SARL de famille et location meublée : le guide LegalVision

SARL de famille et location meublée

La SARL de famille est, comme son nom l’indique une SARL constituée entre les membres d’une même famille. Elle est donc particulièrement adaptée aux petites entreprises familiales. Par ailleurs, le concept de SARL de famille est un simple régime fiscal. Ainsi, il ne s’agit pas au plan juridique d’une forme de société particulière. La SARL étant à responsabilité limitée, les associés ne sont pas tenus au delà de leur apport. En outre, la SARL de famille et location meublée peut s’avérer être une option intéressante.

En effet, SARL de famille et location meublée peut permettre de bénéficier de plusieurs avantages. Rappelons qu’un logement meublé est «un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante».

Si coupler SARL de famille et location meublée peut s’avérer avantageux à bien des égards, il faut avant tout comprendre le fonctionnement s’y afférent.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/Qu’est ce qu’une SARL de famille ?
II/ Comment créer la SARL de famille ? 
III/Les avantages d’une location meublée en SARL de famille
IV/ Le fonctionnement de la SARL de famille

I/Qu’est ce qu’une SARL de famille ?

Pour tout savoir concernant SARL de famille et location meublée il convient d’abord de se pencher sur la SARL de famille.

A) Caractéristiques

La SARL de famille est réservée aux membres d’une même famille. Sont ainsi concernés les membres proches tels que :

  • les parents ;
  • enfants ;
  • frères et soeurs ;
  • conjoints et partenaires liés par PACS.

La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes.

A noter :

Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatéral jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage. Ainsi, par exemple des cousins ou beaux-frères ne peuvent s’associer dans une SARL de famille.

En outre, lorsqu’une personne extérieure au cadre familial entre dans la SARL de famille, cette dernière perdra les avantages fiscaux liés à la SARL de famille.

De plus, le lien de parenté entre les associés doit exister tout au long de la durée de vie de la société : le cas échéant, elle passerait à l’impôt sur les sociétés (IS).

La SARL de famille est beaucoup plus avantageuse qu’une SARL classique. Toutefois les règles classiques applicables aux SARL s’appliquent également aux SARL de famille. En effet, celle-ci ne comporte que certaines spécificités particulières.

B) Avantage fiscal

Une SARL classique est soumise à l’impôt sur les sociétés, même si elle peut toutefois choisir d’être imposée à l’impôt sur le revenu (IR).

Cette option ne sera possible que sur une durée de 5 exercices maximum. L’avantage est donc temporellement restreint. Or, la SARL familiale a ici un indéniable atout: elle peut opter pour l’impôt sur le revenu, et cela de manière indéfinie.

Cependant l’option pour l’IR est encadrée. En effet, la SARL peut choisir de bénéficier de ce régime dès sa création ou peut opter durant l’exercice (elle devra faire connaitre ce souhait avant la date d’ouverture de l’exercice au titre duquel elle entend bénéficier du régime). Les démarches doivent être effectuées auprès du service des impôts compétent.

II/ Comment créer la SARL de famille ?

Comment se fait la demande d’option? La SARL de famille étant une SARL comme une autre, il suffit simplement de demander aux services fiscaux d’opter pour ce régime lors de la création de société ou lors de la vie de la société.

A) Demande au cours de la vie de la société

Il est possible de demander cette option à la taxation à l’impôt sur le revenu (IR), puis de revenir à l’IS mais le changement à l’IR ne sera alors plus possible.
L’option pour le régime de la SARL de famille doit être signée par tous les associés. Elle doit comporter plusieurs indications à savoir :
  • la raison sociale ;
  • le lieu du siège social ;
  • la répartition du capital ;
  • les noms, prénoms adresses et liens de parenté des associés.
Cette demande est adressée au service des impôts du lieu d’imposition de l’entreprise avant la date d’ouverture de l’exercice auquel elle s’applique pour la première fois.

B) Demande en cas de création de société

Pour les SARL nouvellement crées, l’option produit immédiatement effet en matière d’imposition des bénéfices et des droits d’enregistrement si elle est formulée dans l’acte de  création de la société. 
Dans ce cas, il faudra préciser lors de la création que la SARL est de famille.

III/ Les avantages d’une location meublée en SARL de famille

SARl de famille et location meublée présente plusieurs avantages.

A) Les différents types de location

Tout d’abord, il existe deux grands types de location immobilière ou d’habitation

  • la location nue classique ;
  •  la location meublée.

1. La location meublée

Qu’est-ce que la location meublée?  Contrairement à la location nue, des équipements de vie sont mis à la disposition des preneurs du bail. Toutefois, le statut est encadré par la loi car pour être considéré loueur meublé il faut mettre à disposition un logement directement habitable (conditions fixées par décret).

Comme indiqué, la SARL de famille doit avoir une activité commerciale, agricole ou industrielle. C’est ainsi qu’elle peut détenir et s’occuper de la gestion de biens immobiliers meublés.

A savoir :

La location nue est une activité civile, elle n’est donc pas compatible avec la SARL de famille.La location meublée rentre effectivement dans l’activité « commerciale » de la SARL. Ainsi, une SARL de famille peut louer en meublé.

B) Quel est l’intérêt de faire de la location meublée via une SARL de famille?

Cumuler SARL de famille et location meublée présente un réel intérêt fiscal puisque la SARL de famille est soumise à l’IR.

La SARL de famille peut avoir le statut de LMNP et de LMP. Cela concerne la location meublée non professionnelle et la location meublée professionnelle.

