Différence entre un bail commercial et un bail professionnel

Il est bien souvent nécessaire de louer un local (et en amont, de choisir un local commercial approprié) pour exercer son activité professionnelle. Il est possible d’opter, selon le type d’activité exercée, pour un bail professionnel ou pour un bail commercial. Ces deux types de contrat de location répondent à des besoins différents et à des régimes juridiques distincts.
Il est fondamental d’en saisir les contours avant de choisir la forme du contrat de location la plus adaptée. Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour tout savoir sur la différence entre un bail commercial et un bail professionnel. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir:

I/ Différence entre un bail commercial et un bail professionnel : présentation

II/ La durée du bail

III/La révision du montant du loyer

IV/ La sous location et la cession du bail

V/ La répartition des charges

VI/ Le bail mixte

I/ Différence entre un bail commercial et un bail professionnel : présentation

Une législation spécifique correspond au bail commercial et au bail professionnel. Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 du Code de commerce.

Dans le cadre d’un bail commercial, la rédaction du contrat par écrit n’est pas obligatoire mais fortement recommandée.

Dans le cadre d’un bail professionnel à l’inverse, la rédaction par écrit est obligatoire.

 

Quel bail pour quelle activité?

Le bail commercial est utilisé pour les activités commerciales industrielles et artisanales. Quant aux bail professionnel, il est consacré aux activités non commerciales. Le bail professionnel s’applique ainsi aux professions libérales réglementées et également celles non réglementées réalisant des bénéfices non commerciaux.

Mais il est possible de demander à bénéficier du statut des baux commerciaux.

II/ Différence entre un bail commercial et un bail professionnel : la durée du bail

A/ La durée du bail

Une des différences entre le bail commercial et le bail professionnel tient quant à leur durée. En effet, le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans. Le bail professionnel est quant à lui conclu pour une durée minimum de 6 ans.

Pour le bail professionnel il est possible de résilier le contrat de location à tout moment. Il faudra toutefois respecter un délai de préavis de 6 mois. Concernant le bail commercial, ce n’est possible qu’à l’expiration d’une période triennale (le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance).

B/Le droit au renouvellement du bail

Le bail commercial a une spécificité tenant au droit au renouvellement du bail, qui ne se retrouve pas concernant le bail professionnel.

En effet, dans le cadre d’un bail commercial le locataire bénéficie de ce qui est appelé « le droit au renouvellement ». Ce droit est d’orde public, ainsi aucune clause du contrat ne peut s’opposer à celui-ci.

Le bail commercial est en effet conclu initialement pour neuf années mais il est reconductible en fin de période.

À la fin du bail, le bailleur peut  proposer le renouvellement ou accepter la demande de renouvellement faite par le locataire. Il peut toutefois refuser le renouvellement mais devra verser une indemnité d’éviction. L’indemnité d’éviction doit permettre de couvrir certains frais. C’est le cas des frais de déménagement, la perte du fonds de commerce par exemple ou son transfert, les frais d’emménagement dans un nouveau local commercial également.

Toutefois, pour éviter de payer cette indemnité d’éviction, le bailleur peut invoquer un motif légitime pour refuser le renouvellement. Les motifs doivent être graves et légitimes (par exemple, des charges locatives impayés et ce de manière répétée). De même, le bailleur peut ne pas avoir à payer cette indemnité en cas de nécessité d’effectuer des travaux de construction ou de reconstruction, ou encore lorsque l’immeuble est insalubre et dangereux. Enfin, c’est le cas lorsque le contrat n’aurait pas dû être soumis au régime des baux commerciaux.

Notons que pour bénéficier de ce droit au renouvellement le locataire doit réunir certaines conditions. Il doit notamment être le propriétaire du fonds de commerce. De même, le fonds de commerce doit avoir été exploité de manière réelle et régulière au cours des trois années précédant la fin du bail. Si tel n’est pas le cas, le locataire pourra justifier de motifs légitimes de non-exploitation pour bénéficier du droit au renouvellement.

Concernant le bail professionnel, il est possible pour le bailleur de mettre fin au bail après l’expiration de sa durée. Cela est possible sans contrepartie financière et sans justification (il doit toutefois respecter le délai de préavis de 6 mois).

