Zoom sur la création de SCI et les frais de notaire

SCI et frais de notaire

Cet article sera consacré à la création de SCI et frais de notaire

Couramment utilisée comme alternative aux mécanismes d’indivision et de démembrement de propriété, la société civile immobilière (SCI) a pour objet la gestion et la location d’immeubles qui ont été soit apportés par ses associés soit acquis par elle. A la différence des sociétés commerciales, la SCI doit avoir un objet civil. En conséquence, il lui est interdit, en principe, d’exercer une activité commercial prépondérante.

La création de cette forme sociale nécessite le respect d’un certain formalisme ainsi que la réalisation d’un ensemble de démarches et formalités que nous vous exposerons dans cet article .

Sommaire 

I/ SCI et frais de notaire : le capital social
II/ SCI et frais de notaire: le rôle du notaire
III/ SCI et frais de notaire : la rédaction des statuts
IV/ SCI et frais de notaire: publicité et immatriculation
V/ SCI et frais de notaire : le coût de création d’une SCI chez le notaire

I/ SCI et frais de notaire : le capital social

La loi ne prévoit pas de capital social minimum pour les sociétés civiles immobilières. Il peut ainsi s’agir d’un euro symbolique. Ce dernier peut, par ailleurs, être fixe ou variable. Aussi, il peut être composé d’apports en numéraire ou en nature.

Enfin, il convient de noter que l’indication du capital social doit figurer sur tous les actes ou documents émanant de la société et destinés aux tiers.

II/ SCI et frais de notaire : le rôle du notaire

A) Intervention obligatoire du notaire en cas d’apport d’immeuble

Les apports effectués par les associés lors de la création d’une SCI ne sont, en principe, soumis à aucune condition de forme, ni publicité. Toutefois, la loi prévoit que tous les actes portant ou constatant une mutation de droits réels immobiliers d’un patrimoine à un autre doivent être publiés au bureau des hypothèques. Ils donnent, par ailleurs, lieu à la taxe de publicité au taux de 0,60%.

Il faut noter que pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, un acte doit :

  • revêtir la forme authentique,
  • ou bien avoir été authentifié par un dépôt aux minutes d’un notaire par toutes les parties avec reconnaissance d’écriture et de signature.

Dès lors, l’intervention du notaire, seul habilité à rédiger des actes authentiques, est obligatoire en cas d’apport d’immeuble.

B) Les formalités relatives à la publicité foncière

L’apport d’un immeuble en SCI doit faire l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière. Il faut, néanmoins, noter que cette publicité n’est pas une condition de validité de l’apport mais elle conditionne, en effet, l’opposabilité de celui-ci aux tiers.

Cette publication peut, en effet, être réalisée avant l’immatriculation de la SCI, directement après la signature des statuts. Toutefois, ceci n’est possible que sous réserve que l’immatriculation intervienne. À compter de celle-ci, les effets de la formalité rétroagissent à la date de son accomplissement.

NB : la responsabilité des gérants et du notaire peut être mis en œuvre en cas de non-réalisation de cette formalité.

Pour plus d’informations sur cette thématique, nous vous invitons à consulter notre article  » la responsabilité du gérant et des associés d’une SCI  ».

C) Droit de préemption urbain

L’immeuble objet de l’apport peut, sous certaines conditions, entrer dans le champ d’application du droit de préemption urbain. Ainsi, sous peine de nullité son apport, l’associé doit déposer auprès de l’administration compétente une déclaration d’intention d’aliéner.

III/ SCI et frais de notaire : la rédaction des statuts

En effet, la rédaction des statuts est une étape fondamentale dans la création d’une SCI. Ceux-ci doivent être établis par écrit. Il peuvent revêtir la forme :

  • d’un acte sous seing privé,
  • ou bien d’un acte authentique.

Toutefois, il convient de noter qu’en cas d’un apport d’immeuble, les statuts ou l’acte constatant cet apport doivent revêtir la forme authentique. L’intervention du notaire est donc obligatoire.

Par ailleurs, ceux-ci doivent comporter un ensemble de mentions obligatoires . Outre les apports de chaque associé, les statuts doivent, en effet, prévoir :

  • la forme sociale,
  • l’objet social,
  • la dénomination sociale,
  • le siège social,
  • le capital social,
  • la durée de la société,
  • et enfin les modalités de son fonctionnement.

IV/ SCI et frais de notaire : publicité et immatriculation

A) Insertion d’un avis dans un journal d’annonces légales

Comme les autres formes sociales, la constitution de SCI doit faire l’objet d’une insertion dans un journal d’annonces légales.

Aucun délai n’est requis pour la réalisation de cette publicité. Toutefois, l’omission de cette formalité fait obstacle à l’immatriculation de la société étant donné que l’attestation de parution doit être fournie lors du dépôt au greffe. Il est donc conseillé de la réaliser dans les plus brefs délais.

 B) Le dépôt au greffe

Comme les autres formes sociales, la société civile immobilière est soumise à l’obligation d’immatriculation au registre de commerce et des sociétés (RCS). Ainsi, le gérant de la SCI ou un mandataire doit déposer, auprès du greffe du tribunal de commerce, un dossier comprenant les documents suivants :

  • un formulaire M0 dûment rempli et signé ;
  • un pouvoir du gérant en original s’il n’a pas signé lui-même le formulaire M0 ;
  • un exemplaire en original des statuts signés par les associés pour par un mandataire habilité ;
  • un exemplaire daté et signé du procès-verbal de nomination du gérant, s’il n’a pas été désigné par les statuts ;
  • une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
  • un justificatif d’occupation des locaux du siège social (quittance EDF ou téléphone, le contrat de bail…) ;
  • une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société, datée et signée en original par le représentant légal de la société.

