Cession de droit au bail, comment ça fonctionne ?

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Lorsqu’un entrepreneur souhaite créer ou reprendre une entreprise, il est parfois obligé d’acheter un droit au bail. C’est indispensable pour qu’il puisse s’installer dans son nouveau local. Le droit au bail constitue un élément incorporel du fonds de commerce. Ainsi, il peut être cédé individuellement par le commerçant ou bien avec les autres éléments du fonds, dans leur universalité. Bien sûr, toute forme d’achat ou de vente doit être effectuée avec un contrat en bonne et due forme, c’est-à-dire avec le consentement du nouveau et de l’ancien locataire. Il y a alors une substitution entre les deux parties. À noter que la cession peut-être à titre onéreux ou gratuit. LegalVision vous apporte toutes les clefs de compréhension de la cession de droit au bail. 

Comment céder un droit au bail ? 

    1. Cession de droit au bail de manière individuelle
    2. Cession de droit au bail avec le fonds de commerce

I/ Cession de droit au bail de manière individuelle

La cession de droit au bail est définie comme un acte juridique dans lequel le cédant, bénéficiaire du bail, transmet ses droits d’occuper un local à une tierce personne, le cessionnaire. Dans ce premier cas de figure, elle se fait indépendamment du fonds de commerce.

A) Les clauses du contrat de bail restent inchangées

Il n’y a pas de rupture du bail entre l’ancien locataire et le propriétaire. Par conséquent, les stipulations contenues dans le contrat de location ne subissent pas de modification. Ainsi, le repreneur remplacera juste le cédant, jouira des mêmes droits et s’acquittera des mêmes obligations. Cela inclut également les privilèges obtenus par l’ancien locataire.

  1. Jouissance des mêmes droits

L’un des aspects les plus importants concerne le loyer, qui demeurera le même. Toute modification, que ce soit une hausse ou une baisse, doit s’effectuer dans le strict respect des clauses contractuelles. En dehors de cela, le propriétaire doit négocier auprès du cessionnaire. Il peut s’agir d’une source de litiges entre les parties. C’est donc pour éviter cela que la cession de droit au bail doit être signifiée au bailleur.

  1. Exécution des mêmes obligations

La cession du droit au bail est une cession de créance. Autrement dit, le cessionnaires devient titulaire des droits nés du bail et peut s’en prévaloir auprès du bailleur. Au-delà du loyer, le cessionnaire doit donc répondre à toutes les obligations assorties au bail. De plus, le cédant doit évidement avoir la capacité juridique de céder le droit au bail et informer l’acquéreur des éventuelles contestations qui auraient pu naître antérieurement.

En pratique, les baux incluent communément une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui joue pour l’exécution des obligations du bail, incluant le paiement du loyer et des charges. La clause prend fin si le cessionnaire donne son consentement par un congé ou bien lorsque le bail arrive à son terme. Qui plus est, la Loi Pinel est venue limiter cette garantie solidaire en affirmant que le bailleur ne peut invoquer cette clause que pendant trois ans à compter de la cession du bail (article L145-16-2 du Code de commerce). De plus, pour protéger l’ancien locataire contre toute mauvaise foi du bailleur, ce dernier doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée (article L145-16-1 du Code de commerce).

B) Le nouveau locataire peut-il changer d’activité ?

L’activité exercée dans un local commercial doit être expressément indiquée dans le bail. Néanmoins, lors de la cession du droit au bail, il est possible que le nouveau locataire souhaite effectuer une déspécialisation. En d’autres termes, le nouveau locataire peut souhaiter changer d’activité ou la compléter par une autre. A cet effet, la déspécialisation peut être partielle ou totale.

Dans un premier temps, le locataire peut souhaiter mettre en place une activité complémentaire ou connexe à celle déjà en exercice. Mais avant un tel changement, il doit notifier son projet au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Le bailleur peut refuser uniquement dans l’hypothèse où l’activité n’est pas complémentaire ou connexe à celle indiquée.

