Quels sont les montages financiers possibles en crowdfunding immobilier ?

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Le crowdfunding immobilier s’est fortement développé ces dix dernières années avec des records de montants collectés depuis 2016. Le principe est simple : des particuliers financent à plusieurs des projets de promotion immobilière dans le but de percevoir des intérêts au moment du débouclage de l’opération. Ils participent au financement des fonds propres des promoteurs et donc au développement de leur activité et du secteur immobilier en général. Véritable placement financier, le crowdfunding immobilier est une source de diversification intéressante car rémunératrice sur des périodes courtes. En général, les taux de rendement sont entre 8 et 10 %* sur un horizon de 12 à 30 mois. Cependant, cet investissement comporte des risques. Les plateformes ont donc envisagé dès le début des montages financiers permettant de limiter au maximum les risques pour l’investisseur particulier, notamment en termes de responsabilité en cas de dette. Voici un petit point sur les mécanismes utilisés par les plateformes de financement participatif dans l’immobilier.

Le montage en actions

En crowdfunding immobilier, selon les projets proposés, l’investisseur peut avoir recours soit à une souscription d’obligations (voir la section suivante), soit à une acquisition d’actions via une société holding détenant des parts de la société mère en charge du projet immobilier en question. Le financement par actions, appelé également crowdequity, est cependant plus rare dans l’immobilier. Il est plutôt réservé au financement des start-up ou PME. L’objectif reste le même, à savoir financer les fonds propres d’un promoteur pour une opération donnée, pourtant les implications juridiques, financières ou fiscales sont bien différentes.

Dans le lexique de la Bourse, il est spécifié qu’« une action représente une part de propriété d’une société. Si vous êtes actionnaire, vous possédez une part proportionnelle des actifs d’une société et il est possible que vous soyez rémunéré sous forme de dividende en fonction des bénéfices de la société ».

Dans un montage en actions, les investisseurs vont devenir directement actionnaires du véhicule d’investissement créé par la plateforme de crowdfunding (souvent une Société par Actions Simplifiée ou SAS) qui lui-même va rentrer au capital de la société dédiée à l’opération immobilière. Ce montage n’est quasiment pas utilisé car très contraignant pour les porteurs de projets. En effet, les documents légaux à fournir aux investisseurs sont nombreux, des Assemblées Générales doivent être organisées avec l’ensemble des actionnaires, … De plus, les investisseurs ayant une part au capital peuvent prétendre à un droit de regard sur le déroulement de l’opération. Enfin, les dividendes étant rétribués en fonction de la marge générée au débouclage de l’opération, le promoteur a donc moins d’intérêt à privilégier ce type de montage.

Le montage en actions a surtout été utilisé dans les premières années du crowdfunding immobilier par les plateformes généralistes qui utilisaient ce mécanisme pour le financement de startups qu’ils pratiquaient également. L’avantage fiscal de l’éligibilité au PEA-PME était alors un argument auprès des investisseurs avec la possibilité d’une exonération d’impôts sur les dividendes et plus-values selon certaines conditions. Avec la loi Pacte et l’extension de cette éligibilité aux autres titres de la finance participative (dont les obligations), cet argument n’est plus si frappant.

Le montage obligataire

Tout comme le précédent schéma d’intervention, le montage en obligations utilise également un véhicule d’investissement qui se pose en intermédiaire dans le processus d’investissement.

Selon le lexique de la Bourse de Paris, « une obligation est une valeur mobilière représentant une part de dettes à long terme d’un Etat, d’une collectivité locale ou d’une société. Il existe différents types d’obligations mais elles présentent toutes une caractéristique commune : le versement d’un intérêt (ou « coupon ») en contrepartie du prêt fourni par l’investisseur ».

Dans le cadre d’un montage obligataire, la société de promotion immobilière va émettre des obligations auxquelles les investisseurs pourront souscrire pour ainsi participer au financement de l’opération donnée. Le montant de l’intérêt annuel et l’horizon du placement seront fixés dans les contrats de souscription et d’émission. L’émission peut se faire de deux manières :

  • Via une Société Civile de Construction Vente (SCCV)
  • Via une SAS. Un véhicule d’investissement ou « holding » est alors créé pour faire tampon entre les investisseurs et la société émettrice (souvent une SASU).

Pourquoi le montage en obligations est le plus utilisé ?

Aujourd’hui, la plupart des plateformes ont recours au montage obligataire, plus simple et plus avantageux pour les parties concernées.

Côté porteur de projet, ce montage a tout d’abord le mérite de ne pas toucher à la marge finale réalisée sur l’opération. Ensuite, il permet de prévoir et d’anticiper les charges dans son bilan financier dès le début. En effet, tout étant fixé contractuellement avant même de lever les fonds, le promoteur peut intégrer le coût de son emprunt obligataire dans son bilan et donc mieux anticiper son budget global. Par contre, il devra signer une garantie ou caution solidaire auprès de la maison mère en cas de défaut de paiement de la société en charge du projet donné.

Côté investisseurs, ce montage permet de réduire leur responsabilité dans le cas d’une potentielle faillite ou non-réussite du projet. Ainsi, les investisseurs ne peuvent pas perdre au-delà du montant investi au départ car ils ne sont pas considérés comme solidaires de la dette émise par la société de promotion. Leur risque, car il existe tout de même, se limite à un versement incomplet voire nul des intérêts, ou, dans le pire des cas à une perte totale ou partielle du capital investi. Ce montage obligataire présente enfin un intérêt fiscal pour les investisseurs car depuis janvier 2018 les revenus mobiliers sous assujettis au PFU avec une imposition plafonnée à 30 %. La loi PACTE entrée en vigueur récemment permet en plus d’ouvrir le PEA-PME aux titres émis via le crowdfunding immobilier.

Quelques compléments pour protéger les investisseurs

Peu importe le montage retenu, il est essentiel que tous les termes et processus soient clairement explicités dans le contrat d’investissement signé par les investisseurs et dans le contrat d’émission signé par le promoteur (dans le cas d’émission d’obligations) ou dans le pacte d’actionnaires (pour le montage actionnaire). Dans le premier cas, il est important de bien énoncer le taux de rendement et la durée d’investissement, qui sont fixes. Dans le deuxième cas, il conviendra de préciser si la rentabilité est forfaitaire ou proportionnelle à la marge finale de l’opération et quelles sont les conditions juridiques et financières de sortie des investisseurs.

La clarté du montage financier et le type de société choisie pour l’investissement immobilier est important et conditionne le degré de responsabilité des investisseurs et donc les risques soutenus. Cela n’élimine cependant pas les risques associés au projet lui-même. Chaque particulier se doit donc de bien étudier le programme de promotion immobilière proposé avant d’investir.

Au niveau des transactions bancaires, les plateformes de crowdfunding immobilier n’ayant pas vocation ni autorité à détenir en propre les fonds collectés, l’Autorité des marchés financiers (AMF) exige, toujours dans le but de protéger les épargnants, que toutes les plateformes travaillent avec des prestataires de paiement externes certifiés afin qu’aucun fonds ne transite réellement sur les plateformes.

Avec l’explosion du crowdfunding immobilier, il a été nécessaire, pour sécuriser les investissements, de penser ces transactions avec des montages adaptés faisant intervenir des sociétés de transition ou véhicules d’investissement dédiés à un projet unique. Aujourd’hui, le montage qui semble être le plus plébiscité reste l’émission d’obligations.  

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