Les clauses principales du bail commercial

Un bail commercial diffère d’un simple bail du fait qu’il confère une meilleure protection juridique au locataire. Ce dernier étant commerçant est alors assuré de la pérennité de son fonds de commerce, artisanal ou industriel. En tant que contrat, il énumère les droits et obligations de chaque signataire. Il règle les questions pécuniaires et prévoit des modalités de règlement différentes. Par conséquent, certaines clauses sont obligatoires, comme la cession du bail que ce soit de droit ou de fait. Nous allons alors tout simplement énumérer une par une les clauses principales du bail commercial. À noter que celles-ci ne sont pas limitatives.

I/ Les clauses relatives à la durée du bail

Figurant parmi les clauses principales du bail commercial, on a tout d’abord celles relatives à la durée de ce dernier.

A) Principe

La règle qui gouverne la matière est que la location d’une telle nature s’étend sur une durée de 9 ans minimum. En dessous, elle revêt un autre statut. Et les règles applicables sont largement différentes. Cependant, le droit positif permet de raccourcir cette durée. On appelle cela le bail dérogatoire.

B) Extension du bail

Les parties au contrat sont libres de déterminer dans les clauses principales du bail commercial la durée du bail tant qu’il ne dépasse pas le seuil minimum. Toutefois, celui-ci ne peut en aucun cas être indéterminé. Il est alors impératif que le bailleur et le locataire prévoient expressément dans les stipulations contractuelles, la date butoir de la fin du bail. Même si le contrat ne le prévoit pas, lorsque le bail arrive à son terme, ce dernier sera alors d’une manière tacite reconduit. On parle de droit d’ordre public. Celui-ci ne peut être dérogé.

C) Résiliation du bail

Si l’une des parties le souhaite, elle peut proposer une résiliation du bail à l’amiable ou encore un renouvellement en cours de bail. Celle qui en prend l‘initiative informe l’autre au moins 6 mois à l’avance. Si elle vient du locataire, elle sera formalisée en une simple demande de reconduction. Par contre, si le propriétaire le décide, il communiquera à ce dernier un congé avec offre de renouvellement.

II/ Les clauses déterminant le montant du loyer et les garanties

Parmi les clauses principales du bail commercial. Celles-ci définissent les mensualités que doit le locataire ainsi que les dépôts de garantie.

A) Méthode de fixation du loyer initial

Le loyer est fixé librement par le propriétaire et le locataire suivant les lois de l’offre et de la demande. Aucune disposition législative ou réglementaire n’impose un minimum ou un maximum. Pour mieux évaluer la valeur locative des locaux et avant de signer un bail, il est plus judicieux de recourir à l’expertise d’un professionnel. Celui-ci par son expérience n’aura pas de difficulté à établir le montant du loyer. De même, procéder à une comparaison s’avère assez judicieux. En général, le prix de la location ne devrait pas dépasser les 10 à 15 % du chiffre d’affaire engendré par l’activité.

B) La fréquence pour le paiement du loyer

Il s’agit d’une échéance assez importante. Le contrat de location doit impérativement mentionner quand et comment seront payés les loyers. Il est fort possible que cela soit mensuellement. Toutefois, certains propriétaires proposent parfois des paiements trimestriels ou semestriels, toujours avec l’accord du commerçant.

Une question essentielle consiste aussi à savoir si le loyer est payé en échu (avant le début du mois/trimestre) ou en échoir (à la fin du mois/trimestre). Le premier est bien évidemment plus sécuritaire pour le bailleur. Cela diminue le risque de non-paiement. Néanmoins dans un bail commercial et à moins que l’entreprise ne fasse faillite, cela survient rarement.

C) Mode de révision des loyers

Le loyer évolue en fonction du marché. Le bail comprendra alors une clause (d’échelle mobile ou d’indexation) indiquant la solution adoptée pour la révision du loyer. Si celle-ci n’est pas prévue, alors en principe elle se fera selon la loi, c’est-à-dire par période triennale. La loi Pinel permet aux propriétaires de profiter d’allègements fiscaux s’ils ne dépassent pas un certain seuil pour le loyer.

Voilà pourquoi, de nombreux contrats de bail contiennent des clauses de déplafonnement de loyer. Lorsque le loyer dépasse un indice (prévu dans le contrat), les deux parties renégocient son montant en tenant compte des valeurs locatives du moment.

D) Le cas des dépôts de garantie et des pas-de-porte

Contrairement au bail classique, le bail commercial n’impose pas de dépôt de garantie. Toutefois rien n’empêche les parties au contrat d’en établir un. La somme requise est calculée de manière libre par elles. Il faudra le cas échéant qu’elle la mentionne expressément dans les stipulations. Celle-ci, lorsqu’elle dépasse le seuil fixé, génère alors des intérêts, pour le locataire.

En vertu de l’article 145-40 du Code de commerce, lorsque le dépôt, versé au préalable, excède les deux termes (mois/trimestre) de loyer, le taux d’intérêt applicable est alors celui en vigueur auprès de la Banque de France. Il s’agira du taux des avances sur titre. Le pas de porte quant à lui est une sorte de droit d’entrée qui est versé en forme de supplément de loyer.

III/ Les clauses principales du bail commercial, les clauses liées aux charges et aux travaux

Puisque les locaux commerciaux entrainent des charges et s’usent, il est important de définir la part du locataire et du propriétaire pour les réparations. Les clauses principales du bail commercial de ce type répartissent les charges proprement dites et les travaux obligatoires.

A) La clause de répartition des travaux

Il s’agit de travaux impératifs ou encore nécessaires. En effet, selon la loi Pinel en vigueur depuis fin 2014, concernant les gros travaux mentionnés encore dans l’article 606 du Code civil, il est interdit de les mettre à la charge du locataire. Cela inclut le coût du matériel, les frais engendrés (comme les honoraires de l’architecte), ainsi que les aménagements importants pour l’accessibilité du local aux PESH.

B) La clause de répartition des charges

Le local loué a aussi ses charges liées. Il est, de même, prohibé de les mettre sur le dos du locataire, uniquement. La même loi Pinel dispose que pour les baux renouvelés ou établis depuis sa mise en vigueur, bon nombre de charges ne sont plus imputées au locataire. On peut citer certains impôts comme la contribution économique territoriale (CET) ou les frais de gestion de l’immeuble où se situe le local.

À l’inverse, le loueur s’assujettit à la taxe foncière et d’autres impôts taxes et redevances. Il paie sa consommation énergétique. Il est aussi redevable de sa part concernant l’utilisation d’équipement ou de matériel de service commun comme l’ascenseur.

Cédric ROBERT

Cédric ROBERT

Maître ROBERT est avocat au barreau de Nantes.

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