Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Vous hésitez quant au choix de la structure juridique pour porter votre projet ? Sachez que plusieurs formes sociales se prêtent facilement à ce type d’investissement. Dans un premier temps, la SCI ou Société Civile Immobilière est connue comme l’outil juridique de référence en matière de patrimoine immobilier. Cependant, d’autres types de sociétés peuvent parfois s’avérer mieux adaptées aux projets des futurs investisseurs. Ainsi, la SARL de famille peut être envisagée si vous comptez investir avec vos proches. Généralement, c’est un autre type de société qui vient concurrencer la SCI dans le domaine de l’investissement immobilier : la SAS (Société par Actions Simplifiée). Alors, SAS ou SCI : Quelle forme choisir ?
Dans cet article, nous vous donnons toutes les clefs pour trouver la forme juridique la mieux adaptée à votre projet !
Qu’est-ce que l’indivision ?
Dans un premier temps, il faut revenir sur la notion d’indivision afin de mieux cerner les avantages à créer une SAS ou SCI pour investir dans l’immobilier. L’indivision est la propriété de plusieurs personnes sur un même bien qualifié d’indivis. L’indivision est une notion fréquemment abordée en droit des successions, notamment lorsque plusieurs personnes héritent d’un bien immobilier. Celui-ci est par conséquent réputé indivis. Le régime légal de l’indivision est régi par les articles 815 à 815-18 du Code Civil. Peu avantageux, il s’applique également lorsque deux concubins souhaitent acquérir ensemble un bien immobilier.
Pour mettre un terme à l’indivision, il faut procéder à un partage, amiable ou judiciaire, ce qui implique généralement une lourde procédure et des coûts importants (frais de notaire notamment).
Ainsi, afin d’anticiper cette situation problématique, il est judicieux de considérer les différentes options possibles avant d’investir dans l’immobilier. Les options que nous avons sélectionné pour vous dans cet article sont donc axées sur la SAS ou SCI.
SAS ou SCI ?
Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :
Quelles différences de création entre la SAS et la SCI ?
Quels organes de contrôle pour ma société ?
Quelle fiscalité pour une SAS ou une SCI ?
Nos outils pour vous aider :
Quelles différences de création entre la SAS et la SCI ?
Dans un premier temps, afin de choisir entre la SAS ou la SCI, il vous faudra prendre en compte leurs différences au stade de la création. En effet, ces deux formes juridiques ne répondent pas aux même critères s’agissant de leur immatriculation RCS.
Le nombre d’associés
Ainsi, pour constituer une SCI, il faut 2 associés minimum. Il peut s’agir de personnes physiques ou de personnes morales. Si vous souhaitez créer votre société seul, cette forme juridique est donc définitivement exclue. En revanche, il est possible de constituer une Société par Actions Simplifiées à associé unique : on parle alors de SASU.
Pour créer une SASU, les règles applicables sont similaires à celles pour la création de SAS, la seule différence étant celle du nombre d’associés. (>> Pour en savoir plus sur les formalités constitution sasu)
Aussi, la SCI, comme la SAS peut avoir un nombre illimité d’associés : aucun montant maximum n’est prévu par la loi. Cependant, pour des raisons de commodité, il est préférable de ne pas avoir un trop grande nombre d’associés dans la SCI ; cela sera notamment déterminant s’il s’agit d’une SCI familiale.
L’objet de la société
De même, l’objet de la SCI diffère largement de celui de la SAS en ce qu’il est exclusivement civil. Ainsi, si vous souhaitez vous spécialiser dans l’achat de biens immobiliers à des fins de revente (plus ou moins immédiate), vous risquez de voir votre activité qualifiée de commerciale.
En effet, le Code de Commerce répute acte de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux ». Si votre projet répond à cette définition, vous devrez par conséquent préférer la SAS, société commerciale.
Toujours pour ce qui est de la constitution de votre société, il faut savoir que tant la SAS que la SCI n’ont pas de montant de capital social minimum.
Quels organes de contrôle pour ma société ?
Selon que vous préfériez gérer individuellement votre société ou partager la gestion avec d’autres personnes, la forme juridique de votre société à adopter ne sera pas la même.
Vous souhaitez une gestion collective
L’un des avantages de la SCI est la liberté accordée au choix de ses organes de contrôle. Il est donc possible de nommer plusieurs gérants à la tête d’une SCI. On parle alors de co-gérants. Ceux-ci sont désignés par les associés de la société représentant plus de la moitié des parts sociales. Aussi, les modalités de gestion d’une SCI sont relativement flexibles. Elles sont définies dans les statuts.
