Comment contracter un prêt immobilier pour une SCI sans apport ?

prêt immobilier SCI sans apport

La Société Civile Immobilière (SCI) est l’une des formes de sociétés les plus plébiscité en France. En effet, il est possible de contracter un prêt immobilier SCI sans apport, ce qui permet de réaliser un investissement locatif. En outre, la SCI offre un cadre avantageux pour la transmission de biens immobiliers entre membres d’une même famille. Toutefois, il est nécessaire de faire l’acquisition d’un bien avant de pouvoir le transmettre, ce qui implique souvent de contracter un prêt immobilier.

Or, il est possible de contracter un emprunt SCI ou personnel. En effet, la charge de l’emprunt peut peser tant sur les associés que sur la société elle-même, et cela selon les mêmes conditions.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour une SCI
II/ Le prêt immobilier accordé à une SCI sans apport

I/ Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour une SCI

A) Les caractéristiques d’un prêt immobilier

1. À quel taux peut emprunter une SCI ?

Il n’existe pas de taux particulier applicable à un prêt immobilier SCI sans apport. En effet, pour la SCI comme pour l’un de ses associés, le taux peut être fixe ou variable. Le taux sera fonction de différents éléments en lien avec la situation des associés. Encore, il convient de signaler qu’une SCI ne peut pas bénéficier des prêts subventionnés par l’Etat. Ainsi, il est impossible de demander un prêt à taux 0% ou un prêt dans le cadre d’un Plan Epargne Logement (PEL).

2. Combien peut emprunter une SCI ?

La capacité d’emprunt de la SCI prendra compte des ressources de ses associés. En effet, le montant d’un prêt immobilier pour monter une SCI sans apport dépendra en grande partie de la capacité de financement de ses associés. L’intérêt d’obtenir un prêt avec une SCI s’observe notamment à cette échelle. En effet, la banque ne considérera pas la situation de chaque associé de manière distincte, mais la capacité de financement commune. Ainsi, la situation financière moins avantageuse de certains associés, notamment de ceux supportant déjà les mensualités d’autres emprunts, ne sera pas un frein à l’obtention du crédit immobilier pour une SCI.

En outre, la banque prendra en compte les ressources de la SCI elle-même. Si la SCI est déjà propriétaire d’autres biens, les loyers perçus en cas de location seront pris en compte. Encore, les loyers du bien à acquérir seront pris en compte si celui-ci est destiné à la location. Toutefois, la banque prend également en compte l’éventuel non paiement de certains loyers.

3. Pour quelle durée peut emprunter une SCI ?

Tout comme ses associés, la SCI peut souscrire un prêt immobilier à échéance plus ou moins longue. Ainsi, il est possible de souscrire un prêt SCI sur 25 ans, voire même pour une durée allant de 40 à 50 ans. Cependant, plus la durée du crédit SCI sera longue, et plus le taux aura tendance à augmenter, corrélativement au montant total des intérêts. À l’inverse, il est également important de considérer le poids des mensualités du crédit immobilier SCI : plus la durée du crédit sera faible, plus les mensualités seront élevées.

4. Quelles formules de prêt pour la SCI ?

Outre le prêt immobilier SCI classique, il est possible pour une SCI de souscrire un prêt immobilier à remboursement in fine. Dans cette hypothèse, la SCI ne rembourse que les intérêts de l’emprunt durant toute la durée du prêt. Enfin, à l’échéance elle procède au remboursement de la somme prêtée.

Encore, tout comme chacun des associés s’il contracte un prêt immobilier par lui même, la SCI peut revendiquer l’application de la clause suspensive de crédit. Ainsi, la SCI n’obtenant pas de prêt pourra renoncer à l’achat du bien immobilier. Ce renoncement se fera sans pénalité tant qu’il intervient dans le délai convenu avec le vendeur.

De même, la SCI bénéficie du délai de réflexion de 10 jours. Ce n’est qu’une fois ce délai passé que la SCI pourra conclure le contrat de prêt immobilier SCI.

5. Quelles déductions pour la SCI ?

SCI emprunt déductible : que l’emprunt SCI sans apport soit contracté directement par la société ou par le biais de ses associés, des déductions sont possibles. En effet, des déductions sont possibles si les revenus fonciers de la SCI sont imposés au régime réel de l’impôt sur le revenu. Ainsi, la SCI pourra déduire les intérêts du prêt de ses revenus fonciers. Encore, la SCI pourra déduire un certain nombre de frais d’emprunts, notamment :

  • Les frais de constitution du dossier d’emprunt ;
  • En cas d’inscription d’hypothèque, les frais liés à cette inscription ;
  • Les primes versées au titre d’un contrat d’assurance ;
  • Les sommes versées à un organisme de cautionnement.

