Devenir courtier en prêt immobilier : les conseils des experts

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous permettre de tout comprendre sur le sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Qu’est-ce qu’un courtier en prêt immobilier ?
II/ Comment devenir un courtier en prêt immobilier ?
III/ Devenir un courtier en prêt immobilier : Statut juridique et conséquences

I/ Qu’est-ce qu’un courtier en prêt immobilier ?

À l’origine, un courtier immobilier désignait le professionnel mandaté par un client afin de rechercher et acquérir un bien immobilier pour lui. Cette définition a considérablement évolué et le terme ‘courtier immobilier’ désigne aujourd’hui naturellement le courtier en prêt immobilier. Soit tout professionnel qui fait office d’intermédiaire entre le client (particulier ou société), la banque et l’institution financière, dans le but d’obtenir pour le client un crédit immobilier avantageux (taux d’intérêt) destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier. Mais comment devenir courtier en prêt immobilier ?

Un courtier en prêt immobilier endosse donc plusieurs rôles, pour le compte de son client, notamment celui de :

  • Chasseur immobilier : Qui consiste à rechercher un bien immobilier correspondant au profil et besoins du client, à estimer et étudier son prix
  • Consultant : Qui consiste à accompagner, assister et conseiller le client lors de la constitution du dossier de financement (documents, optimisation du profil d’emprunteur, etc.)
  • Représentant ‘administratif’ : Il s’agit de prendre en charge les démarches administratives de la procédure (monter le dossier de demande de prêt, le faire parvenir aux différentes organisations de crédit, etc.)
  • Négociateur : Des négociations qu’il entreprend sur plusieurs fronts (prospection de plusieurs établissements à la fois), essentiellement auprès des banques et organismes de prêt (conditions avantageuses, taux bas, etc.)

A/ Typologies

Dans le secteur professionnel et financier, il y a aujourd’hui peu de distinction entre le métier/rôle de courtier immobilier et celui de courtier en prêt immobilier.

Toutefois, sur le plan juridique, un courtier immobilier a le choix d’exercer son métier sous l’un de ces trois statuts :

  • En tant que salarié : Dans une agence ou un cabinet de courtage
  • Statut de travailleur indépendant : En d’autres termes, devenir auto-entrepreneur ou travailleur non-salarié (tns)
  • En tant que franchisé : Dans le cadre d’un réseau de franchise immobilière

Sur le plan contractuel, on désigne le contrat établi entre un courtier en prêt immobilier et son client par mandat. Le courtier peut ainsi être :

  • Un mandataire non-exclusif ou simple : Le mandat donne ici au client la liberté de collaborer avec un autre professionnel
  • Un mandataire exclusif : Le courtier immobilier a ici l’exclusivité du contrat

II/ Comment devenir un courtier en prêt immobilier ?

A/ Devenir courtier en prêt immobilier : formation

Afin de devenir courtier en prêt immobilier, il est indispensable d’être habilité IOBSP*. En effet, l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier définit l’activité d’IOBSP comme étant une « activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou services de paiement, ou à effectuer tout travail préparatoire à leur réalisation », spécifiant que « est intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP) toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque ou services de paiement, sans se porter ducroire ».

A.1/ Habilitation IOBSP

Notez que cette habilitation IOBSP peut être obtenue de trois manières différentes :

  • Un diplôme correspondant. BTS, DUT, DEUST, Licence ou diplôme universitaire, etc. Libre à vous de décider jusqu’où vous souhaitez évoluer dans vos études ou encore votre domaine de spécialisation (Banque, Assurance, Finances, Droit, Commerce, Gestion, etc.). Plus loin vous irez, dans votre parcours académique et plus vite vous serez en mesure de gravir les échelons hiérarchiques dans votre future agence ou cabinet de courtage.
  • La formation professionnelle. Elle dure 80 heures (mandataires exclusifs) ou 150 heures (courtiers et mandataires non exclusifs). Elle doit être assurée par un organisme agréé et approuvé par le Ministre de l’Economie (IFIB, IFCM, ENFI, etc.).
  • La validation des acquis de l’expérience : Il faut pouvoir justifier d’une expérience professionnelle en rapport avec la réalisation d’opérations bancaires. Deux conditions sont alors à remplir :
    • En premier lieu, un minimum de deux années d’expérience à un poste de cadre, durant les trois dernières années antérieures à l’immatriculation à l’ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance)
    • Ensuite, un minimum de quatre années dans un poste de non cadre durant les cinq dernières années antérieures à l’immatriculation à l’ORIAS

B/ Devenir courtier en prêt immobilier : compétences et qualités

Au niveau des compétences, le courtier en prêt immobilier doit avant tout avoir des connaissances approfondies en Finances et en Droit et une solide connaissance du secteur immobilier et banquier de son pays et secteur. Il doit aussi suivre de près l’évolution constante des tendances. Des compétences confirmées en commerce et en négociation sont aussi à avoir ou à acquérir. De manière générale, il faut absolument détenir (ou rapidement développer) un large réseau de contacts afin de profiter d’un portefeuille de clients.

