Zoom sur le rachat de parts de SCI

Le rachat de parts de SCI consiste en l’acquisition de droits sociaux d’un associé par le biais d’un contrat de cession. Ainsi, comme dans les sociétés commerciales, cette opération constitue une modification statutaire. Ceci s’explique par le fait que, non seulement l’identité de l’associé, mais aussi parfois l’importance de sa participation dans le capital sont des éléments de l’accord de volontés.

La personnalité des associés étant un facteur important pour le bon fonctionnement de l’entreprise, la loi a mis en place un corps de règles régissant le rachat de parts de SCI. Ainsi, cette opération implique le respect d’un certain formalisme et sa validité nécessite la réunion de certaines conditions.

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Sommaire

I/ Le rachat de parts de SCI : conditions
II/ Le rachat de parts de SCI : conséquence de la cession non-approuvée
III/ Rachat de parts de SCI : formalités
IV/ Rachat de parts de SCI : fiscalité

I/ Le rachat de parts de SCI : conditions

A) L’exigence d’un consentement unanime des associés

La société civile immobilière est constituée intuitu personae. Autrement dit, la qualité de l’associé constitue un élément substantiel du contrat social. Dès lors, le retrait d’un associé de la société afin d’y être remplacé par un tiers, après lui avoir cédé ses parts sans le consentement unanime des associés, est impossible.

En effet, la loi soumet le rachat de parts de SCI à l’exigence d’un consentement unanime des associés. Ces derniers peuvent ainsi s’opposer à l’entrée dans le capital de nouveaux associés ou à l’accroissement de leur participation.

Ainsi, à peine de nullité, le projet de cession doit être notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés. Il n’est, toutefois, notifié qu’à la société quand les statuts prévoient que l’agrément peut être accordé par les gérants.

Ces derniers disposent d’un délai de 6 mois dès la réception de la demande d’agrément pour :

  • approuver le projet de cession
  • ou le refuser.

L’agrément doit être exprès et ne se déduit donc pas du silence du ou des associés.

NB : toute cession effectuée en violation d’une clause d’agrément figurant dans les statuts est nulle.

B) Tempéraments à la règle d’unanimité

En principe, la validité du rachat de parts de SCI par un tiers est conditionnée par le consentement unanime des associés. Toutefois, la loi autorise les statuts de déroger à cette règle.

Par ailleurs, ceux-ci peuvent dispenser d’agrément, les cessions consenties à :

  • des associés,
  • ou au conjoint de l’un d’eux.

Enfin, il faut noter que sauf dispositions contraires des statuts, les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément.

II/ Le rachat de parts de SCI : Conséquence de la cession non-approuvée

Les conséquences de la cession non-approuvée diffèrent selon qu’il s’agisse :

  • de l’absence de réponse à la demande d’agrément formulée par l’associé cédant ;
  • ou bien du refus catégorique du projet de cession.

A) En l’absence de réponse

Après la réception du projet de cession et de la demande d’agrément, les associés disposent d’un délai de 6 mois pour faire une contre-proposition. Si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans ce délai, l’agrément à la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident, dans le même délai, la dissolution anticipée de la société.

Il convient de noter que la renonciation du cédant à son projet de cession dans le délai d’un mois suivant la décision de dissolution entraîne la caducité de celle-ci.

B) En cas de refus d’agrément

Les associés peuvent refuser d’agréer l’entrée du cessionnaire. Toutefois, à la différence de la SNC, l’associé ne peut rester prisonnier de ses titres. En effet, cette situation peut se dénouer de quatre manières différentes :

  • Soit par le rachat des parts de SCI par les associés ;
  • Par la société en vue d’une réduction du capital ;
  • Par un tiers désigné à l’unanimité des associés ;
  • Où enfin par la renonciation de l’associé à son projet de cession.

NB : en cas de désaccord sur le prix, celui-ci est fixé par un tiers évaluateur, un expert. Ce dernier est désigné, à défaut d’accord entre les parties, par ordonnance du président du tribunal statuant en la forme des référés et sans recours possible.

Une fois désigné, l’expert est, en effet, le seul à déterminer les critères qu’il estime les plus appropriés pour fixer la valeur des droits sociaux parmi lesquels peuvent figurer ceux prévus par les statuts. Par conséquent, sauf dans le cas d’une erreur d’évaluation, le juge n’a pas le pouvoir de modifier le prix fixé par l’expert.

1. Le rachat des parts de SCI par les associés

Cette situation correspond à celle où plusieurs associés expriment leur volonté d’acquérir les parts de l’associé cédant au prix indiqué dans la notification. Dans ce cas, les associés sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu’ils détenaient antérieurement.

2. Le rachat de parts de SCI par la société

Si aucun associé ne se montre intéressé par l’acquisition des parts, la société peut procéder au rachat des parts en vue de leur annulation. Il s’agit dans ce cas d’une réduction de capital non motivée par des pertes.

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Cette opération consiste en un prélèvement sur l’actif social destiné à permettre le désintéressement des associés à proportion du montant de capital réduit.

Au niveau fiscal, le rachat par une société, au cours de son existence, de ses propres actions auprès de ses associés, constitue une mise à disposition au profit de ces derniers. Par ailleurs, le revenu imposable est limité à la différence entre le prix de rachat et le prix d’acquisition ou de souscription.

