Le régime juridique de la SCCV (société civile de construction-vente)

SCCV

Le droit français connait de nombreux types de sociétés, chacun répondant à certains besoins spécifiques. Or, il est parmi cette forme le statut de la SCI, lequel est très plébiscité en pratique. En effet, la SCI permet une gestion et une transmission privilégiée d’un patrimoine immobilier au sein d’une famille. Néanmoins, malgré ses atouts, la SCI n’est pas adaptée à tous les projets immobiliers. Ainsi, dès lors qu’il s’agit de créer une société pour bâtir un immeuble et le vendre, le statut de SCCV (dit aussi SCICV) se révèle plus adapté. Or, si créer une SCCV (société civile de construction vente) reprend en grande partie la procédure de création d’une SCI, cette société présente plusieurs particularités.

Sommaire : 

I/ SCCV définition 
II/ La constitution d’une société civile de construction vente
III/ Le fonctionnement d’une société civile de construction vente
IV/ Le régime social d’une SCCV
V/ Le régime fiscal d’une société civile de construction vente

I/ SCCV définition

A) SCCV définition

La SSCV (société civile de construction vente) est, comme son nom l’indique, une société civile. Ainsi, son fonctionnement s’appuie sur les règles du Code Civil appliquées à toutes les sociétés civiles. Son mode de fonctionnement est donc proche de celui d’une SCI classique. Or, il s’agit également d’une société existant pour un but spécifique : la construction et la vente de biens immobiliers. Ainsi, certaines des règles s’appliquant à cette société sont prévues par le droit de la construction.

En effet, cette société sera constituée par des associés souhaitant réaliser un projet immobilier particulier. Ainsi, ils construiront un immeuble pour ensuite le vendre. Cela révèle une particularité de la SCCV : son objet est commercial. À l’inverse, une SCI a un objet civil. La particularité de la société civile de construction vente est donc qu’il s’agit d’une société civile avec un objet commercial. Ainsi, cette société pourra réaliser un profit au terme de l’opération de construction-vente. Cet objectif est de l’essence même de cette société. Au contraire, l’objet social d’une SCI classique ne peut pas être de réaliser un profit.

B) Constituer une SCI ou SCCV ?

Le choix entre SCI ou SCCV peut se résoudre en fonction de l’objectif des associés. En effet, si l’objectif des associés est de faire construire un immeuble pour le vendre, puis ensuite se répartir les profits entre eux, la forme de SCICV déploiera tout son intérêt. Au contraire, si les associés souhaitent acquérir un bien immobilier et le conserver, le statut de SCI classique se révélera plus adapté. En effet, le statut de SCICV ne peut être adopté que pour des opérations de construction vente. Ainsi, il est impossible de créer une telle société si le but est la constitution d’un patrimoine immobilier et sa gestion, notamment dans un cadre familial.

C) Constituer une SCI d’attribution ou de construction vente ?

À nouveau, le choix entre les deux formes juridiques dépendra de l’objectif poursuivi par les associés. En effet, la société civile de construction vente n’est adaptée que s’il s’agit d’un projet visant, à terme, à vendre les biens immobiliers. À l’inverse, la société civile d’attribution admet que les associés puissent conserver les biens. Ainsi, dans le cadre d’une société civile d’attribution, les associés pourront obtenir la jouissance du bien construit. Or, ce résultat est impossible dans le cadre d’une SCCV.

D) Constituer une SCCV ou une SAS ?

Il est souvent argué de la souplesse du statut SAS. En effet, il est possible de réaliser un très grand nombre d’opérations sous la forme de SAS. Ainsi, il serait possible de réaliser une opération de construction et de vente immobilière au sein d’une SAS plutôt que d’une société civile. Toutefois, ce choix dépendra de divers critères de choix. Ainsi, le choix entre SCCV et SAS peut être guidé par, notamment :

1- Le régime fiscal de chacune de ces sociétés :

La SCICV sera soumise au régime de l’impôt sur le revenu. À l’inverse, la SAS sera soumise à l’impôt sur les sociétés, avec option possible pour l’IR sous certaines conditions ;

Au résultat, fiscalement, le choix entre la SCCV et la SAS dépendra principalement du régime d’imposition souhaité par les associés. Une imposition à l’impôt sur le revenu signifiera que les associés seront directement et personnellement imposés sur les bénéfices dégagés par la société, ce qui peut se révéler désavantageux pour ceux des associés étant assujettis aux tranches supérieures d’imposition. L’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés peut donc, dans certaines circonstances, se révéler avantageux.

