Les modalités de transformation d’une SCI en SAS

transformation d'une SCI en SAS

La transformation d’une SCI en SAS, c’est-à-dire d’une société civile immobilière en une société par actions simplifiée, est possible sous le respect de certaines conditions légales. En effet, les articles du Code civil et du Code de commerce encadrent strictement ces modalités de transformation.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/La décision de transformation
II/L’intervention du commissaire à la transformation (CAT)
III/La rédaction de nouveaux statuts et ses conséquences
IV/La publication dans une AL
V/Les autres formalités inhérentes à la transformation d’une SCI en SAS

I/La décision de transformation d’une SCI en SAS

Le choix entre une SAS et une SCI a des enjeux fiscaux et organisationnels. La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu que chaque associé doit payer selon les bénéfices qu’il tire de l’entreprise.

A contrario, la SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés à hauteur de 15% sur les bénéfices.

Par ailleurs, en application de l’article L227-3 du code de commerce, la décision de transformation d’une SCI en SAS doit être prise à l’unanimité des associés.

Bon à savoir :

La SCI est constituée d’au moins deux associés, le patrimoine de la société est partagé entre eux dans des proportions égales.

La décision de transformation d’une SCI en SAS est prise par les associés à l’unanimité lors d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire le cas échéant.C’est le gérant qui convoque les associés à cette assemblée.

Toutefois, dans la plupart des cas, c’est l’assemblée générale extraordinaire qui décide de changer une SCI en SAS. À l’issue de cette assemblée, un procès-verbal de transformation de société est rédigé pour être transmis au greffier du tribunal de commerce du siège social pour faire l’objet de publicité requise par la loi. La décision est suivie du rapport d’un commissaire aux comptes.

II/Le rôle du commissaire à la transformation (CAT)

A) Modalités de nomination du CAT

L’article L 224-3 du code de commerce pose comme condition la mise en place d’un ou plusieurs commissaires à la transformation d’une SCI en SAS, lorsqu’une société civile se transforme en société par actions. Sa nomination est faite par les associés ou à défaut d’accord, par le tribunal à la demande des gérants de la société.

La SCI est la forme de société la plus facile à gérer. Cependant, son objet social se limite à des activités civiles. Les sociétés commerciales peuvent elles avoir un objet social plus étendu.

Le CAT a pour principale mission de dresser des rapports lors de la transformation juridique d’une société.

En tant qu’expert mandaté par la justice, il est donc soumis aux incompatibilités prévues par la loi. À titre d’illustration, il ne peut avoir d’intérêt auprès de la société dans laquelle il intervient ou d’une personne qui dirige ladite entreprise. Cette règle est d’autant valable dans le cas de la transformation d’une SCI en SAS. L’article L822-11-3 et suivants du code de commerce détaillent les autres incompatibilités liées à la fonction du CAT.

B) Missions du CAT

Le CAT intervient pour effectuer les cinq étapes de transformation de la SCI en SAS.

  • tout d’abord, il détermine l’ensemble de la valeur de l’actif de l’entreprise en totalité ;
  • ensuite, il fait en sorte que le transfert des biens se fasse en toute transparence ;
  • il doit éviter une surévaluation de la valeur des biens de la société ;
  • il prévient les excès pouvant entraîner le dépôt de bilan de la SCI ;
  • et enfin,  il s’assure que le capital propre soit au moins égal au capital déclaré.

À savoir :

Le rapport du CAT est une condition sine qua non au projet de changement juridique d’une société. De même, si vous avez l’intention de faire une transformation d’une SCI en SAS inversement, c’est-à-dire la transformation d’une SAS en SCI, l’intervention d’un commissaire à la transformation est toujours obligatoire pour protéger les intérêts des associés et de la société.

III/La rédaction des nouveaux statuts et ses conséquences

A) La nécessité de nouveaux statuts

Les statuts d’une société précisent entre autres :

  • son mode de fonctionnement ;
  • les règles à suivre pour les associés ;
  • et surtout énumèrent plusieurs mentions obligatoires par exemple lors de sa création, de sa dissolution ou de sa liquidation.

Le Code civil en son article 1844-33 pose le principe selon lequel, la transformation régulière d’une société n’entraîne pas nécessairement la création d’une personne morale nouvelle. En d’autres termes, une SCI qui se transforme en SAS ne nécessite pas une dissolution ou une liquidation.

