Le paysage juridique français est dense. Association, entreprise individuelle, société… Il existe une forme juridique pour chaque projet, chacune présentant son lot d’avantages et d’inconvénients. Or, quand il s’agit d’un projet immobilier, il est courant de créer une SCI. En effet, la Société Civile Immobilière (SCI) brille par ses attributs lorsqu’il s’agit de réaliser un projet immobilier. Elle permet de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier dans des conditions préférentielles. De même, il est souvent évoqué les qualités de la SCI en tant qu’instrument d’investissement. Mais, pour certains projets plus spécifiques, allant au-delà du simple investissement immobilier, la SCI classique se révèle inadaptée. La solution peut être, alors, de recourir à la SCI d’attribution.
Sommaire :
I/ SCI d’attribution définition : qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ?
II/ A quoi sert une SCI d’attribution ?
III/ SCI d’attribution ou de construction vente ?
IV/ D’autres sociétés d’attribution ?
V/ La création d’une société civile immobilière
VI/ La vie d’une société immobilière d’attribution
VII/ La fin d’une société civile immobilière d’attribution
I/ SCI d’attribution définition : qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ?
Avant toute chose, la SCI attribution est une société civile classique. Ainsi, elle comptera au minimum deux associés, lesquels devront réaliser des apports. Encore, les statuts de la SCI d’attribution devront être rédigés. Comme pour une autre société, des formalités devront être accomplies pour lui donner une existence légale.
Mais, comme son nom l’indique, la SCI d’attribution sera créée par des associés recherchant un objectif particulier. Transformer une SCI en SCI d’attribution demandera quelques aménagements. En effet, les statuts, ainsi que certaines règles de fonctionnement de la société seront différents.
Aussi, s’il peut sembler aisé d’adapter les statuts d’une SCI pour qu’elle devienne une société d’attribution, transformer une SCI en SCI d’attribution au cours de son existence représente une opération lourde, complexe, et coûteuse. En effet, la transformation entraînera une cascade d’impositions. Pour cette raison, il est plus courant de rencontrer des SCI attribution existant dans cette forme dès leur création.
II/ À quoi sert une SCI attribution ?
Tout d’abord, il convient de préciser que le statut de SCI d’attribution s’adresse à des projets de grande envergure. En effet, il s’agira de réaliser une véritable opération de promotion immobilière. C’est-à-dire qu’il s’agira de construire ou de rénover un immeuble en entier, et non pas simplement une habitation individuelle. La nature des opérations à réaliser suppose de disposer de moyens conséquents.
Le but sera de construire un bien immobilier, ou de le rénover. Puis, une fois ces opérations achevées, il s’agira de partager le bien entre les associés. Chacun recevra, par exemple, un appartement.
III/ SCI d’attribution ou de construction-vente ?
Tout dépendra du projet que vous souhaitez porter. En effet, chacune de ces formes de SCI s’adresse à des projets particuliers. Ainsi, créer une SCI de construction-vente se révélera adapté si votre projet consiste à vendre les biens que vous construisez. Au contraire, la SCI d’attribution s’adressera plutôt à un projet au terme duquel le bien est conservé.
IV/ D’autres sociétés d’attribution ?
La SCI est souvent la forme privilégiée lorsqu’il s’agit de créer une société d’attribution. Cependant, la loi admet qu’une société d’attribution soit créée avec une autre forme de société. Néanmoins, la pratique s’accommode le plus souvent de la forme de SCI.
Ainsi, une SCI d’attribution est avant tout une SCI. Seulement, la loi impose quelques aménagements des statuts de la société. De même, son fonctionnement sera différent de celui d’une société classique. Pour ces raisons, il convient de se pencher plus en détail sur les particularités de la SCI d’attribution.
V/ La création d’une société civile immobilière d’attribution
Comme pour toute autre société, la création d’une SCI attribution (SCIA) passera par l’accomplissement de formalités. C’est l’accomplissement de ces formalités qui permettra d’aboutir à l’immatriculation de la société.
