Les avantages et inconvénients du régime fiscal micro foncier

Le régime micro foncier est souvent avantageux pour les petits entrepreneurs, mais dans quel contexte s’applique-t-il ?

Lorsque vous êtes imposé à l’impôt sur le revenu (IR), vous pouvez être imposé différemment selon votre activité. Chaque activité ou groupe d’activités correspond à une catégorie ou cédule. Les cédules sont les suivantes :

  • Traitements et salaires (pour les revenus des salariés et des assimilés salariés),
  • Bénéfices non commerciaux (pour les professions libérales),
  • Bénéfices industriels et commerciaux (pour les activités artisanales et commerciales),
  • Plus values (pour les cessions de meubles d’immeubles ou d’actions),
  • Bénéfices agricoles (pour les activités agricoles),
  • Revenus foncier (pour les activités de location nue).

À chaque cédule correspondent des règles différentes. Nous allons traiter ici des revenus fonciers et plus particulièrement du micro foncier. Il s’agira d’expliquer ce qui les différencie des autres catégories.

I/ Êtes-vous soumis au régime foncier ?

A/ Application du régime foncier pour la location nue

La loi définit tous les revenus devant être compris dans les revenus foncier. Dans la pratique, le cas le plus habituel dans lequel vous serez imposé au revenu foncier sera le cas dans lequel vous louez un immeuble sans meubles.

Ainsi, il y a différents types de location :

Mais comment distinguer la location meublée de la location nue ? C’est ce que nous allons voir.

B/ Distinction location meublée location nue

La location meublée correspond à une location d’immeubles avec un minimum de meubles. Les meubles minimum sont prévus par décret. Ce décret fixe la liste des meubles minimum que doit comporter une location meublée. Si ces meubles ne sont pas présents, la location meublée pourra être requalifiée en location nue par le tribunal. Cette liste est cumulative.

Les éléments les plus importants sont les suivants :

  • Literie comprenant couette ou couverture,
  • Plaques de cuisson,
  • Four ou four à micro-ondes,
  • Réfrigérateur et congélateur,
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas,
  • Table et sièges,
  • Luminaires,
  • Étagères de rangement.

Exemple : si vous mettez en location un immeuble ne possédant que quelques tables, chaises et canapés, ce ne sera pas considéré comme une location meublée. 

C/ L’applicabilité du régime micro foncier : les personnes concernées

Ensuite vous pourrez louer des immeubles de deux façons :

  • En étant une personne physique louant un immeuble,
  • Ou en créant une société ayant pour objet la location d’immeuble.

Attention : si votre société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), quelle que soit votre activité, vous ne serez jamais imposé dans la catégorie des revenus fonciers !

Les société assujetties de droit à l’IS sont la SARL, la SAS, et la SA. La SCI est imposable de droit à l’impôt sur le revenu. Vous pourrez aussi être imposé dans la catégorie des revenus fonciers pour les revenus de parts dans un fonds commun de placement immobilier.

Exemple : vous avez une SARL détenant des immeubles et louant ces immeubles, mais cette SARL n’est pas une SARL de famille et n’est pas imposée à l’IR. Dans ce cas, même si vous louez vos immeubles en location nue, vous serez imposé à l’impôt sur les sociétés puis à la flat tax au taux de 30% lors du versement de dividendes. Mais vous ne serez pas imposé dans la catégorie des revenus foncier.

D/ Formalités pour opter pour le micro foncier au régime foncier réel

Lorsque vous faites une déclaration de revenus, vous remplissez un formulaire 2042. Ainsi, il vous suffira de mettre le montant de vos loyers dans le cadre 4 « revenus fonciers » case 4BE.

Ce formulaire 2042 sera accompagné :

  • D’un formulaire 2044 si vous optez pour le régime réel,
  • Complété d’un 2044 spécial si vous bénéficiez du dispositif Pinel ou du dispositif Malraux,
  • D’aucun 2044 si vous êtes en régime micro foncier.

Le simple fait de ne déposer aucun 2044 vous assujettira au régime micro foncier d’office.

II/ Régime foncier : choisir le micro foncier ou le régime réel ?

A/ Qu’est ce que le régime micro foncier et le régime foncier réel ?

Le régime foncier se distingue en deux catégories :

  • Le régime micro foncier,
  • Ou le régime foncier réel.

Le régime réel est obligatoire pour tous les personnes réalisant de la location nue et dont les revenus tirés de cette location sont supérieurs à 15 000€ par an. Cela fait donc environ 1250€ par mois.

Si vous êtes au-dessus de cette limite, il sera impossible pour vous d’opter pour le micro foncier. En revanche si vous êtes en dessous, vous pourrez choisir d’opter pour le micro foncier ou pour le régime réel.

Exemple : Je loue un immeuble pour un loyer de 600€ par mois, je reçois donc 7 200€ par an (inférieur au plafond de 15 000€). Par conséquent, je peux soit opter pour le régime réel, soit pour le régime micro foncier. 

B/ Les abattements en régime micro foncier et en régime réel foncier

Le régime micro foncier permet d’obtenir un abattement forfaitaire sur le montant de vos revenus locatifs.

Cet abattement est de 30% du total de vos revenus locatifs. En revanche, vous ne pourrez pas déduire vos charges. Si vous souhaitez les déduire, il faudra opter pour le régime réel.

Exemple : Je loue un immeuble 600€ par mois, j’ai des charges à hauteur de 100€ par mois. 

