SCI et TVA : comment ça marche ?

Le choix du régime fiscal lors de la création d’une société civile (SCI) est une étape importante. Outre l’option possible pour l’imposition à l’IS au lieu de l’IR, il est également possible que la SCI soit assujettie (soit de plein droit, soit à la suite d’une option) à la taxe sur la valeur ajoutée. En effet, SCI et TVA ne sont pas des notions incompatibles. Le régime de TVA applicable aura alors un impact financier important. Cette étude vous permettra d’y voir plus clair quant aux règles d’assujettissement de la SCI à la TVA.

I/ Définitions

Pour bien appréhender les notions de SCI et TVA,  il convient avant d’effectuer un petit rappel de leur définition.

1) Définition de la SCI

La société civile immobilière a pour objet de gérer des biens immobiliers. En effet, la SCI est un contrat de société ou les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices. Par ailleurs, les associés s’engagent à contribuer aux pertes et ainsi sont responsables de manière indéfinie et solidaire. Ainsi, il peut s’agir d’acheter un bien immobilier pour le louer par la suite ou encore d’acheter en famille un bien immobilier pour y habiter. Il est aussi possible de créer une SCI pour transmettre son patrimoine.
Il existe plusieurs types de SCI différentes, comme par exemple :

      • La SCI familiale : elle permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers
      • Mais aussi, la SCI de gestion ou de location : elle permet aux associés d’acheter un bien ou plusieurs biens pour ensuite les louer
      • Ou encore, la SCI professionnelle : elle est créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier attaché à une activité professionnelle

Les règles de TVA applicables sont différentes selon le type de SCI.

2) Définition de la TVA

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est une taxe indirecte sur la consommation. Elle est payée par le consommateur et collectée par les entreprises : l’entreprise augmente son prix de vente du montant de la TVA que devra payer le client. Elle reversera alors la somme collectée après avoir déduit les montants de TVA qu’elle a dû payer à ses propres fournisseurs pour acquérir les biens et services nécessaires à son activité. Ainsi, seuls les particuliers paient réellement la TVA. On dit qu’elle est neutre pour les professionnels.

Le taux normal de TVA est de 20%. Cependant, il existe des taux réduits de 10 % et 5,5 % applicables dans certaines situations.

II/ SCI et TVA, le fonctionnement

Quand une SCI est assujettie à l’IS, le mécanisme sera le suivant :

  • La SCI va collecter de la TVA sur les loyers qu’elle encaisse auprès des locataires. Elle restituera ces montants à l’administration fiscale au moment des déclarations de TVA
  • La SCI déduit la TVA de ses frais relatifs aux dépenses d’exploitation des biens en SCI

Si le montant de la TVA déductible est supérieur à celui de la TVA facturée sur les loyers encaissés, alors ce crédit de TVA est remboursable ou reportable, lors de l’établissement de sa déclaration de TVA.

Exemple :

La SCI met en location un bien à un loyer de 2 000 euros. Si l’on applique la TVA à 20%, la SCI va collecter 400 euros et le locataire paiera la somme de 2 400 euros.
Si 30 000 euros de travaux TTC ont été effectués sur le bien, dont 5 000 euros de TVA, alors l’administration fiscale vous devra finalement un crédit de TVA à hauteur de 4 600 euros (5 000 euros payés – 400 euros collectés).

En revanche, une SCI qui n’est pas soumise à la TVA ne pourra pas facturer de la TVA et ne pourra pas déduire la TVA des frais.

III/ Quand la SCI est-elle assujettie à la TVA ?

1) Les SCI soumises de plein droit à la TVA

L’assujettissement d’une SCI à la TVA est de plein droit lorsque :

  • Il s’agit d’une location de biens aménagés à usage professionnel
  • Il s’agit d’une location meublée de locaux d’habitation accompagnée d’au moins 3 prestations accessoires complémentaires (petit-déjeuner, nettoyage, fourniture du linge, …)
  • Sont louées des places de stationnement

2) Les SCI obligatoirement exonérés

Les SCI sont exonérées obligatoirement de TVA lorsqu’elle met en location :

  • Des biens nus à usage d’habitation
  • Des biens meublés à usage d’habitation sans fournir 3 prestations accessoires complémentaires

3) Les SCI pouvant opter

Une SCI est exonérée de TVA mais peut opter pour la TVA lorsqu’elle loue :

  • Des locaux nus à usage professionnel
  • Un bien mixte
  • Des biens à usage agricole

IV/ Comment opter pour l’assujettissement à la TVA

Pour pouvoir opter pour l’assujettissement à la TVA, il suffit d’adresser une demande par courrier au service des Impôts des entreprises (SIE), en joignant une copie du bail. L’option prend effet dès le 1er jour du mois de la demande.
Il convient de noter que l’option n’est valable que pour un immeuble. Pour assujettir plusieurs immeubles, il faudra exercer autant d’options qu’il y a d’immeubles.
De plus, l’option est formulée pour une durée de 9 ans .

V/ SCI et TVA : Avantages et inconvénients

L’option pour la TVA pourra parfois s’avérer intéressante. Cela est notamment le cas lorsque des dépenses importantes sont réalisées par la société. La TVA sur les frais de fonctionnement et d’entretien des biens immobiliers pourra ainsi être récupérée. Récupérer la TVA se traduira dans les faits par un remboursement de la TVA qui constitue un avantage de trésorerie.

Cependant, l’inconvénient de l’option à la TVA réside dans le fait de devoir collecter cette taxe sur les loyers perçus à hauteur de 20 %. Ainsi, il sera nécessaire d’augmenter le loyer de ce pourcentage. Les loyers seront donc plus élevés que s’ils avaient été mis en place par une personne non assujettie à la TVA.

Ce sera donc au gérant de la SCI de peser le pour et le contre, et de faire le meilleur choix.