Sci IR ou IS, simulateur en ligne !

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sci IR ou IS quel régime d’imposition choisir ?

Une SCI est l’acronyme de société civile immobilière. Ainsi, c’est une société civile ayant pour objet l’acquisition, la gestion, location de biens immobiliers. Cette SCI est soumise à un régime fiscal. Ainsi, vous avez le choix d’opter soit pour la sci IR ou IS.

La SCI est une forme juridique particulière. La responsabilité des associés est indéfinie en cas de dettes de la société, néanmoins les pouvoirs du gérant de SCI sont limités aux actes rentrant dans l’objet social de l’entreprise.

L’IS correspond à l’imposition sur les sociétés, l’IR correspond à l’imposition sur le revenu. Si vous êtes imposable à l’IS vous ne serez en général pas imposable à l’IR et inversement.

Le principe est l’imposition de votre SCI à l’IR mais vous pourrez être imposé à l’IS sur option. Avant application de l’imposition, vous aurez le droit de déduire toutes vos charges, il sera même possible de reporter vos déficits les années suivantes mais sous certaines conditions. Ensuite le taux de l’IS ou de l’IR s’appliquera selon votre choix fiscal. Enfin, dans le cas où vous faites une cession de parts, l’imposition ne sera pas la même si votre société a opté pour l’IS ou pour l’IR. C’est ce que nous allons voir.

I/ Le principe : L’imposition à l’IR, Exception l’imposition à l’IS

sci IR ou IS ? en principe la SCI est soumise à l’imposition sur le revenu mais il est possible d’exercer l’option pour l’impôt sur les sociétés.

A) Le principe de l’IR : imposition selon la nature de l’activité

Lors de la création de votre société civile immobilière, vous serez automatiquement soumis à l’impôt sur le revenu sur les revenus de votre société.

Si vous faites les démarches sur infogreffe, lors du dépôt de votre dossier il suffira alors de cocher la case « imposition sur le revenu dans la catégorie des BIC » ou « imposition sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ». Vous n’aurez aucune autre démarche à effectuer.

B) Option pour l’IS : comment mettre l’option

Si vous souhaitez opter pour l’IS, il faudra lors de la création de votre société sur info greffe cocher l’option : « option pour l’assujettissement des sociétés de capitaux ». De plus, vous pourrez demander à opter pour l’IS en cours d’année, l’option ne sera applicable néanmoins que pour l’année suivante.

Attention en SCI passage de l’IR à l’IS :  si vous optez pour l’IS, l’option est irrévocable, sauf pour les cinq premières années d’option où vous pourrez retourner à l’IR si vous le souhaitez. Mais une fois ces cinq premières années passées, vous ne pourrez plus retourner à l’option pour l’IR.

II/ Les règles de déduction des charges selon le régime fiscal sci IR ou IS

Il faut savoir qu’importe que le régime fiscal de votre société soit une SCI IR ou IS, les règles de déduction des charges sont globalement les mêmes. Nous allons voir à quoi servent le calcul de la déduction des charges puis les règles à respecter pour déduire vos charges.

A) Pourquoi déduire les charges ?

Pourquoi faut il étudier les règles de déduction des charges ?

A la fin de l’année, votre société réalise un chiffre d’affaires, que vous soyez à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, vous ne serez pas imposé sur l’intégralité du chiffre d’affaires. Vous serez seulement imposé sur le bénéfice net. Pour passer du chiffre d’affaires au bénéfice net il faut déduire les charges de votre société. Plus vous déduisez de charges, moins votre bénéfice sera important. Par conséquent, votre imposition sera moins importante elle aussi.

Mais vous ne pouvez pas déduire n’importe quelle charge, il y a des règles à respecter, si celles-ci ne sont pas respectées, l’administration fiscale vous obligera alors à réintégrer ces charges.

B) Les règles de déduction des charges à respecter

Ainsi, les principales règles de déduction des charges sont les suivantes :

  • Les charges doivent avoir été comptabilisées ( Dans le compte de résultat notamment) et justifiées ( garder les factures) ;
  • Elles doivent correspondre à l’année à laquelle elles ont été engagées ;
  • Ensuite, les charges doivent être engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
  • Et enfin, les charges doivent correspondre à une diminution de l’actif net.

Exemple 1, les charges non prises dans l’intérêt de l’exploitation : un dirigeant qui paie des vêtements pour un montant de 1000€ à son épouse, la somme de 1000€ ne sera pas déductible du résultat fiscal car l’argent n’est pas utilisé dans l’intérêt de l’exploitation. 

