Emprunts SCI, comment ça marche?

Vous avez besoin de faire des emprunts SCI ? certains principes doivent être considérés. La SCI ou société civile immobilière est créée dans le but de gérer un ensemble de bien immobilier.  Son statut juridique lui confère un certain nombre davantage, comme la possibilité de financer l’acquisition ou la construction du patrimoine immobilier.

En effet, étant un sujet de droit à part entière, et disposant d’un capital social, elle peut emprunter en son nom propre ou profiter de fonds obtenus par des emprunts personnels des associés. Pour comprendre mieux les avantages et les inconvénients des emprunts SCI, on va s’intéresser à plusieurs questions :

I/La SCI en bref

II/Les types d’emprunts auxquelles peut souscrire une SCI

III/Les garanties demandées par les prêteurs

 

I/La SCI en bref

A) Définition et objet de la SCI

Comme son nom l’indique, la société civile immobilière a un objet spécifique, dont l’acquisition et l’exploitation d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle ne peut exercer une autre activité. Il existe également une sorte de SCI dont les membres sont des personnes de la même famille. Celle-ci est créée dans le but d’exploiter un bien immobilier commun, qui est encore indivis. Cela vaut également pour les époux divorcés qui possèdent une maison commune.

La SCI qui dispose de la personnalité juridique acquiert dans ce cas la propriété de ces derniers. Ils disposent de tous les privilèges du propriétaire et peuvent effectuer des emprunts SCI pour valoriser leur patrimoine. Les textes de bases régissant ce type de société sont les dispositions du Code civil dans ses articles 1832 et suivants et ses articles 1845 et suivants.

B) Quels sont les avantages d’une SCI ?

Les raisons pour lesquelles on fonde une SCI sont nombreuses :

  1. Des privilèges fiscaux

La loi met en place des abattement lors de la donation  de parts sociales au sein d’un même famille. Ainsi, il est par exemple possible de bénéficier d’un abattement de 100 000 euros lors d’une donation à ses enfants. Ces abattements s’appliquent une fois tous les 15 ans.

  1. Un moyen pour éviter les litiges

Un bien indivis est souvent source de litige. En l’intégrant à une SCI, il sera plus facile de prendre des décisions le concernant. Les ayants droit ne seront plus en conflits, car la gestion de l’immeuble sera confiée à la SCI et par conséquent à son gérant. De plus, le bien va générer des plus-values directement ou indirectement.

  1. Possibilité d’emprunter au nom de la SCI

Au lieu de solliciter un emprunt personnel au banquier, les associées de la SCI peuvent donc à travers celle-ci solliciter des emprunts immobiliers. Cela procure par ailleurs un certain nombre d’avantages. Néanmoins, contrairement aux autres types de sociétés, on ne lui accorde pas de privilèges.

II/Les types d’emprunts auxquels peut souscrire une SCI

Puisque la SCI dispose de la personnalité juridique, elle peut en conséquence souscrire à un prêt immobilier directement ou à travers l’un de ses membres.

A) Pas d’emprunts spécifiques pour les SCI

  1. Non bénéficiaire des prêts aidés

Pour les SCI, familiales ou non, les établissements financiers n’accordent pas de prêts particuliers liés à leur statut. En d’autres termes elles ne bénéficient pas des prêts aidés.

Même dans le cas où les associés de la SCI décident d’habiter dans la maison, en tant que résidence principale, ainsi construite avec la somme obtenue, ils ne profiteront pas des prêts à taux zéro (PTZ), conventionnel ou même épargne logement (PEL).

  1. Possibilité des prêts classiques

Par contre rien n’empêche la société de demander un crédit immobilier classique. Dans ce cas, elle profitera des protections juridiques comme il est disposé dans le code de la consommation dans ses articles L. 313-1 et suivant.

B) Les emprunts auxquels peut souscrire la SCI

L’emprunt SCI est un bon moyen pour trouver rapidement un financement pour les associés. Ceux-ci peuvent le faire individuellement ou bien demander par l’intermédiaire de la SCI.

  1. Emprunts personnels des associes auprès des établissements financiers

L’associé emprunte dans ce cas en vue de reverser l’argent à la SCI sous forme d’apport en numéraire ou en compte courant au choix. La capacité d’emprunt dépend de chaque prêteur et de la banque. Certains auront plus de facilité que d’autres.

