Créer une SCI pour sa résidence principale

Vous souhaitez savoir comment créer une SCI pour sa résidence principale ? Voici le guide complet de LegalVision !

En effet, la question est de savoir si au moment d’acheter sa résidence principale est-t-il judicieux de créer une SCI pour détenir son bien immobilier ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile qui permet la gestion de biens immobiliers.

Par ailleurs, la résidence principale correspond à votre habitation occupée de façon habituelle et effective. Vous devez y vivre et détenir tous vos biens. Il est par conséquent impossible de posséder deux résidences principales. Toutefois, il vous est possible de détenir des résidences secondaires.

Sommaire :

I/ Créer une SCI pour sa résidence principale : caractéristiques d’une SCI 
II/ Créer une SCI pour sa résidence principale : les formalités à respecter 
III/ Créer une SCI pour sa résidence principale : les quelques frais
IV/ Créer une SCI pour sa résidence principale : la fiscalité 

I/ Créer une SCI pour sa résidence principale : caractéristiques d’une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) a pour objet de gérer des biens immobiliers. Elle est dotée de la personnalité juridique. En effet, la SCI est un contrat de société où les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices. Par ailleurs, les associés s’engagent à contribuer aux pertes et ainsi sont responsables de manière indéfinie et solidaire.

Ainsi, il peut s’agir d’acheter un bien immobilier pour le louer par la suite ou encore d’acheter en famille un bien immobilier pour y habiter : SCI familiale résidence principale. Il est aussi possible de créer une SCI pour transmettre son patrimoine.

2 associés au minimum sont requis pour constituer une SCI. L’associé peut être une personne physique ou une personne morale.

Il n’existe pas de capital social minimum pour une SCI, cette dernière peut donc se constituer avec un capital social de seulement 1 euro symbolique. La SCI doit faire l’objet d’un écrit qui pourra prendre plusieurs formes :

  • un contrat de société établi par écrit sous seing privé ;
  • un contrat de société établi par écrit par acte notarié.

La SCI est représentée par un gérant. Il sera désigné dans les statuts de la société suite à un vote des associés. Les statuts définiront l’étendue et les limites de ses pouvoirs.

Enfin, il existe plusieurs types de SCI différentes, comme par exemple :

  • la SCI familiale : elle permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
  • mais aussi, la SCI de gestion ou de location : elle permet aux associés d’acheter un bien ou plusieurs biens pour ensuite les louer.
  • ou encore, la SCI professionnelle : elle est créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier attaché à une activité professionnelle.

II/ Créer une SCI pour sa résidence principale : les formalités à respecter

Il est ainsi probable que vous souhaitiez ainsi acheter votre résidence principale via votre SCI. En effet, ceci permet grâce au nombre d’associés de réunir plus de capital.

Ainsi, pour que votre SCI détienne votre résidence principale il vous faut tout d’abord respecter certaines formalités. En effet, pour commencer il conviendra de créer une SCI. Pour cela il est important de commencer par la rédaction des statuts qui régiront la vie de la société. Quelques mentions sont à ne pas oublier, comme par exemple :

  • la forme juridique (SCI) ;
  • la dénomination sociale ;
  • l’objet sociale de la SCI ;
  • son capital social ;
  • l’adresse du siège social ;
  • la durée de vie (99 ans maximum) ;
  • le gérant et l’étendue de ses pouvoirs ;
  • les apports réalisés par les associés.
  • les modalités de fonctionnement et de cession de parts sociales ;
  • les règles de majorité pour les assemblée générales ;

Par ailleurs, les statuts devront être signés par tous les associés.

Ensuite, il conviendra d’enregistrer les statuts au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend le siège social de la société civile immobilière, seulement si les statuts ont été rédigés par des officiers publics ou encore si les statuts contiennent des opérations juridiques. Dans ces cas là, l’enregistrement devra être effectué dans un délai d’un mois à compter de la signature des statuts.

La formalité obligatoire qui suit l’enregistrement des statuts (seulement ci-besoin) est la publication d’un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonce légales du département du lieu du siège social de celle-ci.

Enfin, il conviendra de procéder à l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). En effet, celle-ci devra être déposé au greffe du Tribunal de Commerce compétent.

Quel est le coût de la création d’une SCI ?

Il vous faudra compter entre 500 et 2 500 euros pour la rédaction des statuts si vous faites appel à un notaire. Si vous le faites vous même, le coût sera de 18 à 41 euros.
Ensuite, s’agissant de la publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonce légale, il vous faudra compter entre 100 et 300 euros selon le nombre de ligne que vous utiliserez.
Enfin, le dépôt du dossier d’immatriculation au RCS vous coûtera environ 100 euros.

III/ Créer une SCI pour sa résidence principale : les quelques frais

Après avoir acheté votre résidence principale via votre SCI, certains frais vous seront demandés.
Tout d’abord, le commissaire aux apports qui viendra évaluer la résidence n’est pas indispensable, en effet l’évaluation peut être faite par les associés. Attention, il est tout de même important d’effectuer une évaluation convenable puisqu’en effet les associés s’engagent sur cette évaluation.

De plus, il convient de rédiger un acte authentique lors de l’apport de l’immeuble. Ainsi, celui-ci sera rédigé par un notaire, qui lui engendrera d’autres frais. Toutefois, cette procédure n’est obligatoire seulement pour le premier apport effectué lors de la constitution de la SCI. En effet, si durant la vie de la SCI un autre apport immobilier est effectué alors, celui-ci pourra être fait lors de l’assemblée générale avec les associés, où ils dresseront un procès-verbal.

IV/ Créer une SCI pour sa résidence principale : la fiscalité

En effet, la SCI relève du régime fiscal des société de personnes, ce qui correspond à l’Impôt sur le Revenu (IR). Toutefois ce régime d’imposition n’est pas obligatoire, les associés ont la possibilité de soumettre les résultats de la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

S’agissant de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), celui-ci s’applique aux patrimoines immobiliers seulement si leur valeur nette excède 1,3 million d’euros. Ainsi, les parts de la SCI sont comprises dans le calcul du patrimoine immobilier.
Par ailleurs, il est possible de bénéficier d’un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale seulement si vous êtes propriétaire en nom propre ou via une SCI d’attribution, c’est-à-dire celles qui permettent d’acquérir un bien immobilier pour en partager la propriété mais non via une SCI de gestion. 

S’agissant de la transmission de la résidence principale :

Un couple peut en effet acquérir sa résidence principale via une SCI. Il est ensuite possible qu’ils souhaitent transmettre cette résidence à leurs enfants, ainsi grâce à l’abattement sur la valeur de la résidence et donc des parts sociales, les enfants recevront la résidence en franchise de droits de succession. L’abattement pour les enfants est de 100 000 euros par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

 

 

 

Sources 

Articles :

  • 1832 et suivant du Code civil relatif à la société.
  • 815 et suivant du Code civil relatif au régime légal de l’indivision.
  • 845 du Code civil relatif à la société civile.
  • 965 du Code général des impôts relatif à l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

 

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