La responsabilité du gérant et des associés d’une SCI

Responsabilité SCI

Responsabilité SCI : qu’est ce ?

La responsabilité SCI correspond à la responsabilité du gérant et à celle des associés en cours et en fin de vie sociale. La Société Civile est une société de personnes ayant une nature civile. C’est à dire que l’ensemble de ses activités doit avoir un objet civil.

La société civile immobilière ou SCI est une forme de société civile. En revanche la SCI n’a pas la même activité que d’autres sociétés civiles. Les activités de la SCI peuvent être les suivantes : La location, gestion, acquisition d’immeubles ou de droits immobiliers. La SCI est composée d’un capital social constitué des apports réalisés par les associés. La SCI est dirigée par un gérant.

Nous allons voir dans un premier temps quelle est la responsabilité SCI du gérant. Ensuite nous verrons quelle est la responsabilité SCI des associés.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/  La responsabilité du gérant de la SCI
II/ La responsabilité des associé de la SCI

I/ La responsabilité du gérant de la SCI

Le gérant de société civile immobilière possède certains pouvoirs. A l’égard des tiers il ne pourra engager la société que dans la limite de l’objet social. De plus tous les actes réalisés par le gérant et qui n’entrent pas dans l’objet social n’engagent pas la société si ceux-ci sont contraires à l’intérêt social ou si ceux-ci sont pris alors qu’ils étaient de la compétence des associés. Comme dit précédemment, la Société ne sera pas engagée, en revanche le gérant pourra mettre en jeu sa responsabilité. La responsabilité pourra être civile, pénale fiscale ou sociale.

A) La responsabilité civile du gérant

Le gérant peut être responsable envers les associés ou envers les tiers. Dans tous les cas il faudra prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice pour mettre en cause la responsabilité SCI du gérant.

La question de la faute.

Envers les associés, le gérant est responsable des infractions envers les lois, règlements ainsi que de la violation des statuts ou en cas de faute de gestion. Par exemple en cas de non communication des livres et documents sociaux au moins une fois par an ou en cas de non reddition des comptes. En revanche, ne sera pas toujours compris comme une faute, le fait pour la société d’accorder une garantie à ses dirigeants ou associés.

Les associés pourront exercés plusieurs types d’actions contre le dirigeant. Une action personnelle ou une action sociale, cette action sociale peut être ut universi ou Ut singuli :

  • L’action ut universi est exercée par la société contre le dirigeant,
  • L’action ut singuli est exercée par les associés contre le dirigeant. Cette action sociale ne pourra être mise en oeuvre uniquement que si le préjudice a été subi par la société,
  • Si le préjudice a été subi par un associé de manière distincte du préjudice de la société alors l’associé pourra engager une action dite personnelle.

Envers les tiers le gérant ne pourra être responsable qu’en cas de fautes détachables des fonctions du gérant. Une faute détachable est une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice des fonctions du dirigeant. Cela pourra être par exemple l’oubli de souscription d’une assurance décennale pour le compte de la société civile.

Il faudra ensuite prouver un préjudice.

La charge de la preuve incombe au requérant. Si un préjudice est effectivement démontré, le requérant pourra se voir attribuer des dommages et intérêts qui couvriront tout le préjudice mais rien que le préjudice. En effet, les dommages et intérêts punitifs ne sont pas reconnus en France. Le requérant pourra aussi demander au juge une astreinte. Ainsi le gérant condamné devra payer une somme fixe tous les jours jusqu’à ce qu’il règle tous les dommages et intérêts dus.

La prescription de l’action en responsabilité est de 5 ans. Le gérant de SCI est donc défavorisé par rapport aux sociétés commerciales ou la plupart des prescriptions d’actions sont de 3 ans.

B) La responsabilité pénale du gérant

Les gérants ne pourront être poursuivis que s’ils se rendent coupable d’une infraction de droit commun. Par exemple l’abus de confiance. En revanche plusieurs délits présents dans les sociétés commerciales ne peuvent pas être invoqués en société civile. C’est le cas par exemple du délit d’abus de biens sociaux, du délit de non dépôt des comptes, du délit de présentation de comptes infidèles.

Le gérant peut s’exonérer de sa faute de deux façons. Il peut prouver qu’il a délégué ses pouvoirs. Il peut prouver aussi qu’il n’aurait pas pu influencer le comportement de l’auteur de la faute.

Pour qu’une délégation de pouvoir soit valide il faudra que le délégataire :

  • Ait accepté la délégation.
  • Soit pourvu de la compétence, de l’autorité et des moyens nécessaire pour remplir la mission déléguée.
  • Le dirigeant d’entreprise ne devra pas s’immiscer dans l’exercice des pouvoirs du délégataire.
  • Le dirigeant ne devra pas non plus exercer officieusement les pouvoirs délégués.