Dans les deux cas, l’associé débiteur remboursera personnellement par sa dette en puisant dans ses propres revenus (revenus fonciers), dont une partie proviendra des bénéfices tirés de l’investissement locatif. Voici les deux formes d’apports possibles :

  • Apport en numéraire

Cet apport est juste la part d’argent que donne un associé pour la constitution du capital social. Il se différencie de l’apport en nature qui consiste à mettre à la disposition de l’entreprise un bien. En contrepartie il aura une part sociale. Il aura par conséquent le droit de participer aux résultats. Si la SCI enregistre des bénéfices, il en recevra une partie à hauteur de sa quote-part.

  • Apport en compte courant

Ce type d’apport par contre est plus complexe et est versé par les associées à la SCI lorsque celle-ci est déjà en cours d’activité. Ainsi, en d’autres termes, les comptes courants d’associé sont en réalité des avances accordées à la SCI. Quand celle-ci aura assez de ressource, elle pourra payer par la suite sa dette.

Remarque :

Si les sociétaires décident de rester assujettis au régime de la SCI à l’IR, et s’ils procèdent à un emprunt personnel, ils profiteront de déduction d’impôts. Ce privilège ne s’applique pas pour les SCI soumises à l’IS.

  1. Emprunt pour le compte de la société civile immobilière

D’un autre côté, il sera également possible de faire des emprunts SCI via la société elle-même. Celle-ci agit en son propre compte, bien qu’au final, ce sont les membres qui profiteront du financement. Dans ce cas, les banques et la loi ne font aucune différence entre la SCI et les personnes physiques.

Dans le cadre de ses activités, la SCI doit nommer un ou plusieurs gérants. Ils peuvent être des individus qualifiés capables de négocier avec la banque et de gérer par la suite les remboursements mensuels. Voilà un des avantages de la personne morale. En prenant les mesures qui s’imposent, le ou les gérants limiteront les conflits entre les associées, membres d’une même famille ou ex-époux.

  • Plus de chance d’avoir le prêt

Les établissements prêteurs ne vont pas accorder le crédit que s’ils sont sûrs du remboursement. Voilà pourquoi ils ont tendance à accorder leur confiance aux sociétés, en l’occurrence ici, la SCI. Toutefois, même dans ce cas de figure, les banques vont étudier un à un l’état des finances de chaque associé.

NB: Une partie des parties des loyers ou des plus-values enregistrées pourra servir au remboursement.

III/Les garanties demandées par les prêteurs

Il est assez courant que les banquiers demandent des garanties ou des sûretés avant de donner suite au prêt. Il s’agit entre autres des garanties classiques comme les assurances et les hypothèques ainsi que des sûretés spécifiques.

A) Emprunts SCI, assurance décès et invalidité

Les emprunts SCI sont plus faciles à contracter, mais soumis à certains nombres de conditions comme l’obligation pour les membres de la SCI de souscrire à une couverture décès-invalidité. Il s’agit d’une souscription individuelle bien évidemment.

Il s’agit d’une pratique courante même pour les simples particuliers. Par ailleurs, elle n’est pas souscrite au nom de la société immobilière, mais individuellement au nom de chaque sociétaire. Son principe de fonctionnement est assez simple. La compagnie d’assurance se substituera au débiteur pour rembourser le prêt si l’assuré décède ou souffre d’invalidité.

B) Garantie classique

En matière d’emprunts SCI, l‘établissement financier demande souvent des garantes comme le privilège de prêteur de deniers, qui hypothèque, le cautionnement solidaire…En outre, comme tout créancier, il a droit de gage général de la banque sur les biens appartenant à la SCI.

  1. Les sûretés réelles

Les sûretés réelles sont aussi demandées par les prêteurs lorsqu’ils accordent une somme assez importante. Dans le cas où l’emprunteur n’arrive pas à rembourser, ils saisissent le bien, objet de la garantie. Ici, il s’agit bien évidemment d’une hypothèque. Ils peuvent également exiger un privilège de prêteurs de deniers. Cela signifie qu’ils seront payés en premier si le bien est vendu pour rembourser la dette.

  1. Les sûretés personnelles

La sûreté réelle par contre ne porte pas sur le bien immobilier, mais sur la personne de l’emprunteur (les associées). On appelle cela dans le cadre des emprunts SCI, la caution solidaire. Par conséquent, chaque associé, disposant de ressource se portera caution du remboursement.

S’il y a défaillance au paiement, le créancier pourra donc saisir les biens dans le patrimoine personnel des membres. Évidemment, les mineurs ne sont pas concernés par cette caution. Ici donc même si la SCI dispose d’un capital social, la responsabilité personnelle des sociétaires est engagée.

Néanmoins, ce genre de situation reste rare. Car la SCI a bien souvent les moyens pour honorer ses obligations, surtout si elle met en location un immeuble. De plus le montant de la caution sera calculé en fonction des parts détenues par les associés.

 

 

 

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