Exemple 2, les charges ne correspondant pas à une diminution de l’actif net : une société d’imprimerie achète des imprimantes pour son exploitation et pour un total de 10 000€. Ici, les imprimantes vont être immobilisées, elles ne seront donc pas déduite entièrement du résultat. En effet les imprimantes sont censés durée plus d’1 exercice. 

Exemple 3, les charges non engagées pendant l’année : une société dont l’exercice social correspond à l’année civile. Cette société paie des marchandises le 20 décembre 2019, ces marchandises n’arriveront que le 10 janvier 2020. Par conséquent, même si le paiement est fait le 20 décembre 2019, ces charges ne seront pas déductibles en 2019, mais seulement pour l’année 2020. 

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III/ Les règles de déduction des déficits selon le régime fiscal sci IR ou IS

Les règles de déduction des déficits seront différentes selon que votre société soit une sci IR ou IS. En effet, le régime fiscal conditionne les règles de déduction des déficits, c’est ce que nous allons voir.

A) Les règles de déduction des déficits pour les SCI à l’IR

Si vous êtes à l’impôt sur le revenu les déficits s’imputeront selon votre catégorie d’activité. Ainsi, en SCI les différentes activités sont les suivantes :

La location nue correspond à la location d’immeubles sans meuble. La location meublée professionnelle, c’est lorsque votre activité de location meublée est exercée en tant qu’activité professionnelle.

En location nue, l’imputation des déficits se fera sur l’ensemble de votre revenu mais dans la limite de 10 700€. Si vos déficits sont supérieurs, vous pourrez les reporter sur les années suivantes dans la limite de 10 ans.

En location meublée non professionnelle, l’imputation des déficits se fera seulement sur les revenus de même catégorie. Si vos déficits sont supérieurs, ils ne pourront être reportés que sur une durée de 10 ans.

En location meublée professionnelle, sans limitation de montant, vous pourrez imputer les déficits sur l’ensemble de vos revenus. L’ensemble du déficit généré peut être reporté sur 6 années.

Exemple : Je loue un immeuble sans fourniture à un prix de 10 000€ par an, je suis donc en location nue (revenu foncier). J’ai effectué pour 25 000€ de travaux.

  • J’ai donc un déficit de 15 000€ (10 000- 25 000)
  • Si je gagne à coté 12 000€ net en tant que salarié je pourrai déduire seulement 10 700€.
  • Ainsi la base sur laquelle je paierai mes impôts sera de 12 000- 10 700= 1 300€. 
  • Et je pourrai reporter 15 000- 10 700= 4 300€ de déficit. 

B) Fiscalité sci à l’IS : les règles de déduction des déficits

En ce qui concerne la fiscalité des sci soumises à l’IS : lorsque votre activité n’est pas bénéficiaire et qu’elle réalise des déficits, ces derniers pourront s’imputer soit sur l’année précédente soit sur les années suivantes pour réduire la base imposable de votre imposition sur les sociétés.

A l’IS il y a deux systèmes de report des déficits :

  • Le report en avant des déficits,
  • Le report en arrière des déficits.

D’abord, le report en avant consiste à imputer les déficits de l’année n-1 sur les bénéfices de l’année n.

Exemple : en 2018, je réalise un déficit 50 000€ . En 2019, je réalise un bénéfice 50 000€. Par conséquent, je pourrai reporter le 50 000€ de déficit de l’année 2018 sur les 50 000€ de bénéfice de cette année. Donc ma base imposable en 2019 sera de 0€. 

Le report en arrière consiste à imputer les déficits de l’année n sur les bénéfices de l’année n-1.

Exemple : en 2019, je réalise un déficit de 100 000€ et en 2018 mon bénéfice était de 50 000€. Par conséquent, ma base imposable pour 2018 sera de 0€ et je pourrai demander à l’Etat un crédit d’impôt à hauteur de ce que j’avais payé en 2018 au titre de l’impôt sur les sociétés. 

IV/ Le taux d’imposition selon le régime fiscal sci IR ou IS

A) Le taux pour les sociétés soumise à l’IR

Les taux dépendent de l’argent que vous avez gagné pendant l’année. Ainsi, les taux se repartissent de la manière suivante :

de 0 à 9 964 Euros 0% d’imposition
de 9 964 à 27 519 Euros 14% d’imposition
de 27 519 à 73 779 Euros 30% d’imposition
de 73 779 à 156 244 Euros   41% d’imposition
au delà de 156 244 Euros 45% d’imposition

B) Les taux pour les sociétés soumises à l’IS

​Le taux de l’imposition sur les sociétés est le suivant :

de 0 à 38 120 Euros 15% d’imposition
de 38 120 à 500 000 Euros 28% d’imposition
Au delà de 500 000 Euros 33.33% d’imposition.