Par ailleurs, à ces justificatifs, il faut joindre :

 Pour le gérant personne physique :

  • une copie de la pièce d’identité certifiée conforme à l’originale ;
  • une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée en original ;
  • une attestation de filiation sauf si cette dernière ne figure pas dans la pièce d’identité.

 Pour les associés et gérants personnes morales :

  • l’extrait d’immatriculation de moins de trois mois.

Sachez que vous pouvez effectuer l’immatriculation de votre société directement en ligne sur notre site.

V/ SCI et frais de notaire : le coût de création d’une SCI chez le notaire

La création d’une SCI nécessite le paiement d’un ensemble de frais :

A) Les frais obligatoires du greffe 

Il faudra prévoir :

  • d’abord,70,39 euros pour l’enregistrement des statuts,
  • ensuite, 24,64 euros pour la déclaration des bénéficiaires effectifs.

B) Les frais d’annonce légale 

La prix d’une annonce légale varie en fonction du nombre de lignes contenues dans l’annonce et du département du siège social de l’entreprise.

Exemple : Pour une SCI dont le siège social est situé à Paris, le prix d’une ligne est de 5,50 €

Ainsi, pour une annonce comportant 23 lignes, les frais s’élèvent à

Frais AL = 23 lignes * 5.50 = 126.50 euros

 En général, pour la création d’une SCI, le coût d’une annonce légale est d’environ 150 €

C) Les frais du notaire

Les frais du notaire varient généralement entre 1000 et 3000 euros HT selon le projet et l’activité envisagée

Ces frais sont, en principe, relatifs à :

  • L’analyse du projet de création et le conseil juridique ;
  • La rédaction des statuts ;
  • L’enregistrement et la publicité foncière ;
  • La rédaction de l’acte authentique constatant l’apport d’immeuble, si ce dernier n’est pas prévu par les statuts.
Sources :

Zineb MORABITE

Zineb MORABITE

Zineb est juriste au sein de LegalVision. Titulaire du M2 Fusions-Acquisitions à l'Université Paris Saclay, elle s'intéresse tout particulièrement au droit des sociétés et au monde des start-up.

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10 Comments

  1. Avatar
    Nalys RANDRIAMANALINA

    Bonjour,

    Est ce que le frais de notaire est différent en cas d’acquisition en sci au lieu d’un achat normal d’une maison(ancienne).

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Les frais d’acquisition via une SCI sont moins élevés par rapport à une acquisition normal.

      Bon à savoir

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      Bien à vous,

  2. Avatar
    Marie-joelle Fiset

    Bonjour
    La maison est déjà achetée mais pour pleins de raisons nous voulons faire une sci. La notaire nous parle de 30k€… pouvez vous me dire ce qu’implique la sci si la maison est déjà achetée?
    Merci!

    1. Avatar
      Gianni De Georgi

      Bonjour,

      Pour créer votre SCI vous devrez rédiger les statuts avec l’aide d’un avocat, notaire ou de LegalVision, enregistrement de ces statuts ( 70,39 euros), ouvrir les frais d’annonce légale (environ 200 euros), déclaration des bénéficiaires effectifs (environ 25€) et les frais d’immatriculation (75 euros). Ces frais ne couvrent que la création de votre SCI.

      Par ailleurs, pour réaliser l’apport d’un immeuble à une SCI vous devrez le faire constater par écrit sous la forme authentique, donc par un notaire, cette démarche engendre des coûts conséquents.

      Au moment de la constitution, les statuts de la SCI constatant l’apport de l’immeuble peuvent être rédigés par un notaire, ou bien, les statuts de la SCI pourront être rédigés sous signatures privées, mais l’acte constatant l’apport de l’immeuble devra nécessairement être établi devant un notaire.

      Pour réduire les frais, et faciliter vos démarches n’hésitez pas à contacter nos formalistes LegalVision : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  3. Avatar

    bonjour notre notaire nous a ecrit un projet de statut immobilier pour faire nos demandes de financements des banques mais après avoir vu un expert comptable nous abandonnons l’idée de creer cette sci familial car pas judicieux dans notre cas. Est ce que la notaire peut nous prendre des frais pour la redaction de ce projet si il n’aboutit pas ? merci pour votre réponse

    1. Avatar
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Le notaire ayant consacré une partie de son temps à la rédaction des statuts, il est en droit de vous facturer ce projet, et ce même s’il n’a pas abouti.

      Bien à vous.

  4. Avatar

    Bonjour,
    je souhaite créer une sci avec mes enfants via des statuts par mon comptable et y apporter 2 biens d’une valeur totale de 230 000€, quels seront en moyenne les frais de notaire demandés ?
    Merci de votre retour.
    Cdt.

    1. Avatar
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Il faut que vous demandiez à la chambre des notaires de votre département de vous communiquer le barème qui s’applique pour le calcul des frais à payer au notaire pour l’apport d’un bien immobilier à une SCI.
      Sachez que LegalVision peut vous aider à créer votre SCI :
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      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  5. Avatar
    OLIVIER DENIS

    bonjour,
    Je souhaite faire un achat immobilier d’une valeur de 200 000 euros, 150 000 étant finacé par moi même, les 50 000 restants par ma fille.
    Ce logement permettra à ma fille de se loger.
    Dois je créer une Sci ?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement.

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Créer une SCI peut comporter de nombreux avantages. C’est à vous de voir si cela convient à votre situation personnelle. Cet article pourra vous aider : https://blog.legalvision.fr/2018/05/04/acheter-en-sci/

      Vous pouvez également contacter notre équipe de juristes qui saura vous informer et vous assister dans vos démarches : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

      Bien à vous.

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