Pacte d’associés de SCI : tous les conseils des experts

31Qu’est ce qu’un pacte d’associés de SCI ? Quels sont ses avantages ? Quelles sont les clauses à insérer dans ce pacte ?

Découvrez les réponses à toutes ces questions dans ce nouvel article de LegalVision consacré au pacte d’associés de SCI.

Sommaire

I/ Qu’est-ce qu’un pacte d’associés de SCI ?
II/ Quels sont les avantages du pacte d’associés de SCI ?
III/ Les clauses à insérer dans un pacte d’associés de SCI

I/ Qu’est-ce qu’un pacte d’associés de SCI ?

Dans toute société, quelle que soit sa forme juridique, les statuts sont indispensables. Ils sont rédigés par écrit et comportent un certain nombre de mentions obligatoires qui posent les objectifs ainsi que les règles régissant la société.

Ainsi, outre le fait qu’il s’agit d’un document nécessaire pour immatriculer une société, les statuts constituent  »le mode d’emploi » de la société. Ils fixent, en effet, les règles de fonctionnement de la société :

  • les modalités de prises de décisions ;
  • la direction et l’administration de la société ;
  • Les modalités de transmission des droits sociaux, etc.

Ils comportent, par ailleurs, toutes les informations permettant d’identifier une société :

  • la forme juridique ;
  • la dénomination sociale ;
  • le capital social ;
  • le siège social, etc.

En pratique, les statuts sont parfois complétés par un pacte extra-statutaire appelé pacte d’associés (ou pacte d’actionnaires). Il s’agit, en effet, d’un pacte qui lient certains ou tous les associés (ou actionnaires) destiné à régir certaines questions relatives à leurs relations comme :

  • les droits et les obligations des signataires du pacte ;
  • l’organisation du pouvoir au sein de la société (clauses relatives au contrôle et à la direction…) ;
  • les modalités de transmission des droits sociaux (clauses d’agrément, d’inaliénabilité…)
  • la répartition du capital social

Il convient de noter que le pacte d’associés peut être utilisé dans toutes les formes de sociétés (SARL, SAS, SCI…). Dans cet article, nous nous limiterons, toutefois, à traiter le pacte d’associés de SCI.

Pour plus d’informations, nous invitons à consulter notre article sur le pacte d’associés de SAS.

II/ Quels sont les avantages du pacte d’associés de SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est l’une des formes juridiques les plus adoptées en France. Effet, cette structure facilite la réalisation d’investissements immobiliers et l’obtention de financements externes. Aussi, elle constitue un outil idéal pour la gestion du patrimoine privé. Par ailleurs, cette structure offre de nombreux avantages fiscaux en matière de droits de mutations.

Ainsi, la rédaction d’un pacte d’associés de SCI peut s’avérer nécessaire pour régir les relations entre les associés et surtout pour déterminer les modalités de transmission des droits sociaux. En effet, ce document permet de bénéficier d’une certaine souplesse en matière de rédaction des clauses.

Toutefois, il convient de noter que le pacte d’associés (ou d’actionnaires) n’a pas la même portée que les statuts. En effet, il n’a de force obligatoire que pour les parties qui l’ont conclu. Par ailleurs, la violation de ce pacte ne se résout qu’en dommages et intérêts. Il ne peut, en effet, faire l’objet d’une exécution forcée. Enfin, les dispositions du pacte d’associés doivent respecter le droit des obligations, le droit des contrats spéciaux et le droit des sociétés.

III/ Les clauses à insérer dans un pacte d’associés de SCI

Le contenu d’un pacte d’associés varie selon les attentes et les exigences des associés concernés. En pratique, dans les SCI, les dispositions de ce pacte portent sur l’organisation des pouvoirs, la répartition du capital social et la transmission des droits sociaux.

A) Les clauses relatives à l’organisation des pouvoirs

Dans un pacte d’associés de SCI, il est possible de prévoir des clauses régissant les pouvoirs et la rémunération des dirigeants. En effet, dans toutes les sociétés, il est important de prévoir la répartition des pouvoirs entre les différents organes de gestion.

Le pacte peut aussi contenir des dispositions fixant les modalités de cessation des fonctions des dirigeants et les conséquences de cette cessation sur la qualité d’associé. Ainsi, vous pouvez insérer une clause de leaver. Celle-ci correspond à une promesse unilatérale de cession de titres par les salariés licenciés . Par ailleurs, il possible de prévoir une clause de non-concurrence pour préserver les intérêts de la société.

De plus, le pacte d’associés de SCI peut contenir des clauses organisant la prise de décision dans un organe collégial de gestion. Il peut ainsi s’agir d’une clause de majorité renforcée en vertu de laquelle une liste de décisions que l’assemblée des associés devra prendre à une majorité renforcée.

Aussi, il est possible d’insérer une clause d’autorisation préalable aux termes de laquelle certaines décisions déterminées ne pourront être prises par les organes compétents de la société qu’avec l’accord exprès du bénéficiaire de la clause.

B) Les clauses relatives à la transmission des droits sociaux

Les modalités de transmission des droits sociaux est un point souvent prévu dans le pacte d’associés de SCI. En effet, afin de contrôler l’actionnariat et pour éviter la dilution des pouvoirs des différents associés, ces derniers prévoient des clauses organisant la transmission, la cession de droits sociaux et l’augmentation de capital.

Il est ainsi possible de prévoir une clause de préemption. Celle-ci a pour objet de contraindre un associé, lorsqu’il souhaite céder ses titres, à les offrir en priorité aux autres associés signataires du pacte.

Par ailleurs, le pacte d’associés peut contenir une clause de cession conjointe appelée aussi clause de  »tag along ». Il s’agit de la clause par laquelle le ou les associés détenant le contrôle et projetant de céder tout ou partie de leurs titres à un tiers s’engagent à acheter ou à faire racheter par celui-ci, au même prix, ceux des autres associés si ces derniers le demandent. Cette clause est souvent consentie au bénéfices des investisseurs minoritaires.

Enfin, dans les SCI familiales, les associés peuvent prévoir une clause de démembrement de propriété. Cette dernière facilite la transmission du patrimoine et permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux.

Bon à savoir :

Pour plus d’informations sur les sociétés civiles, nous invitons à consulter notre article sur la SCI à capital variable.

Sources 

Articles :

  • 1832 du Code civil relatif à la définition d’une société ;
  • 1845 et suivants du Code civil relatifs à la société civile.

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