Assurance SCI obligatoire

Assurance SCI. Les SCI ont-elles l’obligation de s’assurer ?

Pour rappel, les sociétés civiles immobilières sont des sociétés populaires en France. Elles ont essentiellement pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles afin de les gérer, de les louer ou de les mettre à disposition de leurs associés.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la SCI consultez notre article dédié ! N’hésitez pas non plus à solliciter les juristes de LegalVision pour vous accompagner dans la création de votre SCI !

Assurer une SCI. Plusieurs éléments rendent indispensable l’assurance de sa SCI :

  • la loi a imposé la souscription de certaines assurances ;
  • l’assurance est indispensable pour protéger les biens, dont l’acquisition et la gestion sont les objectifs premiers de la SCI ;
  • l’immeuble géré par la SCI peut subir des dommages. On peut penser à un dégât des eaux ou à un incendie par exemple ;
  • en cas d’engagement de la responsabilité SCI, une assurance est capitale car les coûts susceptibles d’être engagés peuvent provoquer la dissolution de la société et mettre les associés en difficulté : il ne faut pas oublier que les associés répondent des dettes sociales sur leur patrimoine personnel !

Lorsqu’on fonde une SCI certaines assurances sont donc à souscrire. On parlera de manière plus générale de l’assurance SCI.

Dans cet article LegalVision revient pour vous sur l’assurance SCI.

Sommaire

I/ Assurance SCI : l’assurance propriétaire non occupant
II/ Assurance SCI : l’assurance propriétaire occupant 
III/ Assurance SCI : l’assureur emprunteur 
IV/ Assurance SCI : l’assurance responsabilité civile et l’assurance dommage/ouvrage
V/ Une assurance vie pour investir dans une vie pour investir pour une SCPI ? 

I/ Assurance SCI : l’assurance propriétaire non occupant

A) Principe

« (…) Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupantChaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) a été rendue obligatoire dans les copropriétés par la loi. L’objectif est de lutter contre « l’habitat indigne et les copropriétés dégradées ». Cette assurance correspond à une assurance habitation propriétaire non occupant.

B) Assurance habitation propriétaire non occupant obligatoire ou pas

Afin de savoir si la SCI a l’obligation de souscrire à une assurance PNO, on distingue deux cas de figures :

  • le logement fait partie d’une copropriété, l’assurance PNO est obligatoire.
  • le logement ne fait pas partie d’une copropriété, l’assurance est recommandée.

Assurance propriétaire non occupant obligatoire. Si la SCI est propriétaire d’un logement en copropriété, elle a l’obligation de souscrire une assurance PNO.

Il faut noter que certaines copropriétés ont souscrit un forfait facultatif « copropriétaire non occupant » dans le cadre de la convention qui assure toute la copropriété. Si une SCI achète un immeuble dans une copropriété, elle aura donc intérêt à vérifier ce point.

C) Couverture

La couverture d’une telle assurance est semblable à celle d’une assurance habitation classique. Elle couvre ce qu’on appelle les risques locatifs comme les dégâts des eaux par exemple mais aussi les biens mobiliers qui composent l’immeuble jusqu’à une certaine valeur et offre une garantie responsabilité civile. De plus, l’assurance PNO couvre d’autres risques, comme l’engagement de la responsabilité du propriétaire par la copropriété.

Assurance habitation propriétaire bailleur. Une assurance PNO est particulièrement intéressante dans le cas où le bien est loué. En effet, l’assurance PNO couvre le propriétaire non occupant dans les cas où sa responsabilité en tant que bailleur est recherchée. Cela peut être le cas par exemple pour des troubles de jouissance ou des vices de construction. L’assurance PNO peut également garantir contre les loyers impayés, un départ anticipé du locataire des lieux, etc.

D) Coût

Le coût d’une telle assurance est variable d’un assureur à l’autre, en fonction de la taille et de la situation de l’immeuble. Par exemple pour un appartement de 60m2 dans le 20e arrondissement de Paris, construit récemment et sans dépendances, les tarifs vont de 80 à 280 euros par an.

II/ Assurance SCI : l’assurance propriétaire occupant

A) Principe

« (…) Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».

