Le choix de la forme juridique est une étape essentielle dans la création de société. Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier, plusieurs statuts juridiques s’offrent à vous. Vous devez choisir la forme qui s’adaptera le mieux à votre projet de création de société. SARL de famille ou SCI ? LMNP ? Que choisir ? LegalVision vous apporte des réponses.
La SCI est souvent la forme privilégiée par les personnes qui souhaitent créer une société en famille. En outre, la SCI facilite la transmission du patrimoine. En effet, elle n’est pas confrontée à l’indivision puisque la transmission se fait par le biais d’une cession de parts sociales.
La SARL de famille est peu connue par rapport à la SCI, alors qu’elle offre des avantages tout aussi attrayants que ceux offerts par la SCI. Cette forme juridique est différente de la SARL « classique » dans la mesure où elle ne peut être constituée que d’associés d’une même famille.
Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :
La Société civile immobilière
La SARL de famille
Comment choisir ?
Une troisième alternative, la LMNP qui n’est pas une forme de société
Les inconvénients de ces deux formes de sociétés
Nos outils pour vous aider :
La Société civile immobilière
La SCI permet d’acheter un immeuble en famille et le gérer au sein d’une même famille. La SCI facilite les donations successives. En outre, il y a un abattement tous les 15 ans de 100 000€. Autrement dit, lorsque la donation se réalise au moyen d’une cession de parts sociales, les parts doivent être cédées dans la limite de ce montant. En outre, les parts transmises en dessous de ce montant ne feront pas l’objet d’une imposition. Il n’y a pas de droits de succession à payer.
Dans la SCI, le régime de principe est l’impôt sur les revenus. Il n’y a pas de réel avantage, même si le choix du régime fiscal permet d’optimiser fiscalement leurs revenus. En outre, en tant qu’associé d’une SCI, présentant un résultat déficitaire, et assujetti à l’impôt sur les revenus, et bien le montant de votre imposition sera réduit.
Une particularité de la SCI, en tant que société civile est automatiquement soumise à l’impôt sur les revenus. Cependant, lorsque la SCI exerce une activité de location meublée, son activité devient commerciale. En ce sens la SCi doit être soumise à l’impôt sur les sociétés : la société civile qui exploite des opérations à caractère industriel ou commercial doit être assujettie à l’IS. Il est possible de contourner ce point, deux exceptions :
- Si le montant des recettes hors taxe de l’activité commerciale de la SCI n’excède pas les recettes totales hors taxe,
- Si le caractère habituel de la location meublée n’est pas caractérisé.
La SARL de famille
La SARL est marqué par un fort intuitu personae d’où l’association à ce caractère de famille. Le régime fiscal de la SARL de famille est avantageux. En effet, la SARL de famille peut opter pour l’impôt sur les revenus de manière indéfinie. En outre, il n’y pas de limitation d’option à l’IR pour les 5 exercices de la société. Le souhait d’opter à cet impôt doit être connu avant l’ouverture de l’exercice au titre duquel la société souhaite être placée sous ce régime. La SARL de famille est créée par les membres d’une même famille. Dès lors, si une personne extérieure à la famille devient associé de la SARL le régime fiscal prend fin. Il faut mettre un point en exergue, la décision d’opter à l’IR doit être prise à l’unanimité des associés.
Lorsqu’une société est soumise à l’IR ce n’est pas la société en elle même qui sera imposée mais les associés. L’impôt sur les revenus est avantageux lorsque les revenus sont faibles et cela permet une imputation des déficits. En outre, lorsque la SARL a de mauvais résultats l’associé a la possibilité de diminuer le montant de son imposition. En effet, il pourra imputer les déficits sur son revenu global.
Comment choisir ?
Comment choisir entre SARL de famille ou SCI ?
Plus éléments peuvent aiguiller votre choix. Tout d’abord, la SARL de famille et celle dite « classique » et la SCI n’ont pas la même finalité. En effet, la SCI a exclusivement pour objet une activité immobilière. Alors que dans une SARL il est possible d’exercer plusieurs activités à l’exception des activités libérales.
Ensuite, toute personne peut devenir associé d’une SCI. Il faudra procéder à une cession de parts sociales, mais il n’y a pas de restrictions imposées. A la différence de la SARL de famille qui ne peut être composée que de membres d’une même famille. En outre, dès lors qu’une personne extérieure à la famille entre dans la société le régime fiscal avantageux prendra fin.
Enfin, la responsabilité n’est pas la même. En effet, dans une SARL de famille la responsabilité des associés est limitée à hauteur de leurs apports. A l’inverse, dans une SCI les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société.
SARL de famille ou SCI :
Une troisième alternative, la LMNP qui n’est pas une forme de société
La location meublée non professionnelle n’est pas une forme de société. La LMNP caractérise le propriétaire bailleur qui est une personne physique. Le LMNP bénéficie d’un régime fiscal avantageux. En effet, le LMNP est éligible au régime des micro-entreprises. Les recettes doivent être inférieures à 70 000€ afin d’être en mesure de bénéficier de ce régime. Le régime permet en outre de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% automatiquement appliqué aux recettes.
SCI en location meublée : le statut de la location meublée non professionnelle n’est pas compatible avec la Société civile immobilière, sauf si l’une des exceptions mentionnées plus ci-dessous (« La société civile immobilière ») est remplie. Si l’une des conditions venaient à être respectée, il est alors possible de louer en LMNP car la SCI reste soumise à l’impôt sur les revenus.