A) Modèle de statut de SCI d’attribution : un objet social strict
Tout d’abord, l’objet social de la SCIA sera particulier. En effet, il consistera en l’acquisition et rénovation, ou construction, d’immeubles en vue de les répartir entre les associés selon une division établie par leurs soins. Encore, l’objet social visera la gestion et l’entretien des biens immobiliers jusqu’à la mise en place d’une nouvelle organisation. Par exemple, un syndicat de copropriété pourrait constituer la nouvelle organisation. Ainsi, le but n’est pas de réaliser un bénéfice. Il sera simplement de répartir, à terme, un bien immobilier entre des associés.
B) Le capital social d’une SCI d’attribution
C’est la réunion des moyens de plusieurs associés permettra de réaliser un investissement important. À ce titre, le capital social de la SCI d’attribution présentera une grande importance. Dans la pratique, ce capital social est souvent stipulé variable. En effet, son montant est souvent sujet à fluctuations durant la vie de la société. Le capital devra être égal à la valeur de l’immeuble qui doit être acquis ou construit par la société. De plus, le capital social devra prendre en compte les frais engendrés par la rénovation de l’immeuble, s’il y a lieu et, de manière générale, tous les frais concourant à son édification. Ainsi, le montant du capital social d’une SCI d’attribution peut rapidement devenir très élevé.
La constitution de ce capital social passera par la réalisation d’apports par les associés. Chaque associé recevra des parts en rémunération de ses apports. Seulement, le nombre de parts attribué à chaque associé dépendra de la valeur de la partie de l’immeuble qu’il recevra une fois les travaux achevés. Ainsi, l’associé récupérant un appartement de grande taille recevra plus de parts sociales que celui se contentant d’un studio.
C) L’état de division et le règlement de la SCI d’attribution
Un état de division devra être joint aux statuts de la SCI. C’est ce document qui décrira la manière dont les différentes parties de l’immeuble seront réparties entre les associés. De même, il délimite les parties privatives, et les distingue de celles dont la jouissance sera commune à l’ensemble des associés.
Les associés devront également rédiger un règlement. Ce document fixera l’usage autorisé pour chaque partie de l’immeuble. Par exemple, il peut interdire d’exercer une activité professionnelle au sein des appartements. De même, le règlement détermine l’usage qu’il doit être fait des parties communes de l’immeuble.
VI/ La vie d’une société civile immobilière d’attribution
A) Le fonctionnement de la SCIA
L’intérêt de créer une SCI attribution réside dans l’opération de promotion immobilière qu’elle permet de réaliser. Or, la nature de cette opération suppose une de deux solutions :
- Soit, la société passe un contrat de promotion immobilière ;
- Soit, ces opérations doivent être confiées au gérant de la SCI d’attribution.
Encore, le gérant devra veiller au fonctionnement quotidien de la société. Il lui appartiendra de réunir les associés en assemblée générale et de soumettre des résolutions à leur vote.
B) Le financement SCI d’attribution
Comme pour tout projet immobilier, le financement peut passer par un emprunt. Cet emprunt peut être souscrit par la société elle-même, ou individuellement par ses associés.
Mais, pour les SCI d’attribution, la majeure partie du financement prendra la forme d’appels de fonds à l’adresse des associés. C’est-à-dire que les associés devront donner de l’argent à la société, et cela proportionnellement à leur participation au capital. Si l’associé ne verse pas le financement dû à la SCIA, il pourra, dans le pire des cas, voir ses parts rachetées de force. Encore, même si ses parts ne sont pas vendues, il ne pourra pas prétendre obtenir le bien pour lequel il s’est associé tant qu’il n’aura pas régularisé sa situation.
C) La fiscalité de la SCIA
La SCI d’attribution est une société dite transparente. Ainsi, ce sont les associés qui seront imposés sur ses éventuels bénéfices. Néanmoins, ce type de société n’a pas vocation à réaliser des bénéfices.
La transparence signifie également que ce sont les associés qui devront s’imposer des divers impôts et taxes. Ainsi, c’est aux associés que reviendra de payer la taxe foncière. Encore, en cas de vente des parts sociales, l’éventuelle plus-value suivra les règles applicables aux cessions de biens immobiliers. De même, l’associé devra s’affranchir des droits d’enregistrement en matière de vente d’immeubles.