C) La responsabilité fiscale et sociale du gérant de SCI

Selon la loi, lorsqu’un dirigeant de SCI est responsable des manœuvres frauduleuses ou de l’inobservation grave et répétée des obligations fiscales. Ces infractions rendent impossible le recouvrement des impositions et des pénalités dues par la société. Ce dirigeant peut, s’il n’est pas déjà tenu au paiement des dettes sociales en application d’une autre disposition, être déclaré solidairement responsable du paiement de ces impositions et pénalités.
En résumé cela concernera les cas où le gérant de SCI n’est pas un gérant associé. Donc seulement une minorité de cas.

Le gérant de SCI verbalisé pour travail dissimulé peut être déclaré solidairement responsable du paiement des cotisations, contributions sociales et sanctions pécuniaires dues par la société. Pour cela il faudra que le gérant ait rendu impossible le recouvrement de ces cotisations. Et cela par des manœuvres frauduleuses ou par l’inobservation grave et répétée des obligations sociales.

II/ La responsabilité des associés de la SCI

A) Le principe : la responsabilité indéfinie des associés d’une SCI

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social. L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. Cela signifie que les créanciers pourront non seulement saisir les biens de la société, mais, s’ils ne sont pas désintéressés ils pourront aussi saisir tous les biens sur le patrimoine personnel des associés. Il faudra donc que les associés soient extrêmement vigilant sur la bonne conduite de la SCI.

B) Premier tempérament : la responsabilité SCI subsidiaire des associés

Néanmoins Les créanciers devront tout de même dirigés leurs actions contre la société avant de poursuivre les associés.

La loi impose que les créanciers doivent poursuivre préalablement et vainement la société avant de se retourner contre les associés.

En ce qui concerne la condition de poursuites préalables. La poursuite préalable signifie que le créancier a sérieusement cherché à faire payer la SCI avant de se retourner contre les associés. Ainsi selon la jurisprudence, l’envoi de simple commandement de payer ou de mise en demeure restées infructueuses est insuffisant pour caractériser la condition de « poursuites préalables ».

Pour ce qui est des poursuites vaines. Est considérée comme une poursuite vaine, la poursuite dans laquelle le créancier sait déjà que le capital est insuffisant pour le désintéresser. Selon la jurisprudence, le fait d’avoir tenté en vain de retrouver la société ne suffit pas. En revanche la clôture de la liquidation d’une société dissoute dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser. De plus, dans une procédure collective, la déclaration de la créance à la procédure dispense aussi le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser.

C) Deuxième tempérament : la responsabilité SCI non solidaire des associés

L’associé de la SCI est tenu conjointement et non solidairement des dettes sociales. L’associé est tenu des dettes au delà de son apport. Mais l’associé répondra des dettes seulement à proportion de sa part dans le capital social. Ainsi le créancier doit diviser les recours, il ne pourra pas demander l’intégralité de sa créance à l’un des associés.

Joseph Louis

Joseph Louis

Joseph est Juriste au sein de LegalVision. Titulaire d'un Master 2 Droit Bancaire et Financier au sein de l'Université Jean Moulin Lyon 3, Il s’intéresse tout particulièrement au monde des start-up et de la finance.

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18 Comments

  1. Avatar
    Antoine Perez

    Bonjour,
    J’ai trouvé très intéressant votre article sur la responsabilité des associés d’une Sci en cas de poursuites par les créanciers.
    Cependant il y a toujours le problème d’un associé qui cède ses parts de Sci pendant que la Sci n’est pas poursuivie.
    Quelques temps plus tard la Sci rencontre des problèmes financiers et est poursuivie par une banque qui après des démarches se retourne contre les associés actuels et anciens. La cessation de paiement des traites du crédit étant survenue bien après la cession des parts, l’ancien associé peut il être tenu responsable de problèmes survenus après son départ, ou la banque à tord de le poursuivre ?
    Merci de votre réponse à ce sujet qui est souvent d’actualité. Cordialement. Antoine

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      L’article 1857 du Code Civil est applicable à la situation que vous décrivez.
      Un associé est tenu, à proportion de ses droits dans le capital social, de toutes les dettes exigibles jusqu’à la date à laquelle il quitte effectivement la société.
      Dans le cas d’un prêt, l’associé partant restera tenu, pour sa part, des échéances de prêt échues jusqu’à la date de la cession de ses parts sociales. Bien entendu, le créancier ne pourra le poursuivre qu’en cas de défaillance de la société.