SARL de famille et location meublée non professionnelle. Opter pour la SARL de famille peut s’avérer être un choix judicieux dans la mesure où il n’y a pas de seuils comme dans la SCI. Pas d’option à l’impôt sur les revenus limitée dans le temps par exemple.
Les inconvénients de ces deux formes de sociétés
SARL de famille ou SCI :
SARL de famille ou SCI : les inconvénients de la SARL de famille
Il est nécessaire de tenir une comptabilité. Ensuite, la SARL de famille est assujettie à l’impôt sur les revenus et ce de manière indéfinie tant qu’aucune personne extérieure ne devient associé. Si une telle situation se produit, la SARL sera soumise à l’impôt sur les sociétés. Il vaut mieux privilégier peu d’associés afin d’éviter d’éventuels conflits. Car un nombre important d’associés peut créer une instabilité dans les relations entre les associés de la SARL de famille.
SARL de famille ou SCI : les inconvénients de la SCI
Dans la SCI il faut porter une attention particulière aux seuils afin de ne pas les dépasser. Lorsque la SCI est en location meublée, il faut vérifier l’absence du caractère habituel de la location meublée. Et vérifier que les recettes liées à cette activité commerciales ne dépasse pas les 10% des revenus de la société. Dans le cas où les seuils sont dépassés, vous serez automatiquement soumis à l’impôt sur les sociétés.
Si la SCI devient soumise à l’IS, les associés auront l’obligation de tenir une comptabilité commerciale. De plus, il y aura une double imposition. En outre, la première imposition se fera au niveau de la société et la seconde au niveau des associés en cas de distribution des dividendes.
A vous de faire le bon choix entre ces deux formes de sociétés. Notre équipe de juriste reste à votre disposition pour vous assister dans vos démarches de création de société.
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16 commentaires
bonjour,
Pouvez vous préciser svp :
– en cas de Sarl de famille pour de la location meublée, celle ci peut être assujetti à l’IRPP des associés ?
Si oui, pour la détermination du résultat, avons nous droit aux amortissements, comme dans le statut du lmnp.
Merci de votre retour.
Bonjour,
La SARL de famille peut choisir d’opter pour l’impôt sur le revenu. Pour cela, l’option devra être notifiée au service des impôts.
Il est possible de cumuler le statut Lmnp et la SARL de famille lorsque la SARL ne réalise pas plus de 23 000 euros de recette locative annuelle pour chaque associé et que ces recettes représentent moins de 50 % du revenu global de la société.
Bien à vous.
Bonjour,
Mes enfants et moi-même possédons 55% des parts dans une SCI (A) ayant à son actif un bien immobilier (occupé en parti par moi-même à titre gracieux), les 45% restant sont détenus par une autre SCI (B) que qui n’a rien à son actif et donc les parts appartiennent à mes enfants.
Peut-on dissoudre cette SCI B afin de regrouper les parts sur la SCI A et la transformer en SARL de famille pour faire de la location meublée.
Faut-il que mes enfants rachètent les parts de la SCI B alors qu’elles leurs appartiennent déjà ce qui enjendrerait des frais.
Merci de vos conseils
Bonjour,
Tout d’abord vous aurez à choisir entre plusieurs possibilités. Vous pourrez soit effectuer une liquidation des deux SCI puis donner naissance à une entreprise X (SARL de famille dans votre cas), soit, comme vous l’indiquiez, liquider une SCI pour la rattacher à votre SCI principal puis dans un second temps transformer cette dernière en SARL de famille. Ces procédures judiciaires sont différentes, et au vu de la particularité de votre cas nous vous conseillons de vous tourner vers un avocat spécialisé.
En espérant avoir pu vous être utile.
Bien à vous.
Bonjour,
En terme de transmission suite à un décès d’un des parents par exemple, y a-t-il une différence entre ces 2 statuts de sociétés ?
Merci d’avance
Bonjour,
Il n’existe pas de différences au niveau de la transmission des parts sociales en cas de décès d’un des associés.
Bien à vous
Bonjour,
Mon mari et moi-même souhaitons procéder à un OBO concernant notre appartement actuel.
Effectivement, nous sommes propriétaires et nous aimerions créer une SCi de famille ou de location ou une SARL de famille, nous ne savons pour l’instant quelle société choisir dans le but de racheter notre appartement actuel afin de le mettre en location et continuer à investir dans l’immobilier avec des immeubles de rapports ou autres.
Nos questions:
1) Pourriez-vous nous indiquer quelle est la meilleure des sociétés à créer selon nos objectifs ainsi que la fiscalité la plus avantageuse à adopter?
2) A quel prix notre future société peut racheter notre bien actuel? (prix du marché, estimation …)
3) Est-il plus avantageux pour nous de louer cet appartement en meublé ou nu?
Dans l’attente de votre avis, je vous souhaite une agréable après-midi.
Elise
Bonjour,
Nous ne sommes pas habilités à répondre à vos questions (en effet, nous n’avons pas le droit de faire du conseil personnalisé).
Je vous invite à vous tourner vers un avocat spécialisé qui saura vous guider.
En revanche, nous pouvons nous occuper des démarches lors de la création de votre société : https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci/
Bien à vous.