D) SCI d’attribution et TVA
La vente d’un immeuble peut, dans certaines circonstances, donner lieu à l’application de la TVA. En effet, la TVA immobilière devra être acquittée si un associé, lui-même assujetti à la TVA, vend le bien. Il doit s’agir de la première cession du bien. Encore, une autre condition est requise : le bien doit être vendu dans les 5 ans de son achèvement.
VII/ La fin d’une société civile immobilière d’attribution
Une fois les travaux portant sur les biens immobiliers achevés, les associés devront participer aux charges engendrées par la gestion de l’immeuble. Puis, la SCI d’attribution ayant réalisée la mission pour laquelle elle a été créée, sa dissolution-liquidation pourra intervenir. Alors, le bien immobilier sera réparti entre les associés. Chacun recevra la partie du bien à laquelle il avait vocation, compte tenu de l’état de division.
Pour finir, il faut noter que la dissolution-liquidation de la société ne marquera pas la fin des rapports entre les associés. En effet, ceux-ci se côtoieront désormais au sein d’un syndicat de copropriété.
6 commentaires
Bonsoir,
Nous souhaitons créer une SCI D’attribution avec pour objectif l’achat d’un bien de prestige, de le diviser et de le rénover.
Nous avons énormément de questions à vous demander.
Puis-je vous laisser mon numéro de téléphone pour que vous puissiez répondre à notre attente sachant qu’une telle opération ne peux se créer avec une seule question.
Cordialement
Mrv
Bonjour,
Je vous invite à contacter directement nos services au 05 35 54 57 42, lesquels sont avertis de votre besoin d’informations.
Bien à vous.
Bonjour,
j’ai un projet de surélévation d’un immeuble avec mon fils.
A l’issue des travaux je souhaiterais que mon fils dispose d’un appartement et moi d’un autre.
La SCIA me parait une bonne solution mais je crois comprendre que la SCIA va vendre l’appartement à l’issue des travaux à mon fils et à moi, et donc que nous aurons à payer des « frais de notaires »
ai je bien compris?
n’y a t il pas une autre solution?
Bonjour,
Vous aurez en effet à payer des frais de notaires suite à la vente de votre appartement.
Il est obligatoire de payer des frais de notaires en cas d’achat immobilier. Il n’existe pas d’autre alternative.
Bien à vous,
Bonjour
Il semble difficile voire impossible de bénéficier d’aides publiques à la rénovation en SCIA. Avez-vous un avis sur la question ?
Une solution pourrait-elle être de commencer par un statut de copropriété et de passer ensuite en SCIA ? c’est le statut de SCIA qui convient dans la durée pour un habitat participatif.
Merci
Merci d’avoir soulevé cette question intéressante concernant les aides publiques à la rénovation en SCIA. Vous avez raison, il peut être plus difficile pour une SCIA de bénéficier de certaines aides publiques en comparaison à une copropriété classique. Cela est dû au fait que la SCIA est généralement considérée comme une structure juridique destinée à l’acquisition, la gestion et la répartition des biens immobiliers entre les associés, plutôt qu’à leur rénovation.
Cependant, cela ne signifie pas qu’il est totalement impossible pour une SCIA de bénéficier d’aides publiques. Certaines aides, comme les aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou les aides locales, peuvent être accessibles selon les conditions spécifiques de votre projet et les critères d’éligibilité. Il est donc important de se renseigner auprès des organismes compétents pour déterminer les aides auxquelles votre SCIA pourrait prétendre.
Quant à la solution que vous proposez, il est vrai que le passage d’un statut de copropriété à une SCIA peut être une option intéressante pour un projet d’habitat participatif. Toutefois, il est important de prendre en compte les coûts et les démarches administratives associés à ce changement de statut. De plus, il faudra également vérifier si les aides auxquelles vous auriez droit en tant que copropriété seraient toujours applicables après le passage en SCIA.
Dans tous les cas, je vous recommande de consulter un expert en droit immobilier ou un conseiller juridique spécialisé dans ce domaine pour vous guider dans cette démarche et vous aider à choisir la structure juridique la plus adaptée à votre projet d’habitat participatif.
N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez d’autres questions ou souhaitez partager vos expériences sur ce sujet.
Cordialement,