cependant, il est important que les statuts prévoient la possibilité de réaliser une donation de parts.

Dans une SCI, la cession de parts sociales doit faire l’objet d’un agrément. L’agrément est une autorisation de faire quelque chose donnée par une autorité supérieure. Appliqué au droit des sociétés et la cession de parts sociales, il faut obtenir l’accord des associés pour procéder à la cession. Cependant, dans le cadre d’une transmission de patrimoine c’est-à-dire en faveur d’ascendants ou descendants, la cession est libre.

La donation de parts sociales peut donc s’effectuer en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit dans une Société civile immobilière.

II/ La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit

En quoi consiste concrètement la donation de parts de SCI en usufruit ? Quelles sont les conséquences de la donation de parts de SCI d’un point de vue fiscal ? L’usufruitier doit-il s’acquitter des droits de mutation qui s’appliquent aux donations ou aux successions ? LegalVision fait le point avec vous.

A) La donation de parts de SCI en usufruit

Lorsqu’on parle de réserve d’usufruit, cela signifie que la donation se limite à la nue-propriété des parts. Autrement dit, le donateur donne au donataire la nue-propriété mais il se réserve l’usufruit. Le donateur conserve la jouissance et se sépare d’une partie de son patrimoine. Il continue néanmoins à jouir des effets, c’est-à-dire de percevoir les fruits du bien dans le cas d’une possible mise en location d’un immeuble par exemple.

L’effet de cette donation de parts de SCI en usufruit est immédiate. Elle aura cependant un second effet au moment du décès du donateur. En outre, à son décès le donataire obtiendra la pleine propriété. Il deviendra le plein propriétaire des parts sociales de la Société civile immobilière.

On parle donc de réserve d’usufruit ou de démembrement de propriété puisque l’acquéreur jouit du bien mais ne le possède pas. Il y a donc une optimisation de la succession puisque les associés jouissent de l’usufruit et leurs parts seront transmises au moment de leur décès.

B) Les conséquences de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit

L’une des conséquences de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit est que donateur et donataire sont tous deux redevables des charges liées à l’entretien du bien.

Quelles sont les conséquences d’un point de vue fiscal ?

A l’occasion d’une donation, il faut s’acquitter des droits de mutation. La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit limite les droits de mutation à payer par le donataire. La nue-propriété correspond à une partie de la valeur de toute la propriété. Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété varie en fonction de l’âge de l’usufruitier, de 10% à 90%. Plus l’usufruitier est jeune, moins la valeur de la nue-propriété sera élevée.

Quelles sont les conséquences du décès du donateur ?

Lorsque le donateur décède, l’usufruitier devient le plein propriétaire. Autrement dit, il devient le détenteur de la nue propriété et de l’usufruit. Il ne devra pas s’acquitter de droits de mutation supplémentaires. En outre, les droits ont été calculé au moment de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Comme dit plus haut, le calcul se base uniquement sur la valeur de la nue propriété.

Vous savez maintenant pourquoi il est intéressant de procéder à une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit.

Espérance Mfumu Mosi

Espérance Mfumu Mosi

Titulaire d'un Master 1 en droit des affaires, Espérance a rejoint les équipes de Legalvision afin de développer le contenu juridique.

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31 Comments

  1. Avatar
    jeanne DIEDAT

    bonjour Espérance,
    Est il possible de faire un don à une association depuis un compte SCI avec réserve d’usufruit?
    merci pour votre réponse
    Cdt
    J.DIEDAT

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour ,

      Il est possible de réaliser un donation de la nue-propriété des parts de SCI mais à condition que les statuts prévoient la possibilité de réaliser une telle opération.
      Il convient de noter que cette opération implique le paiement de droits de mutation. Toutefois, la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit limite les droits de mutation à payer par le donataire. Aussi, lorsque le donateur décède, l’usufruitier devient le plein propriétaire. Autrement dit, il devient le détenteur de la nue propriété et de l’usufruit. Il ne devra pas s’acquitter de droits de mutation supplémentaires.