B) Les garanties d’un prêt immobilier

Une SCI peut-elle emprunter sans apport ? C’est possible, mais la banque demandera un certain nombre de garanties avant de consentir un prêt immobilier SCI sans apport.

1. Les garanties demandées par la banque

La banque, avant de consentir un prêt, demandera une garantie hypothécaire sur l’immeuble dont l’achat est envisagé. En outre, la banque pourra exiger un cautionnement du prêt par une société tierce. Encore, chacun des associés devra se porter caution solidaire de l’emprunt SCI à hauteur de sa participation dans le capital de la société. Ce cautionnement devra s’accompagner de la souscription d’une assurance décès-invalidité.

Or, toutes ces garanties ont pour effet d’augmenter le coût du crédit SCI. Ainsi, s’il est possible de contracter un prêt immobilier SCI sans apport, il n’est pas possible d’échapper aux frais que la souscription de ce crédit entraînera. De même souscrire un crédit SCI suppose de supporter les frais de constitution de la société.

2. La responsabilité des associés de la SCI

Avant de chercher à obtenir un prêt avec une SCI, il est important de noter que les associés ne sont nullement protégés dans le cadre de cette société. En effet, leur responsabilité peut être engagée en cas de défaut de paiement des échéances du prêt. La SCI étant une société de personne, la responsabilité de ses associés est illimitée. En cas de défaillance de la SCI dans le paiement des échéances du prêt, ils seront chacun tenus à proportion de leur participation dans le capital, mais pour un montant potentiellement illimité. Ainsi, si le montant de l’emprunt s’élève à 100 000 euros, un associé détenant 30% du capital devra se porter caution à hauteur de 30 000 euros.

Pour remédier à cela, il est possible pour chaque associé de contracter un prêt immobilier distinct. Chacun se trouvera alors engagé en fonction de ses capacités financières propres, et non en fonction de la proportion de ses parts dans la SCI. Toutefois, procéder ainsi peut soulever certaines problématiques. Il appartiendra aux associés de choisir les conditions d’emprunt qui leurs conviennent le mieux : multiplier les crédits immobiliers, ou n’en souscrire qu’un seul par le biais de la SCI.

II/ Le prêt immobilier accordé à une SCI sans apport

Que le prêt constitue un emprunt SCI ou personnel à chaque associé, il implique la réalisation de certaines formalités.

A) Le prêt immobilier contracté par les associés

Il est possible pour chacun des associés de contracter un prêt immobilier SCI sans apport. Dans cette hypothèse, il leur appartiendra ensuite d’apporter l’argent à la société afin que celle-ci se porte acquéreuse du bien immobilier.

1. L’impact sur les associés de la conclusion d’un prêt immobilier

À défaut d’emprunter par le biais de la SCI, chacun des associés devra conclure un prêt immobilier SCI sans apport. Or, cela implique une multiplication des frais de dossier.

Encore, l’associé ayant emprunté pour la SCI devra supporter seul la charge du crédit immobilier. En effet, chaque associé devra rembourser son emprunt de manière individuelle. Or, les loyers sont perçues par la SCI, ce qui peut accroître le risque de non remboursement d’emprunt pour certains associés.

Enfin, les revenus fonciers de la SCI ne sont reversés aux associés qu’après approbation des comptes. Cela implique que les associés doivent supporter les mensualités du crédit avant que leur trésorerie soit alimentée par la SCI.

2. L’apport des fonds du prêt immobilier à la SCI

a) L’apport en capital

La première manière d’apporter les fonds empruntés à la SCI est de procéder à un apport en numéraire. Cet apport aura pour conséquence une augmentation du capital social de la société. Cela nécessitera la convocation d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE). Cette décision devra être prise à l’unanimité des associés. Toutefois, les statuts peuvent prévoir d’autres règles de consultation et de majorité.

Cependant, une telle solution peut largement modifier la répartition du capital de la SCI. Ainsi, la répartition des pouvoirs peut s’en trouver modifiée, ce qui peut aller à l’encontre des souhaits des associés, notamment dans le cadre d’une SCI familiale.

