Comment faire une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit ?

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Donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit :

De son vivant il est important de préparer son futur ou celui de sa famille. En outre, en tant que parent, vous voulez transmettre votre patrimoine à vos enfants et ce de manière avantageuse, tant pour eux que pour vous. La Société civile immobilière est la forme juridique privilégiée par les particuliers pour transmettre leur patrimoine sans être confronté à l’indivision.

En effet, la SCI est une forme de société qui a un objet purement immobilier. Par ailleurs, créer une SCI immobilière permet de gérer votre patrimoine. LegalVision vous explique pourquoi, alors restez connecté !

La transmission de patrimoine facilitée dans une SCI de famille :

En tant que particulier souhaitant acquérir un bien immobilier, immeuble, appartement, studio, les options sont multiples. Au niveau fiscal, il s’avère parfois intéressant d’opter pour la Société civile immobilière. La procédure est la suivante :

Il convient de se positionner avant d’acquérir un bien ou en parallèle de cette procédure d’acquisition via une promesse de vente. Il peut être intéressant de créer une SCI afin que ce soit la Société civile immobilière qui devienne propriétaire du bien immobilier et non vous en tant que personne physique. La valeur du bien immobilier acquis par la Société sera représentée sous forme de parts sociales. Ainsi en tant que créateur et gérant de la Société civile immobilière, vous serez détenteur de parts sociales et non pas du bien immobilier en lui-même.

Ce seront ces mêmes parts sociales qui feront l’objet de la transmission de patrimoine à la génération suivante. Ainsi on évite une possible indivision du bien immobilier objet de la Société civile immobilière.

Comment transmettre ses parts sociales de Société civile immobilière ?

C’est cette deuxième option qui fera l’objet de cet article. Nous répondons à la question suivante :

Comment procéder à une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit ?

I/ La donation de parts de SCI

Ainsi il est important de voir quelles sont les caractéristiques d’une donation classique. Mais également quelles sont les modalités applicables à la donation de parts sociales.

A/ Les caractéristiques d’une donation

La donation est un dessaisissement volontaire de son vivant (donateur) de tout ou partie de son patrimoine.

La donation, à la différence d’un testament, a un effet immédiat. En outre, le testament n’a d’effet qu’au moment du décès du testateur. Cependant, une donation ne sera parfaite qu’au moment de l’acceptation par le donataire. L’acceptation doit obligatoirement être donnée afin que la donation réalise tous ses effets. Par ailleurs, la donation doit impérativement être contenue dans un écrit et faire l’objet d’un acte authentique.

Il faut mettre en exergue le point suivant : la donation est régie par un principe d’irrévocabilité. Autrement dit, le donateur ne pourra pas récupérer son bien. Cependant, ce bien fera un retour dans le patrimoine du donateur au moment de son décès afin d’être partagé entre les bénéficiaires du de cujus. C’est pourquoi il est important de recourir à un notaire, en effet ce dernier sera en mesure de vous expliquer le principe du rapport de la donation et la réserve héréditaire.

B/ La donation de parts sociales

Une part sociale est un titre de propriété qui vous donne un certain pouvoir dans une société. Plus vous avez de parts sociales, plus vous avez de contrôle dans la société notamment via le droit de vote ou le droit sur les dividendes.

Ce système est donc très intéressant en matière de succession. Cependant, il est important que les statuts prévoient la possibilité de réaliser une donation de parts.

Dans une SCI, la cession de parts sociales doit faire l’objet d’un agrément. L’agrément est une autorisation de faire quelque chose donnée par une autorité supérieure. Appliqué au droit des sociétés et la cession de parts sociales, il faut obtenir l’accord des associés pour procéder à la cession. Cependant, dans le cadre d’une transmission de patrimoine c’est-à-dire en faveur d’ascendants ou descendants, la cession est libre.

La donation de parts sociales peut donc s’effectuer en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit dans une Société civile immobilière.

II/ La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit

En quoi consiste concrètement la donation de parts de SCI en usufruit ? Quelles sont les conséquences de la donation de parts de SCI d’un point de vue fiscal ? L’usufruitier doit-il s’acquitter des droits de mutation qui s’appliquent aux donations ou aux successions ? LegalVision fait le point avec vous.

A/ La donation de parts de SCI en usufruit

Lorsqu’on parle de réserve d’usufruit, cela signifie que la donation se limite à la nue-propriété des parts. Autrement dit, le donateur donne au donataire la nue-propriété mais il se réserve l’usufruit. Le donateur conserve la jouissance et se sépare d’une partie de son patrimoine. Il continue néanmoins à jouir des effets, c’est-à-dire de percevoir les fruits du bien dans le cas d’une possible mise en location d’un immeuble par exemple.

L’effet de cette donation de parts de SCI en usufruit est immédiate. Elle aura cependant un second effet au moment du décès du donateur. En outre, à son décès le donataire obtiendra la pleine propriété. Il deviendra le plein propriétaire des parts sociales de la Société civile immobilière.

On parle donc de réserve d’usufruit ou de démembrement de propriété puisque l’acquéreur jouit du bien mais ne le possède pas. Il y a donc une optimisation de la succession puisque les associés jouissent de l’usufruit et leurs parts seront transmises au moment de leur décès.

B/ Les conséquences de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit

L’une des conséquences de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit est que donateur et donataire sont tous deux redevables des charges liées à l’entretien du bien.

Quelles sont les conséquences d’un point de vue fiscal ?

A l’occasion d’une donation, il faut s’acquitter des droits de mutation. La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit limite les droits de mutation à payer par le donataire. La nue-propriété correspond à une partie de la valeur de toute la propriété. Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété varie en fonction de l’âge de l’usufruitier, de 10% à 90%. Plus l’usufruitier est jeune, moins la valeur de la nue-propriété sera élevée.

Quelles sont les conséquences du décès du donateur ?

Lorsque le donateur décède, l’usufruitier devient le plein propriétaire. Autrement dit, il devient le détenteur de la nue propriété et de l’usufruit. Il ne devra pas s’acquitter de droits de mutation supplémentaires. En outre, les droits ont été calculé au moment de la donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit. Comme dit plus haut, le calcul se base uniquement sur la valeur de la nue propriété.

Vous savez maintenant pourquoi il est intéressant de procéder à une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit.

 

 

Cédez vos parts de SCI avec LegalVision.

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