Dans le cas où les associés souhaitent opter pour l’impôt sur le revenu, le choix entre SCCV et SAS dépendra, notamment, de la qualité des associés. En effet, l’option pour l’IR ne sera admise, pour une SAS, que si au moins la moitié du capital et des droits de vote est détenu par des personnes physiques, et au moins 34% par les dirigeants de la société. Cette option est donc incompatible avec une détention majoritaire du capital social par des investisseurs personnes morales.

2- Le régime de limitation de la responsabilité :

Les associés d’une SAS bénéficieront d’une responsabilité limitée au montant de leurs apports. Au contraire, les associés d’une SCICV seront responsables indéfiniment. Cette limitation de la responsabilité, ou son absence, sera prise en compte par les banques lorsqu’il s’agira de négocier un prêt bancaire, aux fins de financer l’opération de construction-vente. Notamment, les conditions financières du prêt, ainsi que les garanties exigées, pourront dépendre du régime de responsabilité de la société.

Reste que, en pratique, les entrepreneurs choisissent souvent de créer une SCCV. En effet, le régime fiscal attaché à cette forme de société, ainsi que la grande simplicité de son fonctionnement, comptent parmi les arguments à son crédit.

II/ La constitution d’une société civile de construction vente

A) Les statuts de la SCCV

Malgré les spécificités de la SCCV, sa constitution reprend le schéma classique connu pour tout type de société. Ainsi, il conviendra, dans un premier temps, de rédiger les statuts de cette société. Ceux-ci devront comporter toute une série de mentions obligatoires. Parmi celles-ci se trouve celle de l’objet social.

L’objet social d’une SCICV devra être rédigé très spécifiquement. Ainsi, celui-ci devra viser la construction et la vente de biens immobiliers, soit de manière individuelle, soit par lots. Contrairement à une SCI classique, pour laquelle l’objet social ne peut valablement viser la vente de biens immobiliers, sinon à titre exceptionnel, l’objet social de la SCCV pourra expressément prévoir que les immeubles construits seront destinés à la vente, à titre habituel.

Concernant la durée de la société, celle-ci peut être très longue. En effet, les sociétés peuvent durer jusqu’à 99 ans, avec possibilité de renouvellement. Or, la rédaction de l’objet social d’une SCICV fait que la durée de son existence peut être bien moindre. En effet, cette société peut être constituée pour la réalisation d’une unique opération de construction-vente. Alors, elle sera dissoute une fois l’opération accomplie, pour raison de réalisation de son objet social.

B) Les associés de la SCCV

La société pourra être créée par deux associés au minimum. Aucun plafond n’est posé quant au nombre maximal d’associés pouvant se réunir au sein d’une société civile de construction vente.

C) Le capital social de la SCCV

Comme toute société, la SCICV devra avoir un capital social, lequel pourra être fixe ou variable. Encore, celui-ci ne comporte pas de montant minimum. Il sera possible de constituer par divers types d’apports :

  • Des apports en numéraire. Il s’agira d’apport en argent, réalisés, notamment, par virement d’un compte bancaire d’un associé vers celui de la société ;
  • Des apports en nature. Il s’agira, notamment, de biens utiles à l’activité de la société ;
  • Ou, des apports en industrie. Il s’agira, notamment, pour un associé d’apporter sa force de travail, ses compétences, ou encore son réseau au bénéfice de la société.

Les statuts de la SCICV peuvent être rédigés sous seing privé. Néanmoins, l’intervention du notaire sera nécessaire dès lors qu’un associé fait apport d’un bien immobilier à la société. Cela sera, notamment, le cas si un associé apporte un terrain sur lequel l’immeuble destiné à la vente sera construit.