Généralement, les co-gérants d’une SCI sont dotés des même pouvoirs, dans l’intérêt de la société. Toutefois, il vaut mieux prendre des précautions en amont et apporter le plus de précisions possibles lors de la rédaction des statuts.
S’agissant de la SAS, celle-ci ne peut pas avoir plusieurs dirigeants à sa tête : la direction de la société est obligatoirement assurée par un seul Président. Néanmoins, il est possible de nommer des Directeurs Généraux, lesquels peuvent parfois avoir des pouvoirs aussi étendus que le Président.
Vous préférez une gestion individuelle
Si vous souhaitez gérer individuellement votre société, ou confier celle-ci exclusivement à un autre associé/actionnaire, vous avez pleinement le choix entre la SAS ou SCI.
Ainsi, si la SCI doit obligatoirement comporter deux associés, il est cependant tout à fait possible qu’elle n’ait qu’un seul gérant. Cela peut parfois simplifier le fonctionnement de la société notamment pour les prises de décisions relevant exclusivement des pouvoirs du gérant.
Le choix de la SCI
Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion accomplis dans l’intérêt de la société.
Dans le cas où vous souhaiteriez confier la gérance de votre SCI à une tierce personne, sachez que les pouvoirs du gérant de SCI peuvent être limités par les statuts.
Cependant, vous devez garder à l’esprit que dans les rapports avec les tiers le gérant engage la société. Cela est tout du moins vrai pour les actes entrant dans l’objet social. Par conséquent, même les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.
Si une personne morale exerce la gérance de la SCI, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations que s’ils étaient gérants en leur nom propre. Par conséquent, ils encourent également les mêmes responsabilités civile et pénale.
Le choix de la SAS
S’agissant de la SAS, comme mentionné plus haut, celle-ci doit obligatoirement compter un Président.
A l’instar du gérant de la SCI, le Président de la SAS représente la société aux yeux des tiers. Il possède un important pouvoir de représentation de la société. Celui-ci peut toutefois être limité par les statuts ou par un pacte d’actionnaires.
Là encore, cette limitation de pouvoir n’est valable qu’entre associés et ne vaut pas à l’égard des tiers.
>> Pour en savoir plus sur la rémunération du Président dans la SAS
Aussi, selon le type de société que vous choisissez entre la SAS ou SCI et le statut que vous aurez (gérant ou président), cela emportera des incidences fiscales.
Quelle fiscalité pour une SAS ou une SCI ?
Que vous décidiez de créer une SAS ou SCI, vous pourrez choisir entre deux types d’imposition : l’IR ou l’IS
La SCI : Le principe de l’imposition sur le revenu
La SCI étant une société de personnes, elle est par principe soumise à l’impôt sur le revenu. Ce sont donc les associés, et non la société elle-même, qui sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. On parle alors de société transparente. En effet, les associés de la SCI sont considérés comme personnellement propriétaires des locaux à la jouissance desquels leurs actions ou parts sociales leur donnent vocation.
Chaque associé sera imposé selon un barème progressif pouvant atteindre un taux d’imposition de 45% des revenus.
Dans les trois mois de la constitution de la SCI, une déclaration d’existence doit être adressée au centre de formalités des entreprises
Toutefois, lors de la constitution de votre SCI, vous aurez la possibilité de choisir l’IS (imposition sur les sociétés), qui est davantage associée à la SAS.
La SAS : Le principe de l’imposition sur les sociétés
La SAS est une société de capitaux et est donc soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Cet impôt est prélevé sur les bénéfices réalisés par la société à la fin de son exercice.
Le taux d’imposition est de 28 % pour les bénéfices inférieurs à 500 000 € et 33,3 % (ou 1/3) au-delà. Avec la loi de finances pour 2018, le taux sera à l’avenir porté à :
- 31 % au delà de 500 000 € de bénéfices en 2019 ;
- 28 % sur l’ensemble des bénéfices en 2020 ;
- 26,5 % en 2021.
Qui plus est, il est possible de bénéficier d’un taux réduit (15%) si vous remplissez l’un des critères suivants :
- vous êtes une PME
- Votre chiffre d’affaires hors taxes est inférieur à 7,63 millions d’€ ;
- le capital a été entièrement reversé et est détenu à au moins 75 % par des personnes physiques (ou par une société appliquant ce critère).
- Ce taux s’applique sur la tranche inférieure à 38 120 € de bénéfices
Parallèlement, lors de la création de la SAS, il est possible d’opter pour l’IR mais cela implique certaines conditions à respecter. Aussi, cette option pour l’IR ne peut excéder une durée de 5 ans.
Aussi, l’option de la société pour le régime fiscal des sociétés de personnes doit être notifiée auprès du service des impôts des entreprises dont elle dépend, au cours des trois premiers mois du premier exercice auquel l’option s’applique.