      Bien cordialement,

  2. Avatar
    Lambert Joelle

    Bonjour
    Les loyers liés aux immeubles gérés par la SCI doivent-ils être versés sur le compte bancaire de la SCI ou sur le compte bancaire personnel de l’usufruitier ?

    1. Thibaud DESREUMAUX
      Thibaud DESREUMAUX

      Bonjour,

      Les loyers liés aux immeubles gérés par une SCI doivent être versés sur les comptes de la SCI.

      Bien à vous.

  3. Avatar
    JALAIS Céline

    Bonjour,
    BM a l’usufruit d’une SCI. Cette SCI s’occupe d’un seul bien immobilier et le loue à un commerce (bail commercial).
    Donc le commerce verse le loyer TTC à la SCI, puis la SCI verse le loyer HT à BM.
    Il reste le montant de la TVA dans les caisses de la SCI, qui la paie ensuite au Trésor.
    En bref, la SCI n’a aucune trésorerie. La loi impose au propriétaire des murs (donc la SCI) de remédier à la vétusté des locaux loués.
    Par exemple, pour le changement du tableau électrique, la facture doit être présentée à la SCI ? ou à BM ?
    Si la SCI doit cette facture, est-elle en droit de réclamer les fonds à BM ? Comment faut-il procéder ? Merci pour votre réponse.

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Les loyers font partie des actifs de la SCI et ne doivent pas être versés à BM.
      Par ailleurs, le local appartient à la société et cette dernière le loue à un commerçant. Par conséquent, c’est à elle de procéder aux rénovations nécessaires exigées par la loi.

      Bon à savoir :
      Confiez vos formalités à LegalVision, nos juristes vous accompagnent dans toutes vos démarches.
      https://www.legalvision.fr/modification-statuts/

      Bien à vous,

  4. Avatar

    Bonjour
    Peut on acheter un appartement a l etranger par l intermédiaire d une Sci familiale française
    Merci

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Il convient de vérifier si les statuts de la SCI autorise une telle opération.

      Bon à savoir :
      Confiez toutes vos formalités à LegalVision, nos juristes vous accompagnent dans toutes les démarches.

      Bien à vous,

  5. Avatar
    NICOLE GRIMAULT

    BONJOUR JE POSSEDE DES PARTS DE LA SCI FAMILIALE AVEC MON AMI ?IL FAIT DES AFFAIRES ET JE CRAINS QU IL ARRIVE A PERDRE SES PARTS ??EST CE POSSIBLE DE SAISIR DES PARTS ? MERCI

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,
      Il n’est pas possible de saisir les parts de votre associé.

      Bon à savoir
      Confiez vos formalités à LegalVision, un juriste se charge de toutes les démarches.
      https://www.legalvision.fr

      Bien à vous,

  6. Avatar

    Bonjour.
    J’ai donné la nu-propriété de mes parts de SCI à mes enfants il y a un an et déclaré le don sur le formulaire 2735, sur le conseil du contrôleur de l’enregistrement, et aucun droit à payer.
    Un notaire me dit que à mon décès ce ne sera pas valable car ce formulaire de donation ne convient pas aux PARTS SOCIALES de SCI qui ne sont ni des titres, ni des droits sociaux.
    Confirmez-vous que la donation de parts de SCI en pleine propriété ou en nu-propriété doive obligatoirement passer par un acte notarié ?
    Un « détail » difficile à éclaircir…
    Merci pour votre article très clair.

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Effectivement, la donation de parts de SCI doit obligatoirement être constatée par acte authentique.

      Bon à savoir :
      Confiez vos formalités à LegalVision, un juriste vous accompagne dans toutes vos démarches.
      https://www.legalvision.fr/modification-statuts/

      Bien à vous,

  7. Avatar

    bonjour je souhaite crée avec mon frère et ma grand mère une sci pour récupérer une maison familial es que cela est possible? merci

    1. Avatar
      Etienne Durand

      Bonjour,

      Dans votre cas, la création d’une SCI pour récupérer une maison familiale est envisageable. En effet, il est possible d’effectuer un apport en nature sous la forme d’un immeuble afin de créer une SCI.

