Tout savoir sur le régime fiscal d’une SCI

Dans cet article, LegalVision vous explique certains des avantages de la création d’une SCI, particulièrement concernant le régime fiscal d’une SCI.

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société très prisée pour gérer un patrimoine immobilier, notamment dans un cadre familial. Pourquoi créer une SCI dans un cadre familial ? Une SCI permet de faciliter la transmission d’un bien immobilier à ses enfants. Du point de vue fiscal, la SCI offre de nombreux avantages. Elle permet d’éviter les droits de succession notamment. Par ailleurs, en créant une SCI, les associés évitent les désavantages de l’indivision.

I/ Pourquoi créer une SCI ?

La SCI sera propriétaire du bien concerné et les associés seront détenteurs des parts sociales de la société. Dans diverses situations la création d’une SCI est envisageable. Lorsque la SCI est créée entre membres d’une même famille, on parle de SCI de famille. Juridiquement, c’est exactement le même régime que pour les autres SCI.  

  • Il est plus simple de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs en choisissant de créer une SCI. Les titres sont répartis en fonction de la participation de chacun des associés au capital social.
  • Pour des parents, afin de faciliter la transmission de leur patrimoine immobilier à leurs enfants. Une SCI permet d’éviter, d’un point de vue fiscal, les droits de mutation dus généralement lors d’une succession.
SCI et location meublée régime fiscal : la location d’un bien meublée par le biais d’une SCI peut avoir des conséquences importantes sur le plan fiscal. En effet, la société peut basculer vers l’impôt sur les sociétés. Pour continuer à bénéficier de l’IR, il faut que cette activité de location représente moins de 10 % des recettes et qu’elle soit occasionnelle.

II/ Quels sont les avantages du régime fiscal d’une SCI pour transmettre des biens ?

Régime fiscal SCI : il est plébiscité par les propriétaires de biens immobiliers souhaitant faciliter leur transmission. Les avantages sont de 2 types : lorsque les ascendants sont toujours en vie ou lors d’une succession.

Avec une SCI, les associés peuvent transmettre en effectuant des donations successives. Sans SCI, les donations sont plus complexes car le bien se retrouvera en indivision entre les enfants donataires. C’est un régime plus complexe, notamment en cas de désaccords entre les indivisaires.

Il est possible de donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants, sans avoir de droits de donation à payer sur ces sommes.

III/ Quel est le régime fiscal d’une SCI ?

Par principe, le régime fiscal de la SCI est le suivant : elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que ce n’est pas la société elle-même qui est imposée mais les associés. On parle de société transparente : la société ne fait pas écran à l’imposition de ses associés. Chaque associé paiera son impôt en proportion de sa participation au capital de la société. Les associés personnes physiques seront donc soumis aux règles fiscales des revenus fonciers. Les associés personnes morales de SCI seront soumis à leur régime d’imposition.

La grande majorité des SCI sont soumises à l’impôt sur le revenu. C’est particulièrement avantageux en cas de pertes : les associés pourront les imputer sur leurs revenus imposables.

Les associés peuvent effectuer un changement de régime fiscal d’une SCI en optant pour l’impôt sur les sociétés. Cette option peut être exercée lors de la création de la société ou plus tard durant la vie de l’entreprise. L’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable. La société est imposée à un taux de 33,33%, et  au taux réduit de 15% pour la partie du chiffre d’affaires inférieure à 38 120 €.

IV/ Comment choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) ?

Les avantages de l’impôt sur le revenu

Si les associés décident de ne pas exercer d’option pour l’IS, la société est par défaut soumise à l’IR. Dans ce cas, les bénéficies sont imposés entre les mains de chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers selon un barème progressif.

Du côté des formalités à accomplir, la SCI soumise à l’IR n’est pas tenue de déposer ses comptes annues au greffe. Au niveau comptable, les oblgations sont donc moins lourdes. Il n’y aura pas oblgiation de réunir les associés en assemblée générale pour faire approuver les comptes de l’exercice écoulé.

La SCI soumise à l’IS doit obligaotirement déposer ses comptes annuels au greffe. Il faut donc tenir une comptabilité rigoureuse. Lors du dépôt des comptes annuels il faut fournir le bilan, le compte de résultat et les annexes. C’est donc un avantage de l’impositon à l’IS par rapport à l’IR. Outre ces formalités, le suivi de la comptabilité engendre naturellement des coûts. Cet aspect doit être étudié avant d’exercer l’option pour l’IS.

Les avantages de l’impot sur les sociétés

Du côté des charges de la société, l’imposition à l’IS permet de déduire certaines d’entrelles, comme les droits d’enregistrement par exemple. Cette possibilité n’existe pas lorsque la socieé est soumise à l’IS. De la même manière, si la société subit des perte, il n’est pas possible de les d+eduire du revenu net global de l’associé. C’est donc un désavantage de l’IS.

En revanche, en cas de chiffre d’affaires important, le taux normal de 33,33 % d’imposition est plus avantageux que le taux d’IR (qui est progressif et peut monter jusqu’a plus de 40 %).

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