III/ Différence entre bail commercial et bail commercial : la révision du montant du loyer

Le montant du loyer est un élément important à prendre en compte lorsque l’on souhaite louer un local pour y exercer son activité professionnelle.

Que ce soit dans le cadre d’un bail commercial ou d’un bail professionnel, le montant du loyer est au départ fixé librement par les parties.

A/ La révision du montant du loyer dans le bail commercial

Au cours du contrat de location, le loyer peut être modifié pour le locataire d’un bail commercial. Toutefois, cette modification est encadrée. Le bailleur peut en effet entamer des négociations avec le locataire mais uniquement après l’expiration d’un délai de 3 ans depuis la date de l’entrée du locataire ou depuis la date de renouvellement du bail précédent. De même, il est possible de modifier le loyer en présence d’une clause d’échelle mobile.

La clause d’échelle mobile est celle par laquelle les deux parties se mettent d’accord sur l’indexation du loyer, sur la base d’un indice de référence. En conséquent, elle permet une révision automatique du loyer à la période fixée. Cette clause doit par ailleurs être expressément écrite.

Il faut donc veiller à bien distinguer la clause d’échelle mobile qui est conventionnelle de la révision triennale qui est elle légale.

Dans tous les cas, la révision du loyer est en principe ajustée à la valeur locative. Toutefois, elle est plafonnée à hauteur de la variation de l’indice trimestriel de référence .

Cet indice peut être l’ILC (indice des loyers commerciaux) s’appliquant aux locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale, ou l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) s’appliquant pour les autres activités.

Cependant, il faut noter qu’un déplafonnement du loyer est possible sous certaines conditions (modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative par exemple). Dans ce cas, le loyer sera à nouveau fixé à la valeur locative (toutefois, le loyer ne peut augmenter que de 10 % par rapport au loyer de l’année précédente).

B/ La révision du montant du loyer dans le bail professionnel

Enfin, dans le cadre d’un bail professionnel, la révision légale du loyer n’est pas prévue. Toutefois, il est possible de prévoir cette révision par une clause du bail. Le calcul se fait ici par rapport à l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Ces indices sont d’ailleurs publiés à chaque trimestre sur le site de l’INSEE.

IV/ Différence entre un bail commercial et un bail professionnel : la sous location et la cession du bail

A/ La sous location

Dans le cadre d’un bail commercial, la sous-location est possible uniquement si le bailleur l’autorise ou si une clause du contrat de location le prévoit expressément.

Concernant le bail professionnel, la sous-location est possible sauf clause contraire.

B/ La cession du bail

Dans le cas d’un bail commercial, la cession du bail ne peut être interdite en cas de cession du fonds de commerce.

Dans le cas d’un bail professionnel, la cession est autorisée mais peut être interdite par une clause.

V/ Différence entre un bail commercial et un bail professionnel : la répartition des charges

Dans le cadre d’un bail commercial, la répartition des charges est répartie librement entre le bailleur et le locataire. Le bailleur prend en charge les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.  La répartition des charges et dépenses doit être précisée dans le contrat de bail par un inventaire.

Concernant la répartition des charges pour les baux professionnels, la loi ne prévoit rien. Les parties peuvent convenir ensemble de la répartition des charges.

VI/ Le bail mixte

Le bail mixte est le contrat de location permettant au locataire d’ obtenir un local lui servant d’habitation principale et de lieu d’exercice de son activité professionnelle.

Certaines conditions doivent être remplies pour conclure un tel bail. Le local doit en effet correspondre à la résidence principale du locataire. Il doit également correspondre au lieu d’exercice de l’activité professionnelle du locataire. Le bailleur doit avoir donné son autorisation pour cette location à usage mixte. Enfin, une autorisation administrative préalable doit être obtenue.

Il est donc important de bien faire son choix concernant le bail à choisir. En effet, si le locataire recherche principalement une certaine stabilité, le statut des baux commerciaux sera à privilégier pour sa durée et pour l’indemnité d’éviction que ce dernier recevra en cas de non renouvellement du bail par exemple.  Au contraire, si le locataire souhaite quitter les lieux lorsqu’il le souhaite, le statut des baux professionnels sera à privilégier.

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