Enfin, un apport en capital n’a pas vocation à être remboursé. Au mieux, l’associé ne retrouvera les sommes investies que lors de la liquidation de la société.

b) L’apport en compte courant

La seconde méthode pour apporter les fonds empruntés à la SCI consiste à réaliser un apport en compte courant. Il s’agit d’un prêt consenti par l’associé à la société. Celui-ci peut être réalisé à titre gracieux, ou contre rémunération. Toutefois, dans ce dernier cas, l’associé devra supporter une imposition des intérêts au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

B) Le prêt immobilier contracté par la société

1) Le prérequis de l’autorisation du prêt immobilier

La situation de la SCI qui emprunte implique l’accomplissement de quelques formalités. En effet, la SCI ne peut réaliser que les actes prévus par son objet social. Ainsi, si les statuts ne prévoient pas la possibilité d’emprunter, il sera nécessaire aux associés de convoquer une AGE afin de donner leur accord pour contracter l’emprunt. En outre, même si le fait d’emprunter figure aux statuts, les banques demandent la production d’un procès verbal d’AG donnant autorisation au gérant de souscrire le prêt immobilier SCI. Ces formalités accomplies, il appartiendra au gérant de la SCI de souscrire le crédit immobilier SCI.

2) Le traitement de l’emprunt

Une fois le crédit SCI conclu, il appartiendra à la société de payer les mensualités. À cette fin, la SCI percevra des loyers qu’elle destinera au paiement des mensualités. En cas de difficultés de paiement, il est possible pour les associés de consentir un apport en compte courant, ce qui leur permettra d’échapper à leur responsabilité, tant aux titres des garanties qu’ils ont souscrites qu’au titre de leur qualité d’associé.

Vous savez maintenant tout sur le prêt immobilier conclu par une SCI sans apport. Cliquez-ici pour créer votre SCI rapidement avec LegalVision !

Valentin Giandomenico

Valentin Giandomenico

Valentin est juriste au sein de LegalVision. Titulaire d'un M2 en droit des affaires, il s'intéresse tout particulièrement au droit des sociétés.

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23 Comments

  1. Ornella de Carolis

    Visitor Rating: 5 Stars

  2. Avatar
    philippe manson

    Bonsoir,combien coûte la création d’une sci ?..

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      La création d’une SCI coûte un total de 441,81 Euros :
      – 70,39 Euros de frais de Greffe ;
      – 24,62 Euros de frais de déclaration des bénéficiaires effectifs ;
      – 180 Euros d’annonce légale ;
      – 166,80 Euros de frais de formaliste.

      Pour plus de renseignements, je vous invite à consulter notre site, ou à consulter nos équipes au 05 35 54 57 42.

      Bien à vous.

  3. Avatar

    Jje voudrais établir un avenant financier pour vendre un local commercial par l’option de crédit vendeur
    Quel taux maximum je peux proposer sans être dans l’usure

    1. Avatar
      Shannon PICHOUX

      Bonjour,

      Veuillez prendre contact avec votre banque pour avoir des réponses précises à vos questions.

      Bien à vous.

  4. Avatar
    Poupart Jonathan

    Bonjour ma compagne et moi aimerions créer une sci.
    Mais la question est est ce que nous pourrions emprunter facilement ?
    Quel sont les démarches et papiers à fournir par la sci?
    Merci pour vos réponses

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Je vous invite à vous rapprocher directement de votre banque. Elle est seule habilitée à évaluer vos capacités d’emprunt. Elle se base en effet, sur un ensemble de facteurs: âge, revenus…

      Restant à votre disposition pour toute information complémentaire.

      Bien à vous.

  5. Avatar

    Bonsoir peut on créer une Sci avec deux gérants ?

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,
      La cogérance est admise dans la SCI.
      Bien à vous,

  6. Avatar

    Bonjour,

    Nous sommes deux associés et sommes en création une PME alimentaire de type SARL.
    Le local qui nous intéresse le plus est présent seulement à la vente …
    Est il possible de créer une SCI sans apport et effectuer l’achat de ce local ?

    (Valeur du local commercial : 912000 frais notaire et agence inclus) Merci d’avance,

    1. Avatar
      Mathilde ANNE

      Bonjour,

      Pour constituer une SCI il est nécessaire que les associés effectuent des apports en numéraire ou en nature.

      LegalVision vous accompagne pour créer votre SCI :
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci/

      Bien à vous.

  7. Avatar

    Bonjour
    Nous voulons ma femme et moi créer une SCI qui rachètera à crédit 2 de nos appartements en
    location, dans le but de transmettre ce patrimoine à nos enfants.
    Mais les banques classiques les courtiers ne supportent pas ce type d’opération. Où faut il s’adresser ?