Vous souhaitez plus d’information quant à la réduction de capital non motivée par des pertes ? n’hésitez pas à lire notre article à ce sujet.

3. Le rachat des parts de SCI par un tiers désigné

La société peut, par ailleurs, faire acquérir les parts par un tiers désigné à l’unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts.

4. Le droit de repentir de l’associé

L’associé souhaitant se retirer de la société dispose d’un droit de repentir. Ce droit lui permet de revenir unilatéralement sur sa décision de céder des parts sociales ou de se retirer de la société. En effet, grâce à cette faculté, l’associé est libre de conserver ses droits sociaux et de rester dans la société, même si l’expert a déjà été désigné et même s’il a rendu sa décision d’évaluation.

NB : Ce droit est souvent exercé lorsque le prix fixé pour le rachat des droits sociaux est trop bas.

III/ Rachat de parts de SCI : formalités

A) L’acte de cession

1. La forme de l’acte de cession

Le rachat de parts d’une SCI doit être constaté par écrit. Cet acte peut être établi sous forme :

  • d’un acte sous seing privé ;
  • Ou bien d’un acte authentique.

NB: si le rachat de parts est constatée par un acte sous seing privé, il doit être dressé autant d’exemplaires de l’acte qu’il existe de cédants et de cessionnaires. Par ailleurs, des exemplaires supplémentaires doivent être établis pour les formalités relatives à l’enregistrement et la publicité.

L’écrit ne constitue pas une condition de validité de la cession. En effet, la cession est parfaite dès l’accord des volontés des parties. Toutefois, la rédaction d’un acte de cession est obligatoire pour l’accomplissement des formalités de publicité. Par ailleurs, cet acte est nécessaire pour l’opposabilité de la cession aux tiers.

2. Les mentions obligatoires

L’acte de cession de parts sociales de SCI doit comporter un ensemble de mentions :

  • D’abord, l’identité des parties ( cédant et cessionnaires) ;
  • Ensuite, l’identification de la société ;
  • Le nombre de parts sociales cédées ;
  • Le prix de la cession et modalités de paiement ;
  • Et enfin la preuve de l’agrément.

B) Le dépôt au greffe

Le rachat de parts nécessite l’accomplissement de formalités modificatives auprès du greffe. Cela consiste en un dépôt auprès du greffe du tribunal de commerce du ressort duquel se trouve le siège social de l’entreprise, des documents suivants :

  • Un exemplaire en copie de l’assemblée générale extraordinaire de modification de la répartition des parts sociales, certifié conforme par le représentant légal ;
  • Un exemplaire en copie des statuts modifiés, daté et certifié conforme par le représentant légal.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la modification statutaire d’une SCI suite à une cession de parts, nous vous invitons à consulter notre article sur cette thématique.

C) Formalités d’opposabilité de la cession

1. Opposabilité à la société

La cession de parts de SCI doit être notifiée à la société pour lui être opposable. Cette notification peut s’effectuer soit :

  • Par signification par huissier ;
  • Par une acceptation de la société par l’intermédiaire de son gérant dans un acte authentique ;
  • Ou enfin, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société.

NB : Cette procédure ne doit pas être confondue avec celle relative à la demande d’agrément.

2. Opposabilité aux tiers 

Outre la notification de la société, l’opposabilité de la cession de parts d’une SCI aux tiers est conditionnée par :

– La publicité de l’acte de cession ;

– Ou des statuts mis à jour constant la cession au registre du commerce et des sociétés (RCS).

En effet, la non-réalisation de ces formalités a pour conséquence que le cédant demeure indéfiniment et solidairement responsable du passif social. En conséquence, il peut faire l’objet de mesures de redressement ou de liquidation judiciaire.

Il convient, cependant, de préciser que les tiers ne peuvent se prévaloir du défaut de publicité au registre du commerce et des sociétés de la cession dès lors qu’ils en avaient connaissance.

NB : la notification de la société ainsi que la publicité de la cession au RCS sont deux conditions cumulatives et non alternatives pour l’opposabilité de la cession au tiers.

IV/ Rachat de parts de SCI : Fiscalité

A) Les droits d’enregistrement

Le rachat de parts de SCI est soumis à des droits d’enregistrement d’un taux de 5%. Ces droits, dont est tenu le cessionnaire, sont calculés sur le prix de cession. Cette formalité doit être réalisée dans le mois qui suit la signature de l’acte de cession.

Exemple :

Le prix de cession a été fixé à 10,000 euros. Le montant du droit d’enregistrement correspond donc à 5% du prix de cession, soit 10,000 *5% = 500 euros de droits d’enregistrement.

B) L’imposition de la plus-value de rachat de parts de SCI

Dans le cas où un associé cède ses parts de SCI, le calcul de la plus-value de cession s’effectue par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des éléments cédés.

Le régime d’imposition de la plus-value de cession de parts sociales de SCI varie selon que la société est soumise à l’IR ou à l’IS et selon que l’associé est une personne physique ou une personne morale.

NB : en cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte.

Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur l’imposition de la plus-value de rachat de parts de SCI, nous vous invitons à consulter notre article « Calcul de la plus-value de cession de parts SCI ».

Sources 

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