  • Si j’opte pour le régime réel, je serai imposé sur 600- 100= 500€
  • Si j’opte pour le micro foncier, je serai imposé sur 600*0,70= 420€

Dans ce cas là, on voit bien que le régime micro foncier est bien plus avantageux que le régime réel. En effet, dans cet exemple, la base imposable est moindre en micro foncier (420€) qu’en réel (500€). Cependant, ce ne sera pas toujours le cas.

En effet, dans le régime réel, il n’y aura pas d’abattement. Vous déduirez simplement les charges de la société. Il faut savoir que toutes les charges ne sont pas déductibles. Les charges pouvant être déduites sont fixées ici.

C/ L’impossibilité de reporter des déficits en micro foncier

L’inconvénient de cet abattement est que vous ne pourrez jamais déduire vos déficits. En effet, le taux forfaitaire de 30% laissera toujours 70% de l’assiette imposable.

Exemple : Je loue un immeuble 600€ par mois, j’ai des charges à hauteur de 1000€ par mois.

  • Si j’opte pour le régime réel, la base imposable sera de 600- 1000= – 400€. Par conséquent, la base imposable sera de 0 et je pourrai imputer 400€ de déficit.
  • Si j’opte pour le régime micro foncier, la base imposable sera toujours de 600*0,70= 420€ 

Donc, dans les cas où les charges sont importantes, par exemple en cas de grands travaux, il vaut mieux choisir le régime réel. 

Mais comment s’imputent les déficits ?

Les déficits sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700€. Le déficit restant est reportable sur les années suivantes pendant 10 ans maximum.

Exemple 1 : Mon revenu global après déduction des charges est de 40 000€. Ainsi les 400€ de déficit réalisés s’imputeront sur les 40 000€. Je ne serai imposé que sur 39 600€ au lieu de 40 000€.

Exemple 2 : Mon revenu global est de 10 000€ mais j’ai un déficit de 15 000€. Ainsi, cette année ma base imposable sera de 10 000-15 000= -5000€. Ma base imposable sera donc de 0 € et je reporterai les -5000€ sur le revenu de l’ année suivante.

III/ Optimiser votre choix fiscal

A/ Choisir le micro BIC ou le micro foncier

Parfois, il pourra être préférable de faire de la location meublée. Il vous suffira seulement d’ajouter les différents meubles présents dans le décret vu plus haut. En effet, les conditions du micro BIC peuvent être plus favorables que celles du micro foncier.

Tout d’abord, en micro BIC, le plafond par an est de 70 000€ de loyer. Ce plafond est de 15 000€ par an en micro foncier. Le plafond est donc plus que quadruplé en BIC par rapport aux revenus foncier.

Ensuite, l’abattement du micro BIC est beaucoup plus élevé. En effet, l’abattement est de 50% alors qu’il est de 30% en micro foncier.

Cependant, l’abattement est plus élevé car il y a parfois plus de travaux à faire quand la location est meublée. En effet, il faudra payer pour remplacer le four par exemple. Ce sont des problématiques que vous ne trouverez pas en location nue puisque vous ne louerez votre bien qu’avec peu ou pas de mobilier.

B/ Louer selon le dispositif Pinel pour avoir une réduction d’impôt

La loi Pinel a remplacé les dispositifs Scellier et Duflot. Ce dispositif permet aux personnes investissant dans des biens immobiliers pendant un certaine durée de bénéficier de réductions d’impôts.

En résumé, les conditions principales sont les suivantes :

  • Acheter un bien immobilier et le louer,
  • Le bien immobilier doit être neuf ou en cours de construction,
  • Détenir l’immeuble ou les parts (si vous êtes en SCI ou SARL) pendant 6 ans minimum.

Vous pourrez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % de l’investissement fait dans l’immeuble.

  • La réduction d’impôt sera de 12% si l’immeuble est détenu 6 ans,
  • La réduction d’impôt sera de 18% si l’immeuble est détenu 9 ans,
  • Et enfin, la réduction d’impôt sera de 21% si l’immeuble est détenu 12 ans.

Exemple : J’ai investi 50 000€ dans l’achat d’un immeuble, je le détiens pendant 6 ans. La réduction d’impôt sera donc de 50 000€*0,12= 6000€. Vous aurez ainsi une réduction totale de 6000€ sur 6 ans. Soit une réduction de 1000€ par an. 

Contrairement à ce qui est souvent évoqué, le dispositif Pinel est cumulable avec le micro foncier sous réserve de quelques adaptations.

C/ L’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Enfin, quelle que soit la catégorie dans laquelle vous êtes imposé (BIC ou revenu foncier), tous vos revenus seront imposés au barème progressif au taux suivant :

  • 0% pour les revenus allant de 0 à 9 964 Euros,
  • 14% pour les revenus allant de 9 964 à 27 519 Euros,
  • 30% pour les revenus allant de 27 519 à 73 779 Euros,
  • 41% pour les revenu allant de 73 779 à 156 244 Euros,
  • 45% pour les revenus au delà de 156 244 Euros.

Exemple : vous avez des BIC à hauteur de 10 000€ et des revenus fonciers à hauteur de 10 000€. Ainsi, l’assiette imposable sera de 20 000€. On applique ensuite le barème progressif.

  • 9 964€ se verront appliquer un taux de 0% (soit 0 euros d’impôt),
  • et 10 036€ se verront appliquer un taux de 14% (soit 1 405,04€).

Par conséquent votre imposition sera de 1 405,04€. 

N’attendez plus, LegalVision peut vous accompagner dans la création de votre société ayant une activité de location. La SARL de famille ou la SCI pourront être des formes sociales très intéressante de location d’immeubles.

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