En outre, il est à préciser que le taux de 15 % n’est applicable que pour les sociétés respectant les conditions suivantes :

  • Un capital social entièrement libéré ;
  • Capital social détenu par au moins 75% de personnes physiques.

Ensuite en ce qui concerne la fiscalité dividendes sci IS : chaque associé sera imposé au niveau du versement des dividendes pour le taux suivant :

Quelque soit le montant des dividendes versés 30% d’imposition

À l’IS, vous aurez donc une double imposition, une première imposition sur les bénéfices puis une deuxième imposition au niveau du versement des dividendes.
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V/ La fiscalité de la cession de parts de SCI à l’IR

Tout d’abord lorsque vous cédez vos parts sociales de SCI vous êtes soumis à des droits de mutation ou droit d’enregistrement. La cession de parts de SCI IR ou IS est imposée à hauteur de 5% de la valeur vénale de vos titres. Ensuite, vous serez aussi imposé si vous faites une plus-value. Enfin, l’imposition dépendra de si votre société est soumise à l’IS ou à l’IR, c’est ce que nous allons voir.

A) Le calcul de la plus-value

Vous serez imposé seulement sur le montant de votre plus-value. La plus-value est la différence entre le prix de vente de vos titres et le prix d’achat de vos titres. Si vous vendez vos titres à un prix plus élevé que celui auquel vous les avez acheté, alors vous faites une plus-value. Dans le cas contraire, vous faites une moins-value.

Exemple : J’ai acheté des parts de SCI en 2009 pour un prix de 10 000€, en 2019 je revends ces parts pour un prix de 20 000€. Ma plus-value est donc de 20 000-10 000= 10 000€. J’ai fais une plus-value de 10 000€ et je serai imposé uniquement sur cette base et non pas sur les 20 000€.

B) Le calcul de l’assiette de la plus-value après abattement

Ensuite, vous bénéficierez d’abattements sur le montant de la plus-value. Ces abattements dépendent de la durée de détention de vos titres. De plus, le montant des abattements n’est pas le même pour les cotisations sociales et pour l’impôt sur le revenu.

Les abattements sont les suivants :

  • 6 % chaque année à partir de la 6ème année pour le barème progressif de l’IR, ce qui implique une exonération totale au bout de 22 ans ;
  • 1,65% chaque année à partir de la 6ème année pour les cotisations sociales puis 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année. Cela implique une exonération totale au bout de 30 ans.

Exemple : Si on reprend l’exemple précédent, j’ai détenu mes titres pendant 10 ans. 

Ainsi, pour l’IR le calcul est le suivant :

  • Pour l’IR abattement de 0,06+ 0,06+0,06+0,06 = 0,24. L’abattement sera de 0,24 % du montant de la plus value
  • Donc 10 000* 0,24 = 2 400€. 
  • Donc l’assiette de l’IR sera de 10 000- 2 400= 7 600€.

Pour les cotisations sociales le calcul est le suivant : 

  • Abattement de 0,0165+0,0165 +0,0165 +0,0165= 0,066 soit un abattement de 6,6% du montant de la plus value. 
  • Donc 10 000*0,066 = 660€
  • Donc assiette des cotisations sociales sera de 10 000- 660 = 9 340€.

C) L’application des taux de cotisations sociale et d’IR

Une fois les abattements calculés, il faudra appliquer un taux. Le taux sera différent pour l’impôt sur le revenu et pour les cotisations sociales, ainsi les taux sont les suivant :

  • Taux de 19 % pour l’IR,
  • Taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Exemple : Si on reprend l’exemple précédent :

  • Pour l’IR : 7 600* 0,19 = 1 444€. Vous paierez 1 444€ au titre de l’impôt sur le revenu. 
  • Pour les cotisations sociales :   9 340 * 0,172 = 1 606,48€. Vous paierez 1606,48€ au titre des cotisations sociales.

VI/ Le régime fiscal de la cession de parts à l’IS

L’imposition de la cession de parts de SCI soumise à l’IS dépend de si l’associé de votre société est une personne physique ou une personne morale.

  • Si l’associé est une personne morale : régime des plus-values professionnelles,
  • Si l’associé est une personne physique : régime des plus-values de cession de titres.

A) La fiscalité de la cession de parts de SCI lorsque l’associé est une personne physique

Là aussi, il faudra calculer la plus-value. Ensuite, vous pourrez opter pour l’imposition de la cession de parts :

  • A la flat tax au taux de 30%.
  • ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Si vous optez pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50 % pour les titres détenus entre 2 et 8 ans et de 65% pour les titres détenus plus de 8 ans. En revanche, si vos titres ont été acquis après le 1 er janvier vous ne bénéficierez point de tous ces abattements.