Dans un second temps, le locataire peut décider d’un changement total d’activité exercée dans les locaux loués. A cet égard, deux conditions doivent être remplies conformément aux dispositions du Code de commerce (article L145-48). D’une part, le changement d’activité doit être nécessaire pour que l’exploitation soit rentable et doit apporter au consommateur un service dont il ne bénéficiait pas ou pas suffisamment. D’autre part, ce changement doit mettre en place une activité compatible avec la destination et la situation de l’immeuble. Là encore, le locataire doit demander au bailleur l’autorisation de procéder à ce changement total d’activité. Ce dernier peut s’y opposer en cas de motif grave et légitime, dans un intérêt personnel ou dans l’exercice de son droit de reprise.

C) Quelles sont les formalités de la cession ? 

La cession de droit au bail doit être formalisée. Pour ce faire, les parties doivent suivre deux étapes :

  1. Un état des lieux préalable

Avant toute cession, la loi impose un état des lieux contradictoire et amiable entre le bailleur et le cessionnaire (article L145-40-1 du Code de commerce). Cette formalité est délicate car il est fréquent que des dégradations ou des travaux non-autorisés soient constatés.

  1. La signification de l’acte de cession de droit au bail

Aux termes de l’article 1690 du Code civil, puisqu’il s’agit d’une cession de créance, la cession de droit au bail doit être signifiée au bailleur (notification par acte d’huissier). A défaut, la cession n’est pas nulle, mais elle ne peut pas être opposée aux tiers. Autrement dit, l’absence de signification rend le bail inopposable au bailleur qui pourra en refuser le renouvellement.

D) Les clauses d’agrément du bailleur

En pratique, il est fréquent que les baux prévoient la nécessité d’un accord préalable du bailleur avant toute cession. Ces clauses peuvent limiter ou restreindre la cession, mais en aucun cas l’interdire.

Reste aux parties le soin de modeler ces clauses à leur guise. Par exemple, le bailleur peut imposer son intervention à l’acte ou que la cession soit opérée par un avocat. Une clause peut tout à fait prévoir un droit de préemption au profit du bailleur en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce. Enfin, il est même possible d’insérer une clause qui interdit au locataire initial de céder son droit au bail indépendamment du fonds de commerce.

II/ Cession de droit au bail avec le fonds de commerce

Dans un second cas de figure, le droit au bail est cédé avec le fonds de commerce. Ce dernier correspond une universalité juridique comprenant la clientèle, le matériel, les équipements, le nom commercial, les droits de propriété intellectuels, ainsi que le droit au bail. Cet ensemble permet d’exercer une activité, mais peut aussi être cédé à une tierce personne. Par ailleurs, des communes ont même un droit de préemption sur certains fonds de commerce.

A) Le propriétaire peut-il s’opposer à la vente ?

La loi garantit aux commerçants le droit de céder leur bail commercial en même temps que leur fonds de commerce (article L145-16 du Code de commerce). Toute clause contraire contenue dans le bail n’est pas prise en compte. Ainsi, le bailleur n’a pas le droit de s’opposer à la vente lorsque le nouvel acquéreur reprend la même activité commerciale et la même clientèle. 

En revanche, là encore, la cession peut être soumise à des conditions. Par exemple, il peut s’agir d’une clause d’agrément ou d’une clause de solidarité. En général, il est prévu une clause qui impose que le contrat de cession soit rédigé et signé devant le notaire ou encore une participation du propriétaire à l’acte de vente.

B) La cession doit-elle être notifiée au bailleur ?

Comme pour la cession du droit au bail seul, un état des lieux doit être établi par le bailleur et le locataire sortant. Là encore, la cession doit être notifiée au bailleur par voie d’huissier pour lui être opposable, sauf si la cession est acceptée par le bailleur dans l’acte de cession. 

Si ces formalités ne sont pas respectées, l’acte de cession de droit au bail n’est pas nul pour autant, du moins entre le cédant et le preneur. Toutefois, celle-ci ne pourra pas être opposée aux tiers. Par contre, vis-à-vis du propriétaire, le nouveau locataire devient un occupant illicite. Ainsi, il est en droit lui sommer de quitter les lieux et de demander le loyer au cédant. De plus, il sera en droit de faire jouer une clause résolutoire ou de demander la résiliation du bail et/ou le non-renouvellement de celui-ci. 

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Vania Ranaivoarisoa

Juriste diplômée en Master 2. Vania rédige sous la direction de Loïc Le Goas, Avocat et Président de Legalvision.

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