Beaucoup de couples, familles ou investisseurs envisagent d’acheter un terrain en groupe. Or, il existe plusieurs moyens d’atteindre cet objectif. L’un de ces moyens est de constituer une SCI et d’utiliser cette dernière pour acheter le terrain qui vous intéresse. L’achat de terrain en SCI est un mécanisme permettant de réaliser ce projet immobilier à des conditions relativement avantageuses.
Dans cet article, LegalVision vous explique tout sur ce type de société et pourquoi l’achat de terrain en SCI peut vous être bénéfique.
Sommaire :
I/Qu’est-ce qu’une SCI ?
II/ L’achat de terrain en SCI
III/ La gestion du terrain acheté en SCI
Nos outils pour vous aider :
I/Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière ou SCI est une forme particulière de société qui a été construite dans le but spécifique d’aider à accomplir des actes d’achat et de gestion immobilière.
A) Procédure de création de la SCI
Avant d’envisager tout achat, les futurs associés devront tout d’abord créer cette société. Cela implique donc l’accomplissement de certaines formalités. Ainsi, il faudra que les futurs associés accomplissent les tâches suivantes :
- Rédaction des statuts (avec ou sans clause d’agrément, rémunération du gérant, répartition des parts, capital variable etc…) ;
- Enregistrement des statuts de la SCI au centre des impôts ;
- Publication d’un avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales ;
- Immatriculation de la société par le greffe du tribunal de commerce compétent.
Ces procédures d’enregistrement ou de publication peuvent être accomplies via le site Infogreffe.
Une fois la SCI créée, la société se verra remettre son KBIS. Elle se verra également remettre son numéro SIREN (numéro d’identification) et son code APE (activité principale exercée) ou code NAF. Ce code permet d’identifier les activités exercées par l’entreprise mais aussi de la catégoriser en fonction de son activité.
Si vous souhaitez en savoir plus sur le code NAF dans la SCI, n’hésitez pas à consulter notre article dédié à ce sujet.
Il n’existe pas véritablement de modèle de statuts de SCI. Les statuts de SCI sont, en effet, souvent conçus au cas par cas selon les besoins des associés.
B) Les différentes catégories de SCI
Les SCI peuvent être divisées en plusieurs catégories :
- La SCI familiale qui est composée d’associés qui sont tous issus d’une même famille. Ce type de SCI est souvent créer pour des couples (concubins ou mariés) ou entre parents et enfants.
- Les SCI d’attribution qui se focalise sur un but spécifique. Il s’agit tout simplement d’une SCI qui est limitée à une activité très spécifique.
- La SCCV (Société civile de construction-vente) qui est une SCI incluant également une activité de construction d’immeuble.
Vous êtes intéressé par ce sujet et voulez en savoir plus ? Nos articles sur la SCI familiale, les SCI d’attribution et les SCCV sauront répondre à vos questions.
II/ L’achat de terrain en SCI
L’achat de terrain en SCI, s’il offre de nombreux avantages, compte tout de même certains inconvénients. Il est donc important de connaître les deux afin de décider si cette méthode d’achat est adaptée à votre situation spécifique.
A) Avantages de l’achat de terrain en SCI
L’achat d’un terrain en SCI permet à plusieurs personnes de mettre leur fond en commun afin d’acheter ce bien spécifique. Ainsi d’un point de vue pratique, la réunion des moyens financiers de plusieurs associés permettra d’acheter un bien immobilier d’une plus grande valeur. De plus, si vous souhaitez acheter des parts appartenant à vos parents ou vendre des parts à vos enfants, il est intéressant de noter que cette cession ne sera pas imposé (si elle a une valeur inférieur à 100 000 euros).
Juridiquement après l’achat de terrain en SCI, le bien immobilier sera possédé par la SCI et non pas par ses associés. Cela permet donc d’éviter le régime de l’indivision. Cela peut être particulièrement utile en cas de désaccord familial.
Enfin, un achat de terrain en SCI peut permettre une répartition particulière de la propriété du bien. La répartition du capital peut par exemple suivre la proportion de l’investissement qu’a effectué chaque associé.
Exemple : un couple marié sous le régime de la communauté peut avoir recours à une SCI pour qu’une plus grande part de la propriété du bien revienne à l’un des époux.
De manière général, l’achat de terrain en SCI est particulièrement intéressant pour les retraités qui souhaitent anticiper leur succession tout en conservant leur bien.
