Droit de retrait en SCI

Le droit de retrait en SCI ou Société Civil Immobilière est consacré et reconnu par le Code civil. C’est un droit qui peut être exercé par un associé pour diverses raisons. L’associé sortant décide de partir de son gré ou suite à un conflit.

Dans cet article, les experts de LegalVision vous apportent toutes les informations nécessaires pour sortir d’une SCI. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Dans quel cas l’associé peut-il exercer sont droit de retrait dans une SCI ?

II/ Quelle est la procédure à respecter pour l’exercice du  droit de retrait ?

III/ Les conséquences du droit de retrait en SCI

 

I/ Dans quel cas l’associé peut-il exercer sont droit de retrait dans une SCI ?

Plusieurs raisons peuvent pousser l’associer à user de son droit de retrait en SCI.

A/ Retrait suite à un désaccord irrémédiable entre les associés

C’est le cas lorsque la résolution du conflit échoue et que la cohabitation des associés est devenue impossible. Le droit de retrait en SCI est la décision la plus viable et légale que l’associé peut prendre afin d’éviter la dissolution de la société. Les associés mettent donc fin au conflit avec le retrait d’un d’entre eux.

L’exemple le plus classique est le cas d’un couple qui acquiert ensemble un appartement. En cours de route, il divorce. L’un des époux souhaite vendre ses parts de la SCI, mais l’autre époux refuse. La raison peut être qu’il utilise la sci pour résidence principale. L’un d’eux peut exercer son droit de retrait, c’est un droit absolu prévu par l’article 1869 du Code civil.

Se retirer est également une solution privilégiée, dans le cadre d’un projet de cession, lorsqu’aucun acquéreur n’a été trouvé.

B/  Droit de retrait en SCI prévu dans les statuts

Les statuts peuvent prévoir le droit de retrait en SCI. Il est donc nécessaire de les rédigés avec soin, car ils vont organiser les rapports entre associés et serviront à limiter le risque de conflits. Ils prévoient également les conditions de dissolution telle que l’exigence d’une décision unanime des autres associés. La rédaction des statuts est donc une étape cruciale de la création de la SCI.

Ainsi, si les statuts prévoient les conditions et la mise en place de l’exercice du droit de retrait d’un associé. Dans ce cas, se conformer aux dispositifs statutaires est impératif. Ils peuvent exiger, à titre d’illustration, un préavis ou l’épuisement d’une durée minimale de présence dans la société. Une clause de préemption par rapport à la vente des parts de la société sont aussi parfois présente. Le cas échéant, il faudra prévoir l’évaluation des parts de l’associé et la désignation amiable d’un expert judiciaire. Cependant, les dispositions de l’article 1869 du code civil s’appliquent d’office en cas de silence des dispositions statutaires.

 

II/ Quelle est la procédure à respecter pour l’exercice du  droit de retrait ?

Le droit de retrait doit respecter certaines conditions et procédures prévues par la loi, selon qu’il s’agisse d’une SCI à capital fixe ou à capital variable.  

A) Les modalités de retrait dans une SCI à capital fixe

Dans une SCI à capital fixe, à défaut de clause statutaire, le retrait ne peut intervenir qu’avec une décision unanime des associés. Cependant, les statuts peuvent prévoir une majorité plus souple, par exemple le 2/3 des associés.

Si la majorité exigée n’est pas atteinte, l’associé peut demander une autorisation de se retirer auprès du tribunal de grande instance sur la base de justes motifs. C’est la jurisprudence qui a défini les différents cas de motif de retrait. Il est soit personnel, soit relationnel.

À noter que si l’exercice du droit de retrait porte préjudice aux tiers, la sortie de l’associé est compromise. Ce préjudice peut prendre la forme de la reprise en nature de l’apport de l’associé par exemple.

B) Les modalités de retrait dans une SCI à capital variable

L’exercice du droit de retrait en SCI à capital variable est plus contraignant. En effet, le capital social ne peut pas descendre en dessous du minimum fixé dans les statuts. L’associé qui se retire ne pourra pas récupérer ses fonds si son départ implique une réduction du capital en dessous de celui prévu par les statuts.

L’associé a toujours la possibilité de se retirer de la SCI. Ce droit prévu par les statuts et réglementé par eux ne peut être interdit. L’exclusion d’un associé est conditionnée par deux critères. D’une part, cette faculté d’exclusion est prévue par les statuts, et d’autre part, la décision est prise par l’assemblée générale extraordinaire.

Il convient de mentionner que le retrait d’une sci familiale répond aux mêmes conditions et modalités qu’une SCI à capital variable.

 

III/ Les conséquences du droit de retrait en SCI

 A/ Évaluation du prix des parts de l’associé qui se retire de la SCI

L’évaluation des parts de l’associé qui quitte la SCI est difficile. La restitution en nature des biens est envisageable à condition qu’ils soient toujours dans le patrimoine de la société, et moyennant le versement d’une soulte dans le cas où la valeur des biens repris excéderait celle des droits sociaux annulés. Ainsi, il est difficile de s’entendre sur une évaluation à l’amiable des associés dans une sci.

Lors du retrait de l associé, celui-ci doit proposer une valeur des parts avant d’agir en justice, même si le montant est approximatif. La demande d’intervention  d’un expert devant le tribunal de grande instance intervient lorsque le désaccord entre les associés est matérialisé. Une décision de justice nommera l’expert.

Après le retrait d’un associé, le capital social va diminuer. Effectivement, la société est contrainte de mettre les statuts en conformité avec la réalité en officialisant la réduction de capital. Cette procédure nécessite des formalités de publicité et d’enregistrement des statuts modifiés auprès des autorités compétentes.

 B/ Les conséquences du retrait sur le capital social de la SCI

Lorsque la SCI a un capital fixe, le départ de l’associé s’analyse comme des  actes de cession des parts sociales. Les formalités de publicité sont d’ailleurs identiques. L’associé a l’obligation de régler les dettes de la société exigibles avant son départ, comme dans le cadre de la cession de parts sociales. Cependant, en contrepartie, il aura droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux qui peut être fixé par un expert. Ensuite, il peut aussi reprendre l’apport en nature qu’il a effectué, si les statuts n’interdisent pas cette demande. Quant à la réduction du capital de la SCI, les associés doivent respecter la procédure de modification des statuts.

Pour une SCI à capital variable, le retrait d’un associé ne nécessite aucune formalité particulière telle que la publication dans un journal d’annonce légale. L’associe qui part est tenu au règlement des dettes sociales exigibles jusqu’à 5 ans après son départ de la SCI. Il aura également droit à la reprise de ses apports, après déduction de sa part dans les dettes.

C/ Le cas d’une SCI qui se retrouve avec un seul associé

Dans le cas où le retrait d’un associé contribue à la réunion des parts de la SCI en une seule main, l’associé unique dispose d’un délai de 1 an pour régulariser la situation en faisant entrer un nouvel associé. En l’absence de cette régularisation, la société fera d’office l’objet d’une dissolution.

Créez votre SCI avec LegalVision !

4