    1. Avatar
      Mégane Gorzerino

      Bonjour,

      Outre les banques classiques ou courtiers, il est possible de s’adresser à des banques en ligne ou à des sociétés financières. Cependant, les établissements de crédit agissent au cas par cas. Il est vivement recommandé de s’adresser à un grand nombre de banques pour savoir si elles supportent ce type d’opération.

      Bien à vous,

      1. Avatar
        CREPON Mathieu

        Bonjour, j’ai 20 ans et je suis salarié pour un salaire de 36 000 euro brut par ans. Je suis intéresser par la construction d’un SCI afin d’acheter des biens immobilier et d’ensuite les proposer en location et de ce fait me créer un patrimoine et réduire les impôts. Je n’ai actuellement aucun bien immobilier et je n’ai aucun apport. J’aimerai savoir quelle sont les possibilités qui s’offrent à moi pour réaliser ce projet et ensuite dégager des bénéfices pour le restant de la vie.

        Cordialement

        1. Avatar
          Mégane Gorzerino

          Bonjour,

          Tout d’abord, la SCI est une forme particulièrement adaptée à la gestion de biens. Il n’existe pas de capital social minimum pour constituer une SCI, il est donc possible de la constituer avec un capital de 1 euro.

          Toutefois, pour acheter un bien immobilier en nom propre il est nécessaire d’avoir des fonds personnels ou de solliciter un apport bancaire. S’agissant de l’apport bancaire, les banques seront souvent plus enclins à prêter de l’argent en cas d’apport personnel de la part du créateur d’entreprise. Tout dépendra cependant de la politique de l’organisme financier choisi.

          Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter nos juristes qui seront ravis de vous accompagner dans votre création de SCI !
          https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

          Bien à vous,

  8. Avatar
    caissée jean-yves

    Bonjour ,

    Je souhaite faire l’acquisition d’un bien immobilier et anticiper la transmission à mes enfants.
    est il possible d’acheter sans apport et de souscrire un prêt via une SCI ?
    Cordialement

    1. Avatar
      Gianni De Georgi

      Bonjour,

      Généralement la fonction d’une SCI est l’investissement locatif. De ce fait les banques sont généralement plus enclines à accorder des prêts bancaires sans apport. Cependant elles pourront vous demander des garanties, telles que la garantie hypothécaire ou un cautionnement du prêt par une société tierce. Et vous devrez souscrire une assurance emprunteur.
      Pour emprunter directement via votre société il faudra que vos statuts le permettent. Ainsi la création de votre SCI est une étape fondamentale pour pouvoir emprunter via cette dernière. LegalVision peut vous aider en la matière, n’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations : https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci
      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous

  9. Avatar
    Valentine Copin

    Bonjour,
    Avec mon conjoint, nous voudrions créer une SCI afin d’acheter un bien et proposer plusieurs logements locatifs.
    Nous sommes dans notre dernière année d’études et nous sommes tous les deux en alternance. Nous n’avons donc pas de cdi pour le moment.
    Pensez-vous qu’il est quand même possible de créer cette SCI ?
    Merci par avance de votre réponse.
    Valentine.

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Le fait de ne pas être en cdi ne constitue pas un obstacle pour créer une SCI. Le seul frein éventuel à votre projet serait de ne pas pouvoir obtenir un prêt de votre banque.
      Legalvision peut vous aider à créer votre SCI : https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci/

      Bien à vous.

  10. Avatar
    Patricia Lucret

    Bonjour
    Je souhaite créer une SCI avec mes 2 enfants mineurs. Est il possible de transférer ma résidence principale dans la SCI sachant que je rembourse toujours le crédit de celui cî?
    Quelle incidence sur le crédit?

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Il est tout à fait possible de transférer le bien dans la SCI alors que le crédit n’est pas encore pas remboursé.
      Je vous propose de contacter notre équipe de juriste qui saura vous aider dans vos démarches : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

      Bien à vous.

  11. Avatar

    Bonjour,

    j’ai monté une SCI avec mes 2 enfants dont un est mineur.
    L’organisme ou j’ai fait la demande de prêt IMMO, exige une couverture en assurance PTIA pour mon fils mineur.
    Cette demande est elle légale? ou puis je la refusée? sachant que juridiquement parlant il est interdit de souscrire une assurance DC pour une personne mineur.

    merci de votre réponse

    1. Avatar
      Alexandre Mery

      Bonjour,

      La garantie PTIA est obligatoire pour les personnes âgées de moins de 65 ans qui souscrivent un prêt immobilier.

      Bien à vous.

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