Comment créer une société civile de placement immobilier en 2019 ?

Qu’est ce que la société civile de placement immobilier ? Tout d’abord, créer une société civile signifie créer une société exerçant des activités civiles. La société civile ne peut pas exercer d’activités commerciales. La société civile immobilière est une société civile ayant pour objet l’acquisition ou la gestion de biens immobiliers. Par exemple, elle aura pour activité la location d’immeubles à usage d’habitation.

La société civile de placement immobilier est un type de société civile immobilière. En résumé c’est une société civile gérée par une société de gestion (une société professionnelle). Les associés ne se connaissent souvent pas dans ce type de société.

Il y a trois types de société civile de placement immobilier : les SCPI de rendement, de plus-value, fiscales. Ces sociétés civiles de placement immobilier répondent toutes à des logiques différentes.

Nous allons d’abord vous présenter l’organisation de la Société civile de placement immobilier. Ensuite, nous vous exposerons les différents types de SCPI, qu’elles soient fiscales, de plus-value ou de rendement. 

I/ L’organisation de la société civile de placement immobilier

La société civile de placement immobilier dispose d’une organisation comprenant un dirigeant et des associés. Tout au long de votre participation à la société, vous devrez payer certains frais à la société de gestion gérant la société civile de placement immobilier.

A/ Le dirigeant : un organisme professionnel

Une société civile de placement immobilier est gérée par une société de gestion. Cette société devra être agréée par l’Autorité des marchés financiers. L’AMF exercera un contrôle sur la gestion en s’assurant que la SCPI est bien transparente sur toutes les informations données aux investisseurs.

L’avantage réside dans le fait que vous n’aurez pas besoin de nommer un gérant. Vous n’aurez pas besoin de vous occuper de toutes les formalités de gestion de la société. Vous pourrez avoir le rôle d’un investisseur passif se contentant d’encaisser les dividendes.

B/ Les associés : comment entrer dans la société ?

L’avantage de la SCPI réside dans le fait que même les particuliers et les petits investisseurs ne disposant que de quelques centaines d’euros à investir peuvent investir dans la SCPI. Si vous souhaitez réaliser un plus gros investissement et que vous n’avez pas beaucoup d’argent, vous pouvez bénéficier de l’effet de levier. L’effet de levier correspond à l’effet multiplicateur de l’emprunt. Si vous investissez dans une SCPI, vous pouvez demander un emprunt. Il permettra de mettre plus d’argent dans la société, et par conséquent de recevoir plus de dividendes.

Cependant, il faut être vigilant quant au risque d’une dépréciation de la valeur du parc immobilier. En effet, lorsque vous créez une SCI, vous êtes responsable indéfiniment. Par conséquent, si l’immobilier baisse trop, la banque pourra saisir tous les biens de votre patrimoine personnel.

C/ Les associés : comment sortir de la société ?

Il y a différentes types de société civile de placement immobilier. Elles peuvent être à capital fixe ou à capital variable.

Le capital social fixe signifie que chaque modification du montant du capital devra faire l’objet d’une décision en AGE ainsi que d’une modification des statuts. En revanche, le capital de la SCPI à capital variable pourra osciller entre le montant du capital minimum et le montant du capital maximum.

La SCPI à capital fixe revient au fait que lorsque la société est créée, vous allez souscrire un certain nombre de parts. Si vous souhaitez revendre vos parts, il faudra par conséquent trouver un acheteur. Les parts sont donc très peu liquides. La solution pourra alors être de créer une société civile de placement immobilier à capital variable. Ainsi, elle pourra vous permettre de vous retirer de la société beaucoup plus facilement.

D/ Les frais de la SCPI

Les porteurs de parts de la société civile de placement immobilier devront verser à la société de gestion une commission de souscription, une commission de gestion annuelle et une commission de cession des parts.

Cette commission de souscription est calculée sur le prix des parts sociales. Elle varie entre 5 % et 12 % du montant souscrit. Elle est destinée à rémunérer la société de gestion.

La commission de gestion, annuelle ou trimestrielle, est assise sur les revenus locatifs encaissés par la SCPI. Cette commission varie entre 8 % et 10 % des revenus de la SCPI.

La commission de cession est calculée sur le montant de la transaction.

En cas de cession de parts sociales, s’ajoutent à cette commission des droits d’enregistrement dans le cas des SCPI à capital fixe, soit 5 % du prix d’échange. Mais ces frais sont fréquemment payés par l’acquéreur.

II/ Les différents types de société civile de placement immobilier

Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent être fiscales, de rendement ou de plus-value. Les SCPI fiscales ont pour but d’acheter des immeubles à usage d’habitation en vue de leur location à des particuliers. En ce qui concerne les SCPI de rendement, elles ont pour but d’acheter des immeubles en vue d’une location à des professionnels. Les SCPI fiscales servent à réaliser des économies d’impôts alors que les SCPI de rendement ou de plus-values servent à dégager beaucoup de liquidités.

A/ La société civile de placement immobilier fiscale

La SCPI Malraux investit dans les actifs dit loi Malraux. Cette loi vise à favoriser l’entretien et la réparation de biens immobiliers anciens et classés. La SCPI va acheter des immeubles dans des biens immobiliers anciens ou classés à rénover. Il faudra que la SCPI effectue certains travaux. Un pourcentage (18%) du montant des travaux correspondra à une déduction d’impôt. Une fois les travaux effectués, il faudra mettre en location les immeubles ayant fait l’objet de ces travaux. Il faudra donc prévoir une enveloppe servant à financer l’achat des biens immobiliers, et une autre enveloppe pour financer les travaux à faire dans ces biens. Seule l’enveloppe de travaux pourra faire l’objet d’une réduction d’impôt.

Contrairement à la SCPI Malraux, la SCPI Pinel va investir dans des biens neufs ou totalement rénovés. Ces biens immobiliers vont être loués à usage d’habitation. Les investisseurs pourront ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt qui dépendra de la durée de détention des parts des investisseurs. En effet, plus vous détiendrez ces parts sur le long terme, plus la réduction d’impôt sera élevée. La réduction sera entre 12% et 21% du montant investi.

La SCPI déficit foncier est une SCPI qui va vous permettre de déduire le montant des travaux de l’assiette de votre impôt. Ainsi, vous aurez in fine une imposition moins élevée. Pour bénéficier du déficit foncier, il faudra que l’immeuble ayant fait l’objet de travaux soit mis en location à usage d’habitation. Le déficit foncier s’imputera sur l’ensemble de votre revenu, ce qui fera baisser le montant de votre imposition. Cependant, il y a un plafond. Vous ne pourrez pas déduire plus de 10 700€ par an de déficit foncier.

B/ Les SCPI de rendement et les SCPI de plus-values.

Les SCPI de rendement sont des sociétés civiles de placement immobilier dans lesquelles la société de gestion qui gère la SCPI va acheter des biens immobiliers en vue de leur location. Le but pour la société est d’encaisser chaque mois les loyers des différentes habitations mises en location. Ces loyers seront ensuite versés à tous les associés de la SCPI.

Dans les SCPI de plus-value, l’objectif de la société est d’acquérir des immeubles à un prix peu élevé, et de les revendre ensuite. Le but est de faire une plus-value et de la reverser ensuite aux associés.

Ces sociétés ont un rendement annuel allant de 5 à 7% de l’investissement initial.

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