Devenir marchand de biens

Vous projetez de vous lancer dans le secteur de l’immobilier et devenir marchand de biens ? Auparavant, vous aimeriez cependant en savoir davantage sur cette profession ? Des tas de questions peuvent être posées s’agissant de la profession de marchand de biens. En quoi consiste exactement l’activité d’un marchand de biens immobiliers ? Comment devenir marchand de bien ? Quelles sont les formalités pour devenir marchand de biens ? Aussi, vous pouvez vous questionner sur la possibilité de devenir marchand de biens sans apport. D’autres interrogations peuvent être soulevées vis à vis de la fiscalité de cette profession. Quel est le régime TVA d’un marchand de biens et le régime fiscal des marchands de biens ?

Dans ce dossier, nous tâchons de fournir des éléments de réponse à toutes ces questions. Il ne nous reste désormais qu’à vous souhaiter une bonne lecture !

I/ Profession de marchand de biens : définition

À l’encontre de certaines idées reçues, le métier de marchand de biens immobiliers ne consiste pas uniquement à acheter des biens déjà construits pour les revendre, et bénéficier ainsi d’une plus-value. Si vous envisagez de devenir marchand de biens, vous êtes autorisé à pratiquer un certain panel d’activités.

Les activités qui s’ajoutent à celles d’achat et/ou vente d’immobilier sont les suivantes : 

  • – L’achat et la revente de terrains à bâtir ;
  • – Mais aussi l’achat et la revente de parts sociales d’une société immobilière ;
  • – Enfin, l’achat et la revente de fonds de commerce incluant tous les secteurs.

Aussi, l’achat d’un immeuble ayant un fort potentiel constitue le principal levier pour optimiser la plus-value et devenir marchand de biens rénovateur. Après avoir effectué les travaux de réhabilitation, vous revendrez le bien à un prix nettement plus élevé.

Cette perspective vous séduit et vous conforte dans votre idée de devenir marchand de biens. Vous vous demandez alors, quelle formation suivre ?

A/ Marchand de bien : quels diplômes et quelle formation ?

Le métier de marchand de biens immobiliers ne nécessite ni diplôme ni qualification professionnelle. Toutefois, si vous voulez devenir marchand de biens, vous devez être conscient que cette profession ne s’improvise pas. Les enjeux sont, en effet, très importants. En tout cas, cette voie s’ouvre à tout le monde.

Est considérée comme étant un marchand de bien immobilier, toute personne physique ou morale pratiquant les activités suivantes :

  • L’achat d’un bien immobilier avec une intention spéculative : l’opération est réalisée dans l’intention de le revendre ultérieurement.
  • L’achat et la revente de biens immobiliers de manière habituelle : ce critère est relativement flou. En effet, il est difficile de déterminer objectivement le caractère « habituel ».
  • L’achat et la revente d’immeubles, de parts sociales d’une société immobilière, de terrains ou de fonds de commerce.

Non réglementée, la profession de marchand de biens immobiliers n’est pas soumise aux mêmes contraintes que les autres métiers liés à l’immobilier. Vous pouvez établir votre bureau à domicile. D’ailleurs, vous n’avez besoin que d’un équipement minimum pour démarrer l’activité.

B/ Devenir marchand de biens sans formation ? Une aventure parfois risquée

Si vous projetez de devenir marchand de biens, il convient de signaler que vous vous exposez à de gros risques. En effet, les montants en jeu sont importants. Il est donc conseillé d’avoir des notions de droit, notamment en droit de l’urbanisme. Autres connaissances pouvant être utiles : les lois et les réglementations qui régissent le secteur de l’immobilier. Vous pouvez puiser ces connaissances à partir de livres ou via des ressources électroniques. Une autre solution consiste à accomplir une formation pour devenir marchand de biens immobiliers.

Par ailleurs, vous devez maîtriser la méthode d’estimation du temps requis pour la réalisation des travaux de réhabilitation ainsi que leur coût. Cela est en effet indispensable  si vous envisagez de devenir marchand de biens rénovateur. Une prévision erronée risquerait de faire tomber le projet à l’eau. Par ailleurs, cela pourrait générer une énorme perte sur l’investissement.

II/ Quel régime juridique pour un marchand de biens ?

Le choix du régime juridique constitue une étape primordiale, car il peut avoir de lourdes conséquences.

Tout d’abord, notez que devenir marchand de biens implique l’achat et la revente d’immobiliers. Le régime de SCI (Société civile immobilière) est donc à exclure, car il ne s’adapte qu’à l’achat d’un bien immobilier dans l’objectif de le proposer à la location non meublée. Il ne convient pas à la profession de marchand de bien immobilier qui constitue une activité commerciale, sa vocation étant de réaliser des bénéfices.

Le régime d’auto-entrepreneur ne convient pas, non plus, à un marchand de bien immobilier. Ce régime exclut, en effet, les activités assujetties à la TVA immobilière. D’ailleurs, l’option pour le régime est déconseillée pour de nombreuses raisons, notamment parce qu’il ne préconise aucune mesure de protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur.