B) Inconvénient de l’achat de terrain en SCI
Toutefois, l’achat d’un terrain en SCI a un véritable inconvénient. Les associés en SCI auront plus de difficultés à trouver un crédit avantageux. En effet, sauf dans les rares cas où les associés auront suffisamment de capital pour acheter un bien immobilier en argent comptant, ces derniers devront recourir à un établissement bancaire. Or, une SCI en tant que personne morale ne peut pas bénéficier du prêt à taux 0 % ni du plan épargne logement.
Encore, la SCI ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs, dite réduction d’impôt Scellier.
Par ailleurs, l’achat de terrain en SCI peut être dangereux si vous envisagez d’y construire votre résidence principale. En effet, puisque la SCI n’est pas une personne physique, le principe d’insaisissabilité de la résidence principale ne sera, ici, pas applicable. Ainsi, en présence de dettes importantes, les créanciers de la SCI pourront saisir les parts sociales de la SCI et indirectement le terrain qu’elle détient.
Ainsi, l’achat de terrain en SCI doit souvent être réservé à des opérations d’investissement immobilier relativement important, et devrait probablement être évité pour l’achat de votre résidence principale.
Plus encore, la responsabilité des associés de la SCI est illimitée. Ainsi, si la SCI ne parvient pas à rembourser son prêt immobilier, la banque pourra engager la responsabilité des associés.
De plus, si la SCI ne parvient pas à rembourser son prêt immobilier, la banque pourra engager la responsabilité des associés directement et pourra donc potentiellement saisir leurs biens personnels et pas uniquement ceux de la société.
III/ La gestion du terrain acheté en SCI
A) La gérance de la SCI
Le terrain acheté par la SCI va en pratique être entretenu par un gérant. Ce gérant est une personne nommée par la SCI qui va être responsable du bien. En pratique, au sein d’une SCI, le gérant est souvent l’un des associés. Toutefois, au sein d’une SCI familiale, le gérant est parfois un autre membre de la famille non associé. Par exemple, il arrive fréquemment qu’un parent transmette ses parts de SCI à ses enfants. Ces derniers seront alors les seuls associés mais le parent ayant transmis ses parts continuera de gérer les biens détenus par la SCI.
Le gérant aura une grande liberté de gestion au sein de la SCI qu’il dirige. Sauf dispositions contraires des statuts, il peut décider seul de faire des travaux ou de vendre un bien immobilier. Cela est donc particulièrement utile lorsque la SCI a un important parc immobilier. Ce régime est donc bien plus simple que le régime de l’indivision. Ce régime est déclenché par défaut lors d’un achat en commun sans société. En effet, au sein d’une indivision tous les travaux et toutes les ventes devront être acceptés par chacun des indivisaires. Cela peut donc se révéler problématique pour les indivisions où il y a un grand nombre de biens et où il faut pouvoir les gérer relativement rapidement.
Un autre moyen de conserver un certain contrôle sur sa société tout en facilitant la transmission du bien à ses enfants est de céder un usufruit des parts sociales de la SCI. Cela va permettre au titulaire des parts d’en conserver la propriété tout en cédant les revenus issus de l’exploitation du terrain.
B) Transmission des parts de la SCI
Enfin, afin de sécuriser la SCI et ne pas voir un tiers s’introduire dans la gestion de la SCI , il est donc conseillé de modifier les statuts afin d’imposer un agrément des autres associés avant toute cession de parts.
Cette modification va permettre au bien de rester dans un cercle fermé et de ne pas pouvoir être cédé sans l’accord unanime des associés. Cela est donc un véritable avantage si l’on compare ce système à celui d’une indivision. En effet un indivisaire a toujours le droit de sortir d’une indivision. De plus si aucun autre indivisaire n’est intéressé par ses parts de l’immeuble, il pourra forcer en justice la vente du bien. En présence d’une SCI familiale, elle permet de garder les immeubles dans la famille. Cela peut donc être intéressant pour une résidence familiale qui a été transmise depuis plusieurs générations.
D’un point de vue plus pratique, la SCI va permettre de répartir plus facilement les immeubles et terrains entre les différents associés.
Exemple : trois frères et sœurs ont hérité de deux immeubles. Il peut être difficile de partager équitablement ses biens entre eux. En revanche, s’il constitue une SCI, les trois associés auront alors 33.3% des parts de la SCI qui elle possédera tous les immeubles.
Enfin, afin de faciliter la transmission entre conjoint, il est possible d’insérer une clause dite de « tontine ». Grâce a cette clause, les héritiers du conjoint décédé ne pourront empêcher l’autre époux/conjoint de récupérer les parts de l’associé défunt.