      D’autres conditions doivent toutefois être respectées, dont :
      – La désignation d’un siège social ;
      – Le capital social ne connaît pas de minimum, il peut donc être de 1€.

      La SCI permet de bénéficier de droits de mutation intéressants (par exemple en cas de démembrement de propriété).

      Sachez que LegalVision peut vous aider à créer votre SCI :
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci/

      Bien à vous,

  8. Avatar

    comment rédiger l’article des statuts pour prévoir le démembrement des parts sociales de la SCI ?
    Merci

    1. Avatar
      Mathilde ANNE

      Bonjour,

      LegalVision vous propose de rédiger vos statuts :
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/redaction-des-statuts-d-une-societe/

      Bien à vous.

  9. Avatar

    Bonjour,
    Est-il possible d’apporter un bien indivis à une SCI familiale et que les parts de cette dernière reprennent le démembrement du bien apporté ?
    Dans le cas présent, le bien est réparti comme suit : 1/4PP+3/4 NP et 3/4 UF.
    Merci d’avance

    1. Avatar
      Gianni De Georgi

      Bonjour,
      Aucun problème pour apporter un bien en indivision dans une SCI familiale. Deux solutions s’offrent à vous, soit, un indivisaire apporte sa quote-part indivise en contrepartie de part sociale dans la SCI, soit, l’ensemble des indivisaires apporte le bien indivis à une SCI.
      Ainsi chaque co-indivisaire perçoit des parts à proportion à leurs propres droits indivis. Dans cette hypothèse, l’indivision cesse et le partage de fait intervient. Chaque ancien indivisaire devient alors pleinement associé et bénéficie de toutes les prérogatives attachées à cette qualité.
      Par ailleurs il vous faudra rédiger un acte d’apport et l’authentifier auprès d’un notaire. Dans votre cas il serait judicieux de prendre contact avec un notaire en amont.
      N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations : https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci
      En espérant avoir pu vous êtes utile.

      Bien à vous.

  10. Avatar

    Bonjour,
    Est-il possible de créer une SCI à 3 personnes dont un couple en usufruitiers et la mère de l’un des conjoint en nue propriétaire ? Au décès du parent en nue propriété, son enfant sera-t-il plein propriétaire ?

    Merci !

    1. Avatar
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Lors de la création d’une SCI, il est effectivement possible pour un associé d’apporter la nue-propriété d’un bien, et pour un autre d’apporter l’usufruit. Les associés recevront en échange des parts sociales, et c’est la SCI qui sera pleinement propriétaire du bien. Ainsi, au décès de l’un des associés, ce sont les héritiers qui recevront ses parts sociales.
      Sachez que LegalVision peut vous aider à créer votre SCI :
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci/

      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  11. Avatar
    Christophe Varene

    Bonjour,
    A la suite d’une donation de parts à l’intérieur d’une SCI familiale, modifiant donc la répartition
    de ces parts dans la SCI, est-il nécessaire-obligatoire de faire une modification des statuts de la
    SCI et de l’enregistrer auprès du greffe du tribunal.
    Merci pour votre réponse
    Christophe

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Vous devrez effectivement modifier les statuts si ces derniers indiquent la répartition du capital social.
      Vous pouvez contacter nos juristes qui sauront vous guider : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

      Bien à vous.

  12. Avatar

    Bonjour et merci pour cet article,

    D’ici quelques années, mon père veut diviser la SCI familiale en 4 parts égales à la majorité du dernier de ses 4 enfants et conserver l’usufruit de ses biens. Ses 4 enfants sont déjà dans la SCI avec des parts minimes.
    Qu’est-ce que cela implique concrètement pour ses enfants? Seront-nous soumis à un impôt si le patrimoine est important? Les avantages liés à la transmission lors du décès du donateur comportent-ils malgré tout des risques de son vivant?

    Merci beaucoup

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Les enfants pourront en effet être soumis à l’impôt, notamment à l’IFI si le patrimoine est important. Je vous invite à consulter notre équipe de juristes qui saura vous informer : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

      Bien à vous.

