5 raisons de créer une SCI immobilière pour gérer votre patrimoine

La SCI, SCI immobilière ou Société Civile Immobilière, est un type de société très souvent utilisée pour gérer son patrimoine immobilier. Elle possède de nombreux avantages tels que la transmission facilitée de biens immobiliers mais également des inconvénients comme les formalités qui vont incomber aux membres de la société.

L’avantage est principalement fiscal, puisqu’il sera possible de faire des donations successives aux enfants sans que celles-ci ne soient imposées. La SCI est aussi utilisée pour acheter un bien en couple, notamment en concubinage, pour pouvoir mettre son compagnon à l’abri après son décès.

LegalVision, votre service juridique en ligne, vous en dit plus sur cette forme sociale particulière et très intéressante pour toute personne souhaitant faciliter la gestion de son patrimoine immobilier. Nous revenons aussi sur les formalités à effectuer pour créer une SCI immobilière.

Dites oui à la SCI immobilière pour la gestion de votre patrimoine

1.Vous créez une personne morale

La SCI immobilière est une société à caractère immobilier et non commercial, contrairement à la SAS ou la SARL. Cela signifie qu’elle ne peut en principe pas passer des actes de commerce comme activité principale.

Elle peut être composée de minimum deux membres mais il n’y a pas de maximum prévu. De plus, du fait de l’objet immobilier, elle peut être composée d’associés mineurs (sous certaines conditions).

Il n’y a pas de montant minimal de capital social prévu par le régime de la SCI. De plus, la SCI immobilière aura une durée maximale de 99 ans.

Les statuts vont venir fixer les modalités de gestion de la société. Un gérant sera également nommé pour faciliter la gestion de la SCI.

Remarque :

Il est tout à fait possible de créer une SCI dite « de famille ». Il suffira alors que les associés soient de la même famille.

2.La SCI permet une gestion avantageuse de votre patrimoine immobilier

Dès lors que des personnes possèdent des biens immeubles, le régime applicable sera celui de l’indivision. Les co-indivisaires doivent pour chaque décision décider ensemble. Cette obligation pose en pratique de nombreux problèmes et cause souvent des blocages. L’indivision est normalement un régime temporaire, qui n’a pas vocation à rester applicable pour une longue durée. La difficulté pour prendre des décisions est un des inconvénients majeurs de l’indivision.

La SCI immobilière peut alors être une bonne alternative. Elle a l’avantage d’avoir un gérant qui possède de larges pouvoirs. Ils sont évidemment fixés par les statuts et peuvent prévoir différents types de majorité en fonction de tels ou tels types de décisions. De ce fait, les décisions sont prises plus facilement.

Vis à vis des tiers à la société, le gérant n’engagera la société que pour les actes entrant dans l’objet social. Cependant, les clauses des statuts de la société qui viennent limiter les pouvoirs du ou des gérants sont inopposables aux tiers.

Remarque:

Si il y a plusieurs gérants au sein d’une SCI immobilière, ils détiennent séparément les pouvoirs prévus par l’objet social.

Si un ou plusieurs gérants vient à s’opposer aux actes d’un autre gérant, ce sera sans effet par rapport aux tiers, à moins que ces derniers n’en aient eu connaissance.

3.Vous bénéficiez d’une fiscalité intéressante

En principe la Société Civile Immobilière est soumise à l’impôt sur les revenus des particuliers.

Dès lors les revenus tirés de la SCI seront à déclarer en tant que revenus fonciers. Vous pourrez déduire du résultat de votre société des charges foncières en remplissant la déclaration 2044 (pour les contribuables étant au régime du foncier réel) comme certains travaux ouvrant droit à crédit d’impôt (à déclarer sur la déclaration 2042-QE), les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière, etc…

De plus, si la SCI réalise des déficits, ils seront déductibles du revenu global dans une certaine mesure. En effet, les déficits fonciers pourront être déduit des revenus globaux à hauteur de 10 700€. Le déficit dépassant ce seuil pourra être déduit, mais uniquement sur les revenus fonciers et ce sur les 10 prochains exercices.