Vous souhaitez créer votre société civile ou votre SCI ? N’hésitez pas à nous contacter. Nos juristes se chargeront de toutes vos formalités.
Sources :
Articles :
- 815 du Code civil sur l’indivision
- 1832 du Code civil sur les sociétés civiles
- L 221-1 du Code de la construction relatif la SCCV
- L 222-1 du Code de la construction sur la SCI
8 commentaires
La Safer peut elle préempter le terrain agricole si les propriétaires vendent à leur SCI ?
Merci de votre réponse.
Virginie
Bonjour,
La loi confère aux Safer un droit de préemption, afin de leur permettre de mener une action cohérente dans le cadre de leurs missions. Ainsi, elles sont systématiquement informées des projets de vente de biens ruraux par les notaires et peuvent acheter prioritairement le bien en lieu et place de l’acquéreur initial.
Bien à vous,
Bonjour,
On a acheté un terrain par le biais d’une SCI Familiale et on a construit une maison familiale dessus, comment cela se passe t il vu que la sci familiale possède maintenant la maison construite sur le terrain, doit elle quelque chose aux impots ?
Quelle est le pourcentage minimum de parts de la SCI que l’associé « exploitant agricole » doit posséder pour que une sci achète une ferme sur un terrain agricole géré par la safer ?
merci
Bonjour,
J’envisage d’acheter un terrain pour y construire une maison qui me servira de local professionnel pour mon activité de thérapeute.
J’ai actuellement un statut d’auto entrepreneur. Je compte emprunter le budget pour l’achat du terrain et hésite à créer une SCI avec mon conjoint (la construction est prévue d’être financée suite à la future vente d’une indivision de notre terrain de résidence principale). Me conseillez-vous donc d’acheter en SCI et de construire avec la SCI familiale ?
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour,
Le choix de la structure juridique pour l’achat d’un terrain et la construction d’une maison dépend de plusieurs facteurs, tels que vos objectifs, votre situation financière, fiscale et patrimoniale, ainsi que les perspectives d’évolution de votre activité professionnelle.
En général, la création d’une SCI peut offrir des avantages en matière de gestion de patrimoine, de protection du patrimoine familial, de transmission, et de fiscalité. Elle peut également permettre de faciliter la gestion de biens immobiliers communs entre plusieurs membres d’une même famille.
Cependant, la création d’une SCI peut également engendrer des coûts et des contraintes administratives, fiscales et juridiques qu’il est important de prendre en compte. Par exemple, la constitution de la SCI peut entraîner des frais de création, de gestion et de dissolution, ainsi que des obligations de comptabilité et de déclaration fiscale.
Dans votre cas, si vous envisagez d’utiliser votre maison à la fois comme résidence principale et comme local professionnel, il est important de vérifier les règles d’urbanisme et les règles fiscales applicables à votre situation. En effet, selon la nature de votre activité professionnelle, l’utilisation mixte d’une maison peut avoir des conséquences fiscales et juridiques spécifiques.
En résumé, avant de prendre une décision, il est conseillé de consulter un avocat et/ou un expert-comptable pour vous aider à évaluer les avantages et les inconvénients de chaque option et à déterminer la meilleure stratégie pour votre situation spécifique.
Nous sommes en SCIA avec 13 associés. Nous avons acquis une grande parcelle pour la diviser en 13 lots. Que se passe-t’il lorsque certains lots s’avèrent inconstructibles suite à l’instruction du permis de lotir ?
En tant que Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA), la répartition des lots issus de la division de la parcelle doit être décidée entre les associés selon les modalités prévues par les statuts de la société. En général, cette répartition se fait en fonction de la surface et de la valeur des lots.
Si certains lots se révèlent inconstructibles suite à l’instruction du permis de lotir, cela peut avoir des conséquences sur la répartition des lots entre les associés. En effet, si la valeur des lots inconstructibles est inférieure à la valeur des autres lots, cela peut entraîner une perte financière pour certains associés.
Il est donc important de prendre en compte la possibilité que certains lots soient inconstructibles lors de l’acquisition de la parcelle et de prévoir dans les statuts de la SCIA des modalités de répartition des lots en cas de perte de valeur de certains d’entre eux.
Dans tous les cas, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour étudier les options disponibles en cas de lot inconstructible et pour trouver une solution qui soit satisfaisante pour tous les associés.