B) Assurance habitation propriétaire occupant SCI

Dès lors qu’un associé de la SCI occupe le bien situé dans une copropriété, l’assurance propriétaire occupant est une assurance SCI obligatoire. Cette assurance permet à l’associé occupant de garantir sa responsabilité envers les tiers.

Attention, l’assurance est obligatoire même si l’associé occupe le logement à titre gratuit. Elle est également obligatoire même si la SCI est une SCI familiale (assurance habitation pour une SCI familiale, assurance familiale obligatoire).

La couverture et le prix d’une telle assurance sont équivalents à ceux de l’assurance PNO.

III/ Assurance SCI : l’assurance emprunteur

A) Principe

L’assurance emprunteur permet de garantir le remboursement du prêt auprès de l’établissement de crédit en cas de survenance de l’un des événements suivants : perte d’emploi, invalidité ou décès de l’emprunteur.

Ce n’est pas une assurance obligatoire. Cependant, elle est très utile. En effet, ne faut en effet pas oublier que les associés de la SCI sont responsables des dettes sociales sur leur patrimoine personnel.

Le prix d’une telle assurance varie entre 0,25 % du capital emprunté à 0,45 %.

B) Assurance sur emprunt déductible SCI

Si le bien géré par la SCI est en location et que les revenus locatifs sont déclarés au titre des revenus fonciers, il est possible de déduire les dépenses d’assurance de prêt au moment de la déclaration de revenu. Cet élément peut donc être très intéressant pour une SCI dont l’objet est l’achat de biens aux fins de location. Cette déduction est également valable pour l’assurance PNO.

IV/ Assurance SCI : l’assurance responsabilité civile et l’assurance dommage/ouvrage

A) L’assurance responsabilité civile professionnelle ou RC pro

Assurance RC pro obligatoire ? L’assurance responsabilité civile professionnelle n’est pas une assurance SCI obligatoire mais elle présente de nombreux avantages.

En effet, l’assurance responsabilité civile garantit la SCI dans l’exercice de son activité professionnelle. Par exemple à l’occasion de la construction d’un immeuble par la SCI, si un dommage survient, l’assurance responsabilité civile couvre la société si sa responsabilité est engagée.

On peut également mentionner l’assurance protection juridique pour SCI. Elle permet à la SCI d’être assurée en cas de litiges juridiques (prise en charge des honoraires d’avocats par exemple).

B) L’assurance dommage/ouvrage

L’assurance de dommages obligatoire dite assurance dommage/ouvrage est une assurance prévue par le Code des assurances. C’est une assurance SCI obligatoire dès lors que la SCI envisage la construction d’un immeuble, un agrandissement ou encore des rénovations.

Elle joue dans le cas où les constructeurs commettent des fautes à l’origine de dommages occasionnés à l’immeuble. L’assurance dommage/ouvrage vient garantir le paiement des travaux de réparation.

La SCI doit la souscrire avant même la réalisation des travaux sous peine de sanctions.

V/ Une assurance vie pour investir dans une SCPI ?

Les SCPI sont un type particulier de SCI. Ce sont des SCI gérées par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Le principal avantage de la SCPI est qu’en contrepartie d’un investissement, chaque associé reçoit des dividendes sans jamais se préoccuper de la gestion de la société.

Investir dans une SCPI apparaît généralement comme un placement sûr.

Il est aujourd’hui possible de mettre de la SCPI à la place de fonds en euros dans son assurance vie (il est d’ailleurs aussi possible de recourir à l’assurance vie SCI). L’objectif est alors que les dividendes perçus au titre de la SCPI soient versés dans l’assurance vie. L’objectif est également d’accroître ses parts de SCPI via l’assurance vie.

L’avantage principal est que la revente des parts contenues dans une assurance vie n’est pas taxée sur la plus-value. Néanmoins, il existe un inconvénient : l’assureur prélève une partie des revenus de la SCPI.

Pour choisir les assurances qui correspondent exactement à votre situation, n’hésitez pas à contacter des professionnels de l’assurance : les courtiers en assurance. Ces derniers vous aideront à trouver les produits les plus adaptés à votre activité.

Sources 

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