Si vous choisissez l’imposition à la flat tax, vous ne bénéficierez pas des abattements même pour les titres acquis avant le 1 er janvier 2019.

Exemple : Je détiens 50% des parts d’une SCI, la valeur de mes titres est de 100 000€. Je les avais acheté 50 000€ en 2015. Je fais donc une plus-value de 50 000€. Sur cette plus-value je peux faire un choix :

  • Soit j’applique la flat tax et le montant de l’impôt est de 50 000*0,30= 15 000€, soit 15 000€ d’impôt,
  • Soit j’applique le barème progressif et je bénéficie d’un abattement de 50%, soit 50 000*0,5= 25 000€ et sur cette base imposable j’applique le barème progressif. Si je suis imposé au taux de 14% alors je paierai : 25 000*0,14 = 3 500€ d’impôt.

Dans un cas je paie 15 000€ d’impôt et dans l’autre je paie 3 500€ d’impôt, il faut donc faire très attention au choix fiscal lors de l’imposition de la plus value. 

B) La fiscalité de la cession de parts de SCI lorsque l’associé est une personne morale

Le régime des plus-values professionnelles est alors applicable.

Il faudra d’abord calculer la plus-value, ensuite l’imposition dépendra de si c’est :

  • Une plus value à court terme, ( titres détenus moins de 2 ans),
  • Une plus value à long terme ( titres détenus plus de 2 ans).

Si c’est une plus value à court terme : l’associé personne morale ( la société associé de la SCI) verra sa plus-value imposée au taux de l’imposition sur les sociétés (taux de 15% puis 28% puis 33.33%). Dans le cas où l’associé personne morale est imposé à l’IR, alors la cession de parts sera imposée au barème progressif de l’IR (0% puis 14% puis 30% etc…)

Si c’est une plus value à long terme : l’associé de la SCI se verra exonéré d’imposition sur les sociétés sous réserve de la réintégration d’une quote part de 12%. (Vous ne serez imposé que sur 12% de la valeur de la plus-value). En revanche, si l’associé de la SCI est soumis à l’IR, vous serez imposé à la flat tax au taux de 30% (et sur l’intégralité de la plus-value).

VII/ Conséquences : SCI IR ou IS que choisir ?

A) Sur la comparaison du taux d’imposition sci IR ou IS

En ce qui concerne les taux voici un comparatif entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu des sci IR ou IS.

IS IR
0 à 9 964€ 15% 0%
de 9 964 à 27 519€ 15% 14%
de 27 519 à 38 120€ 15% 30%
de 38 120 à 73 779€ 28 % 30%
de 73 779 à 156 244€ 28% 41%
De 156 244 à 500 000€ 28% 45%
Au delà de 500 000€ 31% 45%

Attention ! il ne suffit pas de comparer ces deux taux, en effet les sociétés à l’IS sont soumises à une double imposition, donc même à partir d’un bénéfice de 27 519€ où l’imposition sur les sociétés semble moins importante que l’imposition sur le revenu, il faudra ajouter les 30% d’imposition de la flat tax ! Si vous choisissez l’imposition sur le revenu vous n’aurez pas à payer ces 30%. C’est un vrai calcul à faire. Ici, c’est une comparaison entre les taux de l’IS et ceux de l’IR où on remarque aisément que plus vos bénéfices sont élevés, mieux il vaudra choisir l’impôt sur les sociétés que l’impôt sur le revenu. En revanche, si vos revenus sont peu élevés, il sera préférable de choisir l’imposition sur le revenu.

B) Sur la comparaison des règles de report de déficit sci IS ou IR

Voici un tableau comparatif SCI IR et IS sur le report des déficits pour les sociétés selon qu’elles sont en sci IS ou IR.

IS IR si BIC professionnel IR si BIC non professionnel IR si revenus fonciers
Report en arrière des déficits OUI (juste sur l’année n-1) Non Non Non
Imputabilité sur l’ensemble des bénéfices Oui Oui Non Oui mais dans la limite de 10 700€
Report en avant des déficits Oui indéfiniment dans le temps Oui indéfiniment dans le temps Oui mais seulement sur 6 ans maximum Oui mais seulement sur 10 ans maximum

Globalement, on remarque que si votre SCI à une activité déficitaire, il faudra mieux choisir l’IS que l’IR. En effet, à l’IS il est possible de reporter en avant mais aussi en arrière ses déficits. Le report en arrière est impossible à l’impôt sur le revenu. En outre, lorsque le report en avant des déficits est possible à l’IR, il est souvent limité dans le temps, ce qui n’est pas le cas à l’IS.

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