      Bien à vous.

      1. Avatar
        Guillaume dalpra

        Bonjour,

        Étant dans ce cas, je ne suis pas sûr d’avoir bien compris. J’ai quitté la société en 2010. Il y avait bien un prêt à l’origine de la création de la SCI.
        Les problèmes de paiement ont été générés après mon départ (pas de soucis avant) et il y a désormais liquidation judiciaire (non finalisée, reste des terrains à vendre) Pourquoi suis je poursuivi? je ne suis pas responsable de ce qui ce passe après mon départ?! (la banque me réclamant une somme proportionnelle à mon ombre de de part.
        Merci de votre réponse

        1. Avatar
          Mathilde ANNE

          Bonjour,

          Nous vous invitons à consulter un avocat spécialisé pour répondre à vos questions.

          Bien à vous.

  2. Avatar

    Bonjour,

    Je me pose la même question qu’Antoine Perez mais dans le cadre d’un contrôle fiscal.
    Si la SCI m’a été cédée en 2018, en cas de contrôle fiscal en 2019, suis-je responsable devant l’administration fiscale pour les exercices 2016 et 2017?
    Et si non, sur quels fondements?

    Cordialement,
    Adèle DV

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Tout d’abord, une distinction se fait en fonction du statut. Un associé sera uniquement responsable des dettes exigibles aux dates auxquelles il est associé. Un gérant sera responsable des fautes commises dans le cadre de sa gestion.

      Ensuite, de manière générale, une créance fiscale est exigible dès l’instant de sa mise en recouvrement. Pour cette raison, il est parfois intéressant de conclure une convention de garantie de passif au moment d’une cession de parts sociales.

      Bien à vous.

  3. Avatar

    Bonjour

    Je trouve votre explication très claire. Cependant, j’ai une question qui concerne la SCI mais pas dans le même contexte. Lorsque, dans le cadre d’une procédure judiciaire qui n’a rien avoir avec la SCI en question, un des associés est condamné à payer des dommages et intérêts parcequil a perdu, et qu’il fait en sorte de montrer qu’il est insolvable, est-ce que la justice peut demander à ce que ses parts soient la garantie pour payer les dommages et intérêts en question ? Autrement, cette personne travaille et à une entrée d’argent tous les mois, mais peut tout à fait faire en sorte de se montrer insolvable pour éviter de payer cette dette à tout prix. Dans ce cas là, qui paye et comment ?
    Merci par avance pour vos retours.

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Organiser son insolvabilité constitue une fraude à la loi pouvant être sanctionnée tant civilement que pénalement.
      Dans tous les cas, la personne condamnée sera amenée à payer des dommages et intérêts.

      Bien à vous.

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    Statut Korinne

    Bonjour,
    J’ai de très grosses difficultés..
    Gerante d’une SCI depuis 2001,
    que je ne peux plus gerer depuis 2013, quand mon ex conjoint m’a mis a la porte !
    Il occupe à titre gratuit cette maison depuis là,
    Et encaisse un loyer qui n’est plus versé a la SCI depuis 2015.

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Il convient de faire appel aux services d’un avocat qui pourra déterminer la démarche à suivre dans votre cas.
      Par ailleurs, si le siège social de votre société est fixé dans la maison en question, vous pouvez procéder à un transfert de siège social.

      Bon à savoir :

      Confiez le transfert de siège social de votre société à Legalvision. Un juriste se charge de toutes les démarches.
      https://www.legalvision.fr/modification-statuts/transfert-de-siege-social/

      Bien à vous,

  5. Avatar
    PX Stéphanie

    Bonjour,

    Dans le cadre d’une SCI 3/4 (gérant) et 1/4 (épouse associée), qui est responsable des dettes fiscales en cas de :
    – déduction de frais divers (intérêts d’emprunt, travaux, frais d’eau et d’électricité !!) alors qu’aucun loyer n’est perçu et que les statuts ne prévoient pas de mise à disposition gratuite du logement, résidence principale du gérant et de sa famille ?
    – réalisation de travaux (création de nouveaux logements non déclarés aux impôts – aménagement de combles en studio, achat d’un chalet en bois >20m2) ?
    Il faut savoir qu’il n’y a jamais eu d’AG de convoquée, ni de compte-rendu de gestion de la part du gérant.
    Cordialement,
    Stéphanie PX

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Il convient de noter que toute société quelque soit sa forme est tenue de déposer ses comptes une fois par an. En ce qui concerne, les différents frais exposés, il revient à la société de les payer avec les fonds dont elle dispose.
      Par ailleurs, il convient de noter que dans le cadre d’une SCI, les associés sont tenus indéfiniment et personnellement des dettes sociales de cette dernière. Ainsi, lorsque la SCI est insolvable, le créancier peut se retourner contre les associés. toutefois, chaque associé ne sera tenu aux dettes sociales de la SCI qu’à hauteur de ses parts dans le capital.

      Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter :
      https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

      Bien à vous,

  6. Avatar
    Benoit FAUCHER

    Bonjour,

    Je vous remercie pour la qualité de votre article.
    Je suis associé dans une SCI à hauteur de 1% avec un autre associé à 99%.

    Un emprunt a été contracté sans cautionnement mais un nantissement d’actions (holding).
    Il est indiqué dans le contrat de prêt :
    « Il est expressément stipulé que toutes les obligations résultant du présent contrat à la charge de l’Emprunteur (la SCI) engageront solidairement toutes les personnes désignées sous cette entité ».

    Est-ce que cela signifie qu’en étant associé qu’à hauteur de 1% je sois tout de même redevable à 100% des dettes de la société ?

    Il est bien indiqué dans les statuts de la SCI :
    « A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date d’exigibilité ou au jour de la cessation de paiements. L’associé qui n’aurait apporté que son industrie, serait tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. »

    Merci beaucoup pour votre aide,

    1. Avatar

      Bonjour,

      Vous n’êtes redevable qu’à auteur de votre apport, soit 1% des dettes.

      Bien à vous,

  7. Avatar
    LAURENT HANNIET

    bonsoir,
    mon pere a créé une sci en 1999 dont il était le gerant. en 2018 il a ete reconnu atteint d’alzeihmer et placé sous tutelle. aujourd’hui le tribunal demande à la sci une déclaration des bénéficiaires effectifs au registre du commerce. comment dois je procédé vu que mon pere est sous tutelle ? merci

    1. Avatar
      Gianni De Georgi

      Bonjour,

      Si votre père a été placé sous tutelle par une mesure de justice, il faut que les autres associés puissent désigner un nouveau gérant. Le tuteur tuteur légal ne saurait remplir cette fonction, en effet par un arrêt de la cour de cassation du 12 juillet 2012 le tuteur ne peut exercer la fonction de représentant du gérant d’une société par le biais de sa qualité de tuteur. Cependant ce dernier commet une faute s’il ne prend aucune initiative pour faire désigner un administrateur provisoire de la SCI que le majeur protégé gère.
      Dès lors si votre père est en état d’incapacité et qu’aucune mesure de changement de gérant n’a été entamé depuis 2018, il conviendrait de le faire.

      LegalVision peut faciliter vos démarches pour cela, n’hésitez pas à nous contacter: https://www.legalvision.fr/modification-statuts/changement-de-gerant#:~:text=Comment%20changer%20le%20g%C3%A9rant%20de,enregistrer%20au%20greffe%20cette%20modification.

      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  8. Avatar

    Bonjour,
    Nous étions 4 associés dans notre Sté civile (mère et 3 enfants), quand ma soeur cadette « D » cogérante avec moi, a engagé une action en demande de dissolution anticipée pour mésentente entre associés. Un administrateur judiciaire a été désigné pour gérer à nos places et faire les comptes entre associés, ce qu’il a fait mais en présentant dans son rapport deux thèses. Une thèse prend en compte les PV d’AG antérieurs et considère que mon compte courant est créditeur (de 18keuros). L’autre thèse, sous prétexte que ma soeur conteste ces PV ne les prend en compte et me considère débiteur (de 33 Keuros).

    Or, il y avait prescription quand ces PV ont été contestés par ma soeur (plus de 3 ans), et que le mandataire n’avait pas tenu compte de la lettre du Magistrat chargé du contrôle des expertises lui indiquant qu’il n’avait pas à reconstituer les comptes et à solliciter les documents datant de plus de trois ans.
    Dans les distributions qu’elle a faites ensuite aux associés, prenant le cas le plus défavorable pour moi, ma soeur m’a retenu ma part (45 Keuros au moins) invoquant « le litige en cours devant le Tribunal dont l’issue est attendue » . Il me semble qu’elle s’est substituée au Tribunal, un peu vite….

    Sans doute sûre que j’allais devoir rembourser 33Keuros, elle a dépensé l’argent de la Société sans trop compter.
    S’il n’y a plus d’argent dans la Société et que ma créance est reconnue par le Tribunal, Etant associé (22%) qu’aurai-je comme recours ?
    Merci
    Arnaud

    I

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Nous ne sommes pas habilités à vous conseiller personnellement. Au vu de votre situation, je vous invite à vous tourner vers un avocat spécialisé.

      Bien à vous.

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