Les leviers de l’investissement immobilier : tout savoir !

L’immobilier est l’investissement préféré des Français pour se créer un complément de revenu. Il représente aujourd’hui la voie la plus sûre pour se constituer un patrimoine. L’effet de levier immobilier permet de développer ce patrimoine plus rapidement.

L’immobilier est par nature un placement très intéressant car il permet de dégager des revenus réguliers, que l’on appelle également rentes. C’est parce que l’immobilier représente un placement sûr et qu’il dégage chaque mois des revenus locatifs, que les banques acceptent de prêter de l’argent.

Fort de son expérience dans le secteur de l’immobilier locatif, Dividom vous accompagne dans chaque étape de votre projet et vous expose toutes les caractéristiques de l’effet de levier dans l’investissement immobilier !

Sommaire

I/ L’effet de levier financier dans l’investissement immobilier
II/ Comment utiliser cet effet levier dans l’immobilier ?
III/ Quels sont les risques liés à l’effet de levier ?

I/ L’effet de levier financier dans l’investissement immobilier

L’effet de levier financier utilisé dans l’immobilier est une technique très courante pour accroître et multiplier ses profits et ses pertes.  Cela permet donc de s’enrichir et de construire un patrimoine immobilier.

Les techniques utilisées sont entre autres l’endettement, l’achat d’actif à long terme et les produits dérivés.

Grâce à l’emprunt bancaire, l’effet de levier permet d’investir dans les actifs avec un apport insignifiant. Il permet donc d’obtenir un capital d’investissement, 10 à 100 fois supérieur à l’apport financier de départ.

Avec la logique de l’effet de levier certains investisseurs souhaitent donc investir sans apport. En effet plus votre apport est faible, plus le rendement financier des capitaux investis sera élevé. Il ne vous restera plus qu’à convaincre la banque de vous prêter de l’argent. Sachez que le « zéro apport » reste une exception.

A) Comment ça marche ?

L’effet de levier est donc un moyen rapide pour créer un empire immobilier et développer efficacement son patrimoine. Si vous avez la capacité de souscrire à un emprunt bancaire mais que vous décidez d’y renoncer en utilisant vos fonds personnels pour investir vous sous-exploitez votre capacité financière. A titre d’exemple, en empruntant 300 000 euros à votre banque pour investir dans l’immobilier locatif, vous avez l’opportunité de faire travailler l’argent de la banque POUR VOUS  et vous utiliserez donc au maximum l’effet de levier.

B) Le remboursement de votre emprunt

Le crédit immobilier qui vous permet d’acheter un bien immobilier locatif se rembourse grâce au loyer du locataire de votre logement.  Cependant vous êtes beaucoup d’investisseurs à vous demander si vous devez acheter comptant ou à crédit. Le taux d’endettement est fixé à 33% vous pouvez donc utiliser l’argent de la banque pour investir et augmenter vos revenus. Vous optimisez donc votre fiscalité et réduisez petit à petit votre taux d’endettement.

C) L’assurance prêt immobilier

Vous avez également la possibilité d’utiliser l’effet de levier avec l’assurance de votre crédit immobilier. En effet la souscription de celle-ci peut permettre à votre famille de bénéficier du bien en cas de décès. L’assurance couvre alors le remboursement de votre crédit et votre famille peut jouir du bien.

D) Quelle est la différence entre une dette de consommation et une dette d’investissement?

Certaines personnes préfèrent éviter d’avoir recours aux crédits de peur de s’endetter et ne souhaite donc pas utiliser l’effet de levier pour investir dans l’immobilier. Il ne faut alors pas confondre les dettes de consommation et les dettes ayant servi à l’achat d’un actif. Si vous contractez un prêt bancaire pour l’achat de votre voiture vous accumulez alors une dette de consommation en sachant que votre véhicule perdra de sa valeur au cours du temps. En revanche, l’achat d’un bien immobilier rapporte une bonne dette car il ne perd pas sa valeur mais augmente généralement au fil des années.

La valeur intrinsèque des biens immobiliers augmente de 5% par an dans certains territoires. Il est alors possible de capitaliser.

II/ Comment utiliser cet effet de levier dans l’immobilier ?

C’est simple… en mécanique, on parle d’effet de levier pour un mécanisme permettant d’amplifier un mouvement, l’effort en vitesse et en amplitude. Dans l’immobilier l’effort que vous devez fournir est représenté par les mensualités à payer tous les mois à votre banque. Votre effort vise donc à rembourser le crédit sur une durée déterminée. Vous aurez alors besoin d’un point d’appui qui correspond à votre capacité à rembourser votre emprunt. Le levier quand à lui correspond à la durée de remboursement de votre prêt.

Il y a deux paramètres sur lesquels il faut s’appuyer pour utiliser l’effet de levier : la durée de remboursement de votre crédit et les revenus locatifs.

A) La durée de remboursement du prêt bancaire

Pour utiliser l’effet de levier , la durée de remboursement de votre crédit est un paramètre incontournable. Il est très important de bien choisir la durée de votre prêt ainsi que le montant des mensualités à payer. Plus la durée du remboursement est faible, plus la capacité d’endettement est affectée.  Plus la durée de votre remboursement est longue, plus vous aurez un effet de levier important.

B) Les revenus locatifs

Les revenus locatifs tirés de votre bien immobilier vont servir à rembourser les mensualités que vous devez verser à la banque. Vous pouvez donc subvenir aux charges bancaires et fiscales. Votre locataire rembourse votre crédit immobilier. Votre investissement s’autofinance et vous pouvez aspirer à une nouvelle demande de prêt immobilier !

III/ Quels sont les risques liés à l’effet de levier ?

Lorsque de gros travaux sont à réaliser ou en cas de vacance locative l’effet de levier peut représenter un risque. Pour éviter le déficit, faites attention de bien estimer et chiffrer les travaux à réaliser. Le choix de l’emplacement de votre bien immobilier est très important afin d’éviter les vacances locatives. Il est conseillé d’investir dans des logements à proximité des commodités, des centres villes, des services de transport etc.

Il est important de rappeler que tous les types d’investissements comportent des risques. Utiliser l’effet de levier vous expose à un risque d’endettement mais utiliser votre propre capital représente également un risque financier. Dans les deux cas il y a des risques qu’il faut prendre en compte et savoir contrôler.

Si l’effet de levier vous permet de maximiser vos gains, il peut à l’inverse sur un projet mauvais ou mal monté, maximiser vos pertes !

Donc, quel que soit votre projet, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel qui vous orientera et saura vous aider dans vos démarches.

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