  13. Avatar

    Bonjour,

    je suis fils unique et j’envisage éventuellement de créer une SCI familiale avec mes parents afin de diminuer fortement le montant des frais de succession lorsque j’hériterai un jour de leur maison (il n’y a qu’un seul bien immobilier, leur maison). J’envisageais un démembrement de propriété pour que mes parents conservent l’usufruit (que nous pourrions peut-être estimer à 40% des parts sociales) ainsi que 10 à 15% des parts en nue-propriété pour qu’ils puissent garder le contrôle. Ce montage vous semble-t-il intéressant pour réduire les frais de succession futurs ? Si pour une raison X ou Y le parent restant avait besoin un jour de récupérer ses parts d’usufruit sous forme d’argent pour aller en maison de retraite ou dans un appartement, comment devrions-nous procéder ? Serais-je obligé de racheter les parts d’usufruit au parent restant alors que j’hériterai un jour de la maison ou devrait-on mettre la maison en vente ? Plus globalement comment sécuriser le parent restant pour lui assurer qu’il pourra récupérer une partie de l’argent si il en a besoin un jour.

    Merci pour votre réponse.

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Votre montage semble effectivement possible. Cependant, nous ne sommes pas pas avocats et donc pas légalement habilités à vous conseiller personnellement.
      Nous pouvons par contre effectuer vos formalités à votre place. Pour plus d’informations, je vous invite à contacter notre équipe de juristes : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

      Bien à vous.

  14. Avatar
    jean FROUSTEY

    Bonjour,

    quelle est la différence entre une donation partage avec réserve d’usufruit ey une donation via la création d’une SCI familiale?
    Je vous remercie pour votre retour
    Cordialement,

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Si vous voulez connaître la différence entre les régimes de la SCI et de l’indivision, je vous invite à consulter cet article : https://blog.legalvision.fr/2020/09/25/sci-ou-indivision/

      Bien à vous.

  15. Avatar

    Bonjour,

    Mon fils et ma belle-fille souhaite créer une sci familiale en m’y incluant car le bien qu’il achète se situe près de mon domicile et très éloigné du leur, je pourrai donc plus facilement agir. Paramètre à prendre en compte mon fils est gendarme et ne peut donc pas être gérant d’une SCI. Ce serait donc sa compagne qui occuperait le poste de gérant.
    Puis-je occupé la co-gérance de la sci si je ne suis pas nue-propriétaire mais seulement usufruitière. Ils souhaitent faire une répartition 48 parts pour mon fils, 49 pour ma belle-fille et 3 parts pour moi. Pouvez-vous également m’indiquer si chacun doit être usufruit de ses parts ou doivent ils « croiser » leur usufruit et pour moi quand est-il ?
    Merci par avance pour votre réponse.
    Cordialement.

  16. Avatar

    Bonjour,
    J’aurais cette question à vous soumettre :
    – un couple projette d’ acheter un immeuble en vue de le louer et créer à cet effet une SCI dans laquelle ils souhaiteraient intégrer leurs deux enfants majeurs pour anticiper la succession.
    C’est la SCI qui va acquérir l’immeuble moyennant un emprunt.
    Quels sont les différents cas de figure possibles : les enfants acquièrent des parts lors de la création de la société ? Ou alors une donation des parts avec réserve d’usufruit se fait dans un deuxième temps une fois la SCI créée ? Et dans ce dernier cas comment seront évaluées les parts en nu propriété transmises, en fonction d’un pourcentage par rapport à l’âge du ou des donateurs, oui,, mais selon quelle base de calcul, la société ayant recours à un emprunt diminuant ainsi la valeur nette de l’immeuble ?
    Pourriez-vous m’éclairer ?
    En vous remerciant,
    Bien à vous

    1. Avatar
      Alexandre Mery

      Bonjour,

      En effet ces deux hypothèses sont envisageables : les enfants peuvent être associés dès la création de la société ou vous pouvez procéder à une cession de parts a posteriori. Dans le second cas, il peut s’agir d’une donation de parts sociales avec réserve d’usufruit. Cela permet de diminuer le coût des droits de donation, qui seront calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la valeur de la nue-propriété des parts (déterminée par application d’un barème légal).

      Bien à vous.

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