Certaines qualités humaines et professionnelles sont également essentielles pour devenir courtier en prêt immobilier, en particulier la réactivité, l’adaptabilité (à la conjoncture sociale et économique changeante), l’empathie, la pédagogie, l’éloquence, l’aisance sociale (téléphonique et directe), la flexibilité, la disponibilité, la motivation, la ténacité et un sens très développé de la communication.

III/ Devenir un courtier en prêt immobilier : Statut juridique et conséquences

Avant de devenir un courtier en prêt immobilier, il convient de décider du statut juridique qu’on souhaite adopter, en fonction de son expérience et de son plan de carrière. Trois options se présentent au futur courtier :

A/ Salarié (dans un cabinet ou société de courtage)

  • Avantages : Ce statut convient bien aux courtiers débutants qui profitent ainsi d’une supervision managériale expérimentée, d’un bon portefeuille clients déjà établi et de la notoriété de la structure qui l’emploie. Autant de garanties ‘d’entrée’ qui lui permettent de se focaliser sur son travail et d’accumuler une grande part d’apprentissage en un temps réduit, avec la garantie d’un revenu mensuel fixe (+commissions éventuelles)
  • Inconvénients : Le cabinet a le contrôle exclusif sur ses clients et les gains financiers.

B/ Indépendant (statut auto-entrepreneur ou travailleur non salarié (tns))

  • Avantages : La liberté et l’autonomie d’être le chef de sa propre entreprise. Devenir courtier en prêt immobilier sous le statut d’auto-entrepreneur offre l’avantage de concrétiser son projet de courtage, à son propre rythme et selon ses propres besoins et objectifs. Le courtier indépendant peut aussi, éventuellement, enregistrer des gains et profits très importants, pour peu qu’il se construise un bon portefeuille client.
  • Inconvénients : L’auto-entrepreneur n’a pas droit à l’erreur, surtout s’il débute dans le milieu, puisqu’il ne bénéficie d’aucun appui ni soutien (financier, réputation, etc.). Il doit également effectuer tout le travail administratif et de prospection pour bâtir son projet à partir de rien.

C/ Franchisé (affilié à un réseau de franchise)

  • Avantages : Il s’agit d’un statut qui garde un pied dans chaque monde. Il conserve donc la liberté (bien que partielle) d’un indépendant, mais profite tout de même d’un solide filet de sécurité (l’appui et de la réputation de la société-mère).
  • Inconvénients : Justement, là encore, le franchisé se trouve dans l’obligation de suivre les directives déjà établies de son réseau de franchise, et devra, le cas échéant, assumer les conséquences de ses erreurs (financières et autres).

IV/ Les démarches à effectuer pour devenir un courtier en prêt immobilier

Que vous choisissiez de travailler en tant que salarié dans une société de courtage, de rejoindre une franchise de courtage ou de vous mettre à votre propre compte, la toute première démarche à effectuer pour devenir un courtier prêt immobilier est l’inscription à l’ORIAS. Les pièces à fournir sont les suivantes :

  • Un extrait Kbis
  • Une assurance Responsabilité Professionnelle
  • Une attestation de garantie financière
  • Des justificatifs de capacité professionnelle
  • Un extrait de casier judiciaire

Notons que d’une part cette inscription (à 25 euros) doit être renouvelée annuellement auprès de l’ORIAS. D’autre part une couverture minimale de 1,5 million d’euros par sinistre et de 2 millions d’euros annuels sera également exigée.

A/ Cas d’un courtier prêt immobilier indépendant

Si un futur courtier en prêt immobilier choisit de se lancer sous le statut juridique d’auto-entrepreneur (indépendant), des démarches et modalités administratives plus spécifiques sont à effectuer (par ordre chronologique). Il devra donc :

  • Procéder à une déclaration en autoentrepreneuriat
  • Immatriculation de l’entreprise
  • Obtenir un numéro de SIREN, un code APE et un Kbis auto entrepreneur
  • Déclaration en régime micro-fiscal et micro-social simplifié (déclaration qui se fait automatiquement)
  • Domiciliation (définition de l’adresse du siège social de votre entreprise)
  • Déclaration du chiffre d’affaires

Notons que la première déclaration de chiffres d’affaires doit être effectuée au moins 3mois après le début de votre activité. Par la suite, cette déclaration se fera une fois par mois, ou une fois par trimestre (au choix). Elle ne comptera que les factures encaissées.

B/ Devenir courtier en prêt immobilier : les documents à fournir

  • Déclaration de début d’activité
  • Formulaires P0 CMB (dans le cas des activités commerciales ou artisanales)
  • Formulaires P0 PL (dans le cas des professions libérales)

C/ Devenir courtier en prêt immobilier : les administrations concernées

  • Le centre de formalités des entreprises des auto-entrepreneurs
  • Le registre du commerce et des sociétés (RCS) – dans le cas des commerçants
  • Le répertoire des métiers (RM) – dans le cas des artisans
  • Le registre spécial des agents commerciaux (RSAC) – dans le cas des agents commerciaux.
  • Urssaf (Unions de Recouvrement des cotisations de Sécurité Sociale et d’Allocations Familiales) – Uniquement sur site Internet

 

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