Cet article vous a-t-il éclairé sur les différences entre SAS ou SCI ?
12 commentaires
Bonjour,
Je vois sans cesse des personnes dire qu’ils achetent via une SCI un immeuble par exemple, mais nous ne pouvons pas faire d’achat revente.
Je ne vois que des intérêts à acheter un immeuble en SAS. On peut amortir de la même façon, on est imposé de la même façon pourquoi ne pas privilégier cet façon?
Cordialement
Bonjour,
La SCI est généralement privilégiée par les associés qui souhaitent investir à plusieurs dans l’immobilier.
La SAS est généralement privilégiée par les associés qui souhaitent exercer une activité immobilière commerciale, professionnelle, comme l’achat pour revente ou la location meublée. Si votre but est avant tout commercial la SAS est plus adaptée, si votre but est l’acquisition d’un bien dont vous aurez la jouissance la SCI semble à privilégier.
En espérant avoir pu vous être utile.
Bien à vous.
Bonjour,
J’ai une question concernant l’imposition sur une SASU immobilière.
Prenons l’exemple d’un immeuble (je donne des chiffres arbitraires) qui réalise 72000€ de loyer annuel.
Les frais de gestion locative + assurance mauvais payeur de 7000€
L’assurance du bâtiment de 800€
La taxe foncière de 3000€
Le crédit immobilier de 60000€
Sur quel montant l’impôt sera t-il calculé?
Est-ce que c’est : loyer – frais de gestion – assurance – crédit immobilier?
Soit 72000-7000-800-3000-60000 = 1200€
Est-ce que l’on imposer sur ces 1200?
Ou alors est-ce que l’on ne déduit pas le crédit immobilier en lui même mais seulement les intérêts?
Merci d’avance
Bonjour,
L’impôt sur le revenu peut être choisi par la SASU pour une durée maximum de 5 ans, ce choix doit être notifié au service des impôts dans les 3 premiers mois du premier exercice fiscal. Un tel choix permettra un avantage fiscal si les bénéfices réalisés sont inférieurs à certains seuils, car il prendra en compte uniquement votre rémunération. En effet, le montant minimum de l’impôt à payer est de 0 % en fonction des tranches de revenu de l’associé unique.
Sinon vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés qui prend en compte les bénéfices de la société. Ces derniers sont donc imposés au nom de la société au taux normal de l’IS (31% depuis janvier), avec éventuellement l’application d’un taux réduit de 15% sur une partie plafonnée. Le montant du bénéfice imposable au taux réduit d’IS à 15% est plafonné à 38 120 euros par exercice comptable de 12 mois.
Cependant nous ne sommes malheureusement pas habilités à vous conseiller fiscalement (la loi est dure mais c’est la loi!). Toutefois n’hésitez pas à contacter nos experts qui pourront vous donner certaines informations : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/
En espérant avoir pu vous être utile.
Bien à vous.
Bonjour …
Mon associé et moi avons tous deux crée une SCCV dans laquelle nous sommes associés par nos SAS/SASU respectives;
A la dissolution de la SCCV suite à la vente d’une maison neuve que nous construisons nous mêmes, quelles sont les différentes taxes ,impôts auxquels nous seront confrontés??
Confirmez moi que la TVA est bien sur marge SVP et si oui ,alors
TVA sur bénéfice réalisé (si 200 000 euros par ex) prix de vente 650 000-450 000 prix achat terrain + construction maison
est ce après cette tva que les dividendes remontent dans nos SASU ( soumise à l’IS ) sans autre prélèvements si nous décidions de réinvestir l’argent?
Si par contre nous décidions de sortir l’intégralité de la somme restante ( 200 000-40 000euros de tva =160 000 euros / 2 associés soit 80 000 euros chacun soumis aux 30 % de flat taxe)
Resteraient alors environ 55 000 euros
Sui je dans le vrai….
Dans l’attente d’un éclairage, cdlt Pierre
Bonjour,
La TVA n’est pas une taxe à appliquer sur un bénéfice. Vous avez payé de la TVA déductible à vos fournisseurs et vous collecterez de la TVA sur la vente de l’immeuble. Vous devrez alors payer la différence entre la TVA collectée et la TVA déductible. La TVA pèse donc en principe sur votre client et non sur vous.
Si c’est votre SAS qui est associée de la SCCV, elle doit déclarer sa quote-part de résultat :
• le bénéfice est imposé selon les règles de l’IS : 15 %, puis 28 %
• si l’associé à l’IS verse un dividende à un associé personne physique, ce dernier est imposé selon le régime de la flat tax.
Bien à vous.