En fonction du statut choisi, les régimes et avantages vont différer.

Bon à savoir :

Il faut savoir qu’un loueur en meublé est considéré « professionnel » lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23  000 € sur l’année civile ;
  • ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur sera donc considéré comme un loueur non professionnel.

1. La SARL en LMNP

Un des montages les plus avantageux est indéniablement le régime de la location meublée non professionnelle, qui rapellons-le, n’est pas une forme de société.  Ainsi, la SARL de famille en LMNP permet d’investir dans l’immobilier.

Bon à savoir :

L’activité de location meublée est une activité commerciale, qui comme il l’a été vu permet à la SARL d’exercer cette activité.

En parallèle, il faut noter qu’il existe la SCI.

Pour tout savoir sur les SARL de famille, SCI et LMNP, n’hésitez pas à consulter notre article en cliquant ici !

Il peut ainsi être tentant de faire de la location meublée non professionnelle en SCI. Toutefois, la SCI est de nature civile et donc n’est pas compatible avec cette activité. Dès lors, si les revenus tirés de la location meublée dépassent un certain seuil, la SCI sera soumise à l’IS.

Mais en créant une SARL de famille en LMNP, il est possible d’augmenter le montant de vos revenus tirés de cette location, et ce, en fonction du nombre des associés. Chaque associé ayant le droit de percevoir au maximum 23 000 euros, la SARL pourra louer un bien qui procurera des recettes pouvant aller bien au dessus de ce seuil.

C’est pourquoi fSARL de famille et location meublée est beaucoup plus avantageux.

Notez toutefois que si vous êtes en SCI vous pouvez transformer votre SCI en SARL, ce qui impliquera évidemment d’accomplir certaines formalités.

2. La SARL en LMP

SARL de famille et location meublée professionnelle est aussi particulièrement avantageuse. Investir en LMP peut donc s’avérer particulièrement intéressant.

IV/ Le fonctionnement de la SARL familiale

Pour comprendre le fonctionnement concernant la SARL de famille et location meublée, il convient de s’intéresser au fonctionnement de la SARL elle même.

A) L’imposition de la SARL de famille

Il l’a été vu, la SARL de famille relève du régime des sociétés de personnes conformément à l’article 239 bis AA du Code Général des Impôts. Ainsi, ses associés peuvent être imposés directement comme s’ils détenaient le bien en question en direct.

Qu’implique concrètement cette imposition à l’IR?  Cela veut dire que chacun des associés paiera l’impôt.

Ainsi, un des atout majeur de cette imposition apparaitra lorsque la société est en déficit. En effet, chaque associé imputera ses déficit sur son revenu global et ainsi pourra faire diminuer le montant de son impôt.
À l’inverse, un bénéfice important aura pour conséquence de faire supporter aux associés de la SARL un impôt important.

En définitive, retenons que les résultats fiscaux, bénéficiaires ou déficitaires, seront affectés à chaque associé, pour chaque exercice, au prorata de ses droits sociaux et sont donc imposés à l’impôt sur le revenu.

Les taux d’imposition vont de 0% à 45% selon les tranches correspondants au montant du revenu net imposable.

Attention:

Cette option à l’IR n’est pas systématiquement LA bonne solution. En effet, il faudra, avant d’opter pour celle-ci étudier votre situation au cas par cas. Par exemple une comparaison des taux de l’IS à ceux des tranches d’imposition de l’IR applicables à votre situation peut s’avérer être nécessaire.

B) La plus value-immobilière

Qu’est ce qu’une plus-value immobilière?  c’est la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix de cession. Notons simplement quelques avantages:
Dans une SARL de famille, les loueurs en meublé non professionnels bénéficieront du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Et d’une exonération des plus-values s’ils effectuent de la location meublée professionnelle.

C) La situation du gérant de SARL de famille

Le gérant majoritaire ou l’associé majoritaire non dirigeant sont des travailleurs non salariés(TNS). Ils sont soumis au RSI (régime social des indépendants).

Le gérant minoritaire ou égalitaire rémunéré est assimilé salarié et donc affilié au régime général de la sécurité sociale.

D) La fragilité du régime fiscal en SARL de famille

Il ne faut pas omettre une chose fondamentale: en SARL de famille, certains événements familiaux sont susceptibles d’affecter le statut fiscal de la société.

Il en est par exemple ainsi du divorce des époux,de la dissolution du pacs, etc… Ainsi, gardons à l’esprit que plus une SARL de famille comprendra beaucoup d’associés, plus le risque sera grand que les liens familiaux évoluent au cours de l’existence de la société. Cela engendra donc un risque pour la SARL de famille : celui de perdre ce-dit statut.
Dans une telle situation, la SARL familiale pourrait être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS).

Pour terminer, évoquons qu’il est nécessaire pour une SARL de famille de tenir une comptabilité. Et notons que la réduction d’impôt sur le revenu « Censi Bouvard » (certaines investissement en résidences services tels que résidences étudiantes, EHPAD…) ne sera pas possible pour les associés d’une SARL de famille.

Vous connaissez maintenant tous les avantages d’une SARL de famille et location meublée. Il peut ainsi être opportun d’envisager de se lancer dans cette aventure familiale !

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Laure Monjeau

Laure Monjeau

Laure Monjeau est titulaire d'un master 2 en droit privé et droit des affaires. Elle prépare actuellement le CRFPA. Habiba rédige sous la direction de Loïc Le Goas, Avocat et Président de Legalvision.

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