A/ Créer une société en tant que marchand de biens

Pour devenir marchand de biens, vous pouvez exploiter l’affaire sous un régime d’entreprise individuelle ou de société commerciale. Privilégiez le régime de société à caractère commerciale. Comme l’achat et la revente de biens immobiliers sont liés à des enjeux et des risques majeurs, il est préférable de ne pas se lancer seul dans une aventure qui pourrait engendrer des dettes à titre personnel. L’option pour la création d’une société avec un ou plusieurs associés permet de jouir d’une protection adéquate en limitant les dettes en fonction du montant des apports de chaque associé.

La SAS (société par actions simplifiée) constitue la structure la plus souple. Elle convient particulièrement à un marchand de biens qui se lance dans la création d’une société avec plusieurs associés.

La SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) est le régime indiqué pour un marchand de bien qui souhaite créer une entreprise individuelle.

Quel que soit le choix du régime, privilégiez la création d’une société à capital variable à une société à capital fixe.

B/ Marchand de biens : le régime fiscal

Juridiquement parlant, le marchand de biens n’est soumis à aucun régime spécifique. Le régime fiscal d’un marchand de biens dépend de la structure d’exploitation de son activité. Le calcul de l’impôt est différent pour un marchand de biens immobiliers exerçant son activité en entreprise individuelle ou en société marchand de biens immobiliers.

En tout cas, un marchand de bien immobilier peut prétendre à des avantages fiscaux à condition de s’engager à revendre les biens achetés dans les 5 années qui suivent leur acquisition. Il peut s’agir d’un bien immeuble déjà construit, d’un terrain à bâtir, de parts de société à vocation immobilière ou de fonds de commerce.

  • Quels avantages fiscaux ? 

Les avantages fiscaux peuvent porter sur :

  • La TVA : le régime TVA d’un marchand de biens s’applique uniquement sur le montant de la marge bénéficiaire (prix de vente – prix d’achat) et non sur la totalité du prix de vente du bien immobilier.
  • Des frais de notaire réduits : si vous voulez devenir marchand de biens rénovateur, vous pouvez prétendre à une réduction non négligeable des frais de notaire. À titre d’exemple, pour un bien revendu à  100.000€, les provisions du notaire ne s’élèvent qu’à 3.860€ ; soit 3,86% et pour une revente à 500.000€. Aussi, ce taux peut descendre jusqu’à 2,21%, soit 11.060€.
  • La CFE : une autre contribution d’un marchand de biens

En marge des impôts et des charges sociales, à l’instar de toute entreprise, l’activité d’un marchand de biens immobiliers est soumise à la CFE. Cette contribution foncière des entreprises était auparavant appelée « taxe professionnelle ». Le montant de la contribution varie d’une ville à une autre : elle peut aller de 220€ à 2.000€/par an, en fonction de l’importance du nombre d’entreprises implantées dans l’agglomération.

C/ Comment devenir marchand de biens sans apport ?

Vous souhaitez devenir marchand de biens, cependant, vos économies sont insuffisantes pour démarrer votre activité ? Est-il possible de trouver une source de financement pour vous aider à devenir marchand de biens sans apport ou avec un faible apport ?

La plupart des banques exigent un apport bénéficiaire allant de 15 à 25% ; cela pour financer les opérations effectuées par un marchand de bien immobilier. Toutefois, certains établissements sont moins exigeants : ils accordent des prêts même si le souscripteur ne dispose d’aucun ou d’un faible apport sous plusieurs conditions. Vous devez, entre autres, soumettre un dossier solidement étayé.

  • Deux possibilités : achat en nom propre ou au nom de la société 

Pour lancer votre activité de marchand de biens immobiliers, vous avez le choix entre deux possibilités pour acquérir un bien immeuble : réaliser un achat en nom propre ou au nom de votre société. Le montage du dossier à présenter auprès de la banque est très différent en fonction de votre option.

Pour une première acquisition, il est conseillé d’acheter le bien en nom propre. Ce choix vous offre l’opportunité de faire votre première expérience dans l’univers des marchands de biens immobiliers sans vous engager dans des frais liés à la création d’une société. Si cette première transaction réussit et génère une plus-value, vous pouvez vous lancer en toute quiétude dans la création d’une structure dédiée, une SASU, une SAS ou encore une SARL.

  • Contactez votre banque !

Au cas où vous souhaitez acheter un bien immobilier au nom de votre société marchand de biens immobiliers, contactez  votre banque. Renseignez-vous auprès des services « promotions » : votre dossier sera alors traité par un conseiller spécialisé dans le domaine de l’immobilier. Pour détenir toutes les chances de validation de votre dossier, apprenez à vendre au mieux votre projet !

Vous connaissez maintenant tout ce qu’il faut savoir pour devenir marchands de biens. À vous de jouer et bonne réussite !

Pour vous souhaiter bonne chance dans cette aventure, sachez que nos juristes restent à votre disposition. N’hésitez plus et prenez contact avec eux pour concrétiser votre projet : créez votre propre société de marchand de biens !

 

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