Vente d’un bien immobilier en SCI : comment procéder ?

Vous souhaitez procéder à la vente d’un bien immobilier en SCI mais vous ne connaissez pas la procédure à suivre ? Cet article est fait pour vous !

Dans ce dernier, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Qu’est-ce qu’une SCI ? : définition et intérêts

A) Définition de la SCI

La forme juridique d’une SCI, sur la base de l’article 1832 du Code Civil, est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

En pratique, la SCI est gérée et représentée par un gérant. Ce dernier est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés. Il appartient aux statuts de définir l’étendue et les limites de ses pouvoirs. Les statuts peuvent notamment prévoir que les actes d’achat ou de vente d’un immeuble sont conditionnés à l’accord préalable des associés.

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Les associés disposent d’un droit de vote dans le cadre des prises de décisions collectives en assemblée générale. Les conditions de vote et de majorité sont librement définies au sein des statuts. En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le montant est en principe proportionnel à leurs droits dans la société.

Pour toutes questions d’ordre purement légal, je vous invite à consulter le code de la construction et de l’habitation en vigueur.

B) Les intérêts de la SCI

1. La possibilité d’acheter à plusieurs

La création d’une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs simplement. En effet, les titres seront répartis en fonction des apports de chacun. Il s’agit donc d’un moyen de convertir le bien immobilier en titres. Cela facilite la réalisation d’opérations à plusieurs et la répartition des droits.

De plus, il existe certains biens vraiment difficile à acquérir soi-même et la SCI permet donc de se regrouper pour résoudre ce problème.

2. Le choix du régime fiscal

Deux choix s’offrent alors à vous. Premièrement vous pouvez choisir l’impôt sur les sociétés (IS). Mais il est également possible de choisir le régime des sociétés de personnes, avec dans ce cas une imposition directe au nom des associés.

Cependant, l’impôt sur les sociétés présente de nombreux avantages.  Premièrement, l’imposition intervient uniquement au niveau de la société et les associés disposent ensuite du choix de se distribuer ou non des dividendes. De plus, l’immeuble pourra être amorti, ce qui n’est pas le cas en régime des sociétés de personnes.

3. Une liberté de gestion

Créer une SCI offre aux associés la possibilité de fixer librement les modalités relatives aux prises de décisions.

Ainsi, toutes les décisions revenant aux associés sont prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts, ce qui permet d’éviter des blocages dans la gestion du bien.

4- Une facilité de transmission

Créer une SCI facilite la transmission sur plusieurs points. Premièrement, un associé peut sortir facilement de la SCI, il lui suffira de céder ses titres. De plus, c’est aussi un bon instrument de transmission de patrimoine.

En cas de décès des propriétaires, la SCI permet d’éviter l’indivision entre les enfants. Les décisions seront prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts et un enfant ne pourra pas exiger de récupérer sa part, il devra pour cela vendre ses titres.

Des montages intéressants pourront également être réalisés en matière de transmission compte tenu du fait que l’immeuble est transformé en titres.

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5. Un avantage sur la plus-value

Au niveau des plus-values de cession, il existe un avantage non négligeable pour la SCI. En effet, lorsque l’on achète personnellement un bien immobilier, il est possible de bénéficier en cas de revente d’un abattement pour durée de détention qui est calculée à compter de l’entrée de l’immeuble dans le patrimoine. De plus, si on achète en SCI, il est également possible de bénéficier de cet abattement mais ce dernier est calculé à compter de la date de souscription ou d’acquisition des titres, peu importe la date d’acquisition de l’immeuble.

 II/ La procédure pour vendre un bien immobilier en SCI

Lorsque vous souhaitez procéder à la vente d’un bien immobilier en SCI, deux choix s’offrent à vous :

  • la cession de l’immeuble ;
  • ou encore la cession des parts.

A) Vente d’un bien immobilier en SCI : la cession de l’immeuble

La première option qui s’offre à vous pour procéder à la vente d’un bien immobilier en SCI est de vendre l’immeuble par la société. Dans ce cas, tous les associés de la SCI doivent être d’accord avec votre décision de vendre. La vente se réalise ensuite classiquement, en passant devant un notaire.

Bon à savoir :

Elle n’entraîne pas la dissolution de la SCI, car celle-ci peut posséder d’autres biens immobiliers ou peut vouloir réinvestir ensuite.

B) Vente d’un bien immobilier en SCI : la cession des parts

Si vos associés ne sont pas d’accord pour vendre, une deuxième solution est heureusement possible pour réaliser la vente d’un bien immobilier en SCI. Vous pouvez vendre vos parts aux autres actionnaires de la SCI, ou encore à une personne de votre choix (mais vos associés ont un droit de préemption pour vous racheter vos parts).

Bon à savoir :

Selon le Code Civil, vous ne pouvez céder vos parts que si tous vos associés sont d’accord avec cette décision. Toutefois, les statuts de la SCI peuvent prévoir d’autres dispositions. Par exemple, que la vente des parts d’un associé soit décidée à la majorité. Dans ce cas, il faut se référer aux statuts.

III/ L’assujettissement au régime des plus-values

A) Calcul de la plus-value si cession de l’immeuble

Lors de la vente d’un bien immobilier en SCI, si le choix se porte sur la cession de l’immeuble, la plus value est calculée comme suit : Prix de vente du bien immobilier – Prix et frais d’acquisition. De plus, la taxe est répartie entre tous les associés, en fonction du nombre de parts qu’ils possèdent au sein de la SCI.

Cependant, des cas d’exonération existent si :

  • le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 € ;
  • le bien appartient à la SCI depuis au moins 30 ans ;
  • le bien est la résidence principale d’un des associés.

B) Calcul de la plus-value si cession des parts

Lors de la vente d’un bien immobilier en SCI, si le choix se porte sur la cession des parts, la plue value est calculée comme suit : Valeur de la cession – Valeur de l’apport et les frais d’acquisition. De plus, la taxe concerne uniquement le ou les associés cédants. S’ils sont plusieurs, elle est répartie entre eux en fonction du nombre de parts qu’ils revendent.

Cependant, des cas d’exonération existent si :

  • le bien appartient à la SCI depuis au moins 30 ans ;
  • le bien est la résidence principale d’un des associés.

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