Cependant, il est nécessaire de modifier les statuts de la SCI puisque le fonctionnement d’une SAS est complètement différent. Une transformation juridique est donc plus que nécessaire. En effet, la SAS est soumis à régime totalement différent d’une SCI.

En outre, la loi détermine les conditions qui justifient la modification des statuts d’une entreprise. Par exemple :

  • le changement de dénomination sociale ;
  • le transfert du siège social ;
  • le changement de gérant ;
  • la cession des parts sociales.

B) Les conséquences

L’adoption d’un nouveau statut juridique a des conséquences sur la société :

  • Tout d’abord, sur l’objet social qui va devenir commercial et non plus civil. Cet objet social touche les activités de l’entreprise.
  • L’adoption du régime de la SAS aura également des conséquences sur le fonds de commerce, l’enseigne ou le nom commercial, le mobilier et l’outillage ;
  • Ce changement de statut juridique aura également des conséquences sur les brevets ou inventions, crées avant la transformation.
  • La transformation d’une SCI en SAS a aussi des conséquences sur les dirigeants de la société en raison de l’application des nouveaux statuts. En effet, ce nouveau statut juridique met fin aux fonctions des gérants du fait que les exigences ne sont pas les mêmes pour l’exercice du pouvoir dans la société.

À savoir :

Cette transformation n’a aucun effet sur les contrats des salariés. Le code du travail garantit la stabilité de l’emploi dans ce genre de cas. De même pour les contrats en cours, puisque transformer une SCI en SAS n’a aucune incidence sur la validité des contrats passés sous l’ancienne forme juridique.

Enfin, les droits acquis par les associés ne pourront pas être remis en cause par les nouveaux statuts ou la nouvelle direction de l’entreprise. Le patrimoine de la SCI va alors être transféré dans son intégralité vers celle de la SAS. Par conséquent, il n’y aura pas de création d’une nouvelle personne morale.

IV/La publication dans un JAL

Tous les faits survenant dans la vie d’une société doivent être portés à la connaissance des tiers. C’est en ce sens que la procédure de publication est obligatoire pour la transformation d’une société. Celle relative à la transformation d’une SCI en SAS n’y fait pas exception.

Quelque soit le journal d’annonce légale habilité choisi, doivent impérativement figurer dans l’annonce :

  • la forme juridique originelle de la société ;
  • sa raison sociale ;
  • son capital social;
  • l’adresse de son siège;
  • son numéro de SIRET ;
  • l’adresse et l’identité du dirigeant (et du nouveau le cas échéant) ;
  • la décision de transformation et sa date ;
  • l’identité et l’adresse du commissaire aux comptes à la transformation ;
  • la nouvelle forme juridique de la société.

V/Les autres formalités obligatoires pour transformer une SCI en SAS

Plusieurs formalités en cas de transformation d’une SCI en SAS doivent être respectées. La première formalité à respecter est le dépôt de dossier auprès du centre des formalités des entreprises (CFE). Il doit contenir entre autres :

  • des exemplaires du PV de l’assemblée générale ayant permis la transformation de la SCI en SAS ;
  • un exemplaire certifié des statuts modifiés ;
  • un formulaire M2 de déclaration de modification de personne morale ;
  • une copie de l’apparition d’un avis au journal d’annonces légal ;
  • un extrait de kbis moins de 3 mois ;
  • deux actes de nomination de personnes en charge de la gestion de l’entreprise pour le commissaire aux comptes et les organes de direction ;
  • justification d’inscription du commissaire sur la liste de l’ordre des commissaires aux comptes ;
  • des lettres d’acceptation de ces nominations ;
  • pour les représentants légaux : des actes de naissance, carte de commerçant.

La transmission d’un dossier complet est primordial pour valider le changement de forme de la société au niveau du registre du commerce et des sociétés (RCS).

Bon à savoir :

Il est également important de faire connaître au service des impôts ce changement de forme de la société. En effet, une modification des statuts peut être à l’origine d’une fiscalité différente.

Louise Paquet

Louise Paquet

Titulaire d'un Master I, louise est passionnée par la sociologie juridique. Elle s’intéresse particulièrement à l'évolution du legaltech. Atia rédige sous la direction de Loïc Le Goas, Avocat et Président de Legalvision.

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