Bien entendu les associés peuvent opter pour l’IS. A ce moment-là, la société sera elle-même redevable de l’impôt sur les sociétés. La transparence de la société sera alors perdue. L’IS consiste en l’application d’un taux fixe appliqué au résultat de l’entreprise. Le taux normal est de 33 1/3 %. Il ne s’applique qu’à partir de 500 000 € de chiffre d’affaires. La société béneicie d’un taux réduit de 15% pour le chiffre d’affaires hors taxe se situant en-dessous de 38 120 €. Pour la tranche située entre 38 120 € et 500 000 €, il faut appliquer un taux réduit de 28 %.

4.Les plus-values seront moins taxées

La SCI est une société particulière. Généralement, celle-ci est majoritairement composée de biens immobiliers. De part cette prépondérance immobilière, c’est bien le régime des plus-values immobilières qui s’applique et non celui des plus-values mobilière.

Elles seront exonérées à partir de 22 ans de détention à compter de la date d’acquisition des parts sociales.

Pour être pouvoir bénéficier en plus de l’exonération des charges sociales il faut détenir les parts sociales depuis 30 ans.

5.La transmission de votre patrimoine immobilier est facilitée

La Société Civile Immobilière permet de faciliter la donation des biens immobiliers. De façon générale, un abattement de 100 000 € tous les 15 ans est applicable sur tous les types de biens à transmettre.

La constitution d’une SCI est d’autant plus intéressante qu’elle permet de transmettre un bien immobilier via des parts sociales. Il est, dès lors, plus facile de transmettre des parts sociales qu’un bien immobilier.

De plus, si le bien a une valeur supérieure à 100 000 €, il est possible d’effectuer plusieurs donations afin de réaliser la donation de façon progressive. Cela permettra de profiter plusieurs fois des tranches basses du barème progressif des droits à donation.

La valeur des parts sociales de chaque associé correspond à la valeur du bien immobilier diminué des dettes de la SCI (fournisseurs, frais d’entretien, charges financières) et majoré par le montant de la trésorerie de la SCI. Le tout devra être multiplié par le pourcentage de droits détenus par chaque associé. Les parts d’une SCI, lors de leur cession, peuvent faire l’objet d’une décote pouvant aller de 10% à 30% selon les cas.

Quelques inconvénients à prendre en compte lors de la création de votre SCI

1.La responsabilité indéfinie des associés

Contrairement aux sociétés commerciales telles que la SARL ou la SAS, la responsabilité financière des associés n’est pas limitée aux montants de leurs apports.

Ils répondront de ce fait, indéfiniment des dettes de la société à proportion de leurs droits dans la société. Il s’agit donc d’une situation qui est moins sécurisante pour les associés de la société. À la différence de la SAS ou de la SARL, la SCI ne permet pas de limiter sa responsabilité à l’apport effectué. Cet aspect doit être pris en considération lors de la création de la société.

2.Certains revenus résultant d’une location doivent être déclarés à l’impôt sur les sociétés

En cas de location de locaux nus, les revenus seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers alors que si les locaux sont loués meublés, les revenus devront être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Remarque :

Il existe une tolérance administrative lorsque la SCI fait de la location en nu ou en meublé. Tant que les revenus des locations meublées n’excèdent pas 10%, la SCI pourra rester à l’IR. En ce sens, si cette proportion de 10% est dépassée, elle sera soumise à l’impôt des sociétés obligatoirement.

Il vous faudra, dans ce cas, changer la forme sociale de votre société. En effet, la SCI a un objet purement civil, or cette activité représente une activité commerciale.

3.Des formalités contraignantes à respecter

La création d’une Société Civile Immobilière nécessite de respecter certaines obligations. En effet, il faudra rédiger des statuts, réaliser les formalités d’enregistrement, ainsi que celles de publication dans un journal d’annonces légales.

De plus, au cours de son existence, des formalités comptables devront également être respectées à savoir de tenir une comptabilité rigoureuse, d’établir des réunions d’assemblées générales ordinaires ou extraordinaires ou même de rédiger des PV d’assemblées générales.

Quels sont les frais de création d’une SCI ? Les frais dont il faut s’acquitter se divisent en 3 catégories. Dans la première catégorie, on trouve les frais du rédacteur d’acte. Il s’agit par exemple des honoraires du professionnel du droit qui réalise ces démarches pour vous et rédige les statuts. Ensuite, il y a les frais de publication de l’annocne légale de ocnstitution, qui sont estimés à environ 150 €. Enfin, il y a les frais d’immatriculation auprès du greffe, soit 74,10€.

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