SCI et local professionnel, les conseils de nos experts

La plupart des entreprises ont besoin d’un endroit pour développer leur activité. Il s’agit d’un local professionnel. Pour avoir un local professionnel, les entreprises peuvent faire un achat direct à travers leur structure entrepreneuriale. Encore plus pratique, elles peuvent faire un investissement indirect en faisant appel à une société civile immobilière. Ces dernières années, cette seconde option est très prisée. SCI et local professionnel, zoom sur ses avantages.

I/ SCI, qu’est-ce que c’est ?

La SCI (appelée aussi société civile immobilière) est un groupement de personnes qui s’assemblent dans le but d’acheter un bien immobilier et d’en tirer profit.

En général, une SCI doit être composée d’au moins 2 personnes. La SCI est administrée par un gérant. Celui-ci s’occupe de la gestion des affaires courantes de la société, dont la déclaration fiscale, le paiement des charges, l’encaissement des loyers…

Les associés, quant à eux, possèdent des parts sociales à hauteur de leur apport et participent à l’assemblée générale. Ils peuvent désigner ou révoquer le gérant. Lorsque la SCI fait des bénéfices, les associés reçoivent des dividendes. En cas de dettes, ils sont responsables à la proportion de leur part dans la société.

La création d’une SCI se fait comme la création de toutes sociétés. Elle doit avoir des statuts qui définissent le siège social, le capital, les apports des associés, etc.

  • Une SCI professionnelle

Une SCI professionnelle est une société qui œuvre dans la gestion d’un patrimoine immobilier. Ce dernier comporte des locaux dédiés dans l’exercice d’une activité professionnelle. Pour acheter un local professionnel, il sera plus bénéfique de faire appel à une SCI professionnelle.

II/ SCI et local professionnel, pourquoi faire appel à une SCI pour l’achat d’un local professionnel ?

Le recours à la SCI offre de nombreux avantages pour toutes les entreprises qui veulent acheter un local professionnel pour leur propre usage ou pour le mettre en location. En effet, la SCI procure plus de sécurité patrimoniale et plus de souplesse dans la gestion lors de l’achat du local professionnel. Sur ce site, nous supposerons tous les avantages de ce système SCI et local professionnel.

A) Pour sécuriser le patrimoine professionnel

En créant une SCI pour l’achat d’un local commercial, il y a la naissance de deux entités juridiques bien distinctes. En effet, la SCI d’une part et l’entreprise professionnelle d’autre part.

La distinction entre ces 2 structures permet de protéger la partie immobilière de l’entreprise professionnelle. En effet, en cas de faillite, le patrimoine immobilier de l’entreprise reste la propriété de l’entrepreneur, car la SCI ne sera aucunement touchée par la procédure de liquidation. Autrement dit, l’immeuble acquis à travers la SCI ne rentre pas dans le cadre du règlement de créances.

D’un autre côté, la séparation du patrimoine immobilier et de l’activité professionnelle apporte plus de souplesse en cas de cession de l’entreprise. En effet, vous pouvez vendre séparément les murs et le fonds de commerce. Continuez à utiliser ce système et vous obtiendrez ainsi plus de bénéfices.

B) Pour limiter les frais d’entretien et la gestion du local

Lorsque vous achetez un local professionnel à travers une SCI, c’est cette dernière qui s’occupe des frais d’entretien du local sur le long terme. Ainsi, vos dépenses seront limitées. Ce sera un excellent moyen pour tirer plus de profit de votre activité professionnelle. La SCI va vous garantir la meilleure expérience.

C) Pour simplifier la transmission du patrimoine immobilier

En créant une SCI, il sera plus facile de transmettre le patrimoine immobilier aux futurs héritiers, et ce, sans entraver l’activité commerciale ni devenir des associés.

Pour ce faire, vous pouvez transmettre la nue-propriété de la SCI à vos enfants afin qu’ils puissent devenir propriétaires à part entière prochainement. Dans ce cas, l’activité courante pourra toujours continuer. Ce n’est qu’au décès des parents que les enfants récupèrent la jouissance des parts sociales.

Compte tenu de ce fait, ce genre de démembrement de propriété optimise la transmission fiscale. En effet, vous bénéficierez des abattements liés aux donations. Ainsi, seule la partie qui concerne la nue-propriété qui est soumise à une imposition. Faites l’expérience sur notre site.

D) Pour faire bénéficier les associés des avantages fiscaux

La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. En effet, chaque associé obtient les bénéfices de la société au prorata de leur apport au capital social. Ces bénéfices sont déclarés sur leur revenu personnel. Ainsi, ce sont les associés qui paient l’impôt dû par la société ou l’impôt sur les sociétés.

Dans le cas où il y a un déficit, celui-ci peut être rapporté sur la déclaration des associés. De ce fait, ils peuvent diminuer leurs revenus fonciers.

D’un autre côté, la SCI présente des régimes fiscaux comme ceux applicables aux particuliers. Ce sont par exemple, le régime des plus-values des particuliers et l’abattement pour une durée de détention. Le premier consiste à percevoir un taux d’abattement évolutif sur la plus-value obtenue selon la durée de détention du bien avant sa revente.

Le second, quant à lui, consiste à ce que la société ne paie aucun impôt sur les bénéfices sociaux quand la vente du bien par la SCI n’intervient qu’après 22 ans de détention.

E) SCI et local professionnel, pour avoir un levier financier et fiscal

En louant des locaux aux entreprises, la SCI perçoit des revenus fonciers. Ceux-ci sont reversés aux associés.

Dans le cas où la SCI a réalisé des emprunts pour acquérir les locaux, elle bénéficie d’un levier financier important. En effet, les intérêts d’emprunt sont déduits des revenus financiers. Ainsi, l’assiette taxable sur l’impôt sur le revenu sera moindre. D’un autre côté, le chef d’entreprise bénéficie d’une capacité d’emprunt à titre personnel. Il pourra donc faire plus d’investissement.

Par ailleurs, la famille des associés perçoit des revenus complémentaires du montage.

III / SCI et local professionnel, quels sont les inconvénients de la SCI ?

Malgré tous ces avantages, le fait de passer par la SCI pour l’achat d’un local professionnel présente aussi quelques inconvénients. En effet, le formalisme juridique de la SCI est un peu complexe. Vous devez payer des frais supplémentaires comme la certification de différents comptes et les frais bancaires liés à ces comptes.

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