D) Le siège social de la SCCV

Il conviendra de trouver un siège social pour la société. Celui-ci pourra être établi au domicile de l’un de ses gérants. Sinon, notamment compte tenu de la durée de vie souvent courte des sociétés civiles de construction-vente,

E) L’immatriculation de la SCCV

Une fois les statuts rédigés, signés, et le premier gérant nommé, il sera possible de mener à son terme la procédure de création de la société. Ainsi, dans un premier temps, il conviendra de publier une annonce légale de constitution de SCICV. Cette annonce devra indiquer toute une série d’informations relatives à la société. Ainsi, il conviendra, notamment, d’indiquer :

  • Le nom de la société ;
  • L’adresse de son siège social ;
  • Le montant de son capital social ;
  • Ou encore, l’identité du gérant.

Pour finir, il conviendra d’accomplir les formalités d’immatriculation auprès du greffe. Ces formalités se font par le dépôt d’un dossier d’immatriculation, par le biais d’un formulaire m0. Il conviendra de joindre au dossier toute une série de pièces justificatives. Ainsi, il conviendra, notamment, de joindre :

  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
  • Un justificatif de la jouissance du siège social ;
  • Une copie des documents d’identité du gérant
  • Des déclarations visant à s’assurer de la probité du gérant ;
  • Ou encore, un exemplaire des statuts.

III/ Le fonctionnement d’une société civile de construction vente

La SCI construction vente sera dirigée par un ou plusieurs gérants. Ceux-ci seront nommés par les associés. Il leur reviendra d’assurer la gestion quotidienne de la société, ainsi que d’accomplir les formalités nécessaires en temps voulu. Ainsi, il appartiendra au gérant de la société civile de construction vente d’accomplir les formalités d’immatriculation, sauf à ce que cette tâche soit confiée à un tiers. Encore, il appartiendra au gérant de convoquer les assemblées générales, notamment pour permettre aux associés de s’exprimer sur certaines décisions. Sinon, il est possible de prévoir d’autres modes de consultations, notamment par voie écrite.

IV/ Le régime social d’une SCCV

Le gérant majoritaire de la SCCV sera considéré comme un travailleur non salarié. Ainsi, il devra demander son affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants, anciennement RSI, par le biais d’un formulaire TNS.

À l’inverse, le gérant non associé sera assimilé à un salarié, et donc assimilé au régime général de la sécurité sociale.

Les disparités entre ces deux régimes peut constituer un réel critère de choix pour le gérant de SCCV. En effet, malgré un récent rapprochement avec le régime général sur le plan de l’assurance maladie et maternité, le statut de travailleur non salarié reste moins protecteur que celui d’assimilé-salarié. La contrepartie des avantages du statut d’assimilé-salarié sera des cotisations sociales d’un montant supérieur à celui d’un TNS en cas de versement d’un salaire. Néanmoins, à défaut de rémunération, le gérant assimilé-salarié ne devra s’acquitter d’aucune cotisation. À l’inverse, le gérant-TNS devra s’acquitter de cotisations minimales, même à défaut de rémunération.

V/ Le régime fiscal d’une société civile de construction vente

L’activité de construction-vente est une activité commerciale. Ainsi, la société l’exerçant devrait normalement être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Or, le droit fiscal prévoit une exception pour les SCCV. En effet, il est prévu que la SCCV est une société transparente. Ainsi, ses associés seront directement imposés à leur propre échelle :

  • Les associés personnes physiques à l’IR ;
  • Les associés personnes morales, c’est-à-dire d’autres sociétés, selon le mode d’imposition dont elles relèvent.

En outre, les associés de la SCCV ne pourront pas de décider de son assujettissement à l’IS : l’option n’est pas possible.

Pour finir, il convient de noter que SCCV et TVA vont de paire. En effet, la vente des biens immobiliers construits sera assujettie à la TVA.

 

Créez une société civile

Valentin Giandomenico

Valentin Giandomenico

Valentin est juriste au sein de LegalVision. Titulaire d'un M2 en droit des affaires, il s'intéresse tout particulièrement au droit des sociétés.

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41 Comments

  1. Avatar

    Quid d’une Sas soumise à l’IR si les associés sont des personnes physiques.
    Il y aurait alors les avantages des 2 (IR et responsabilité limitée.

    Bien à vous.

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      En effet, sur le plan fiscal une SAS soumise à l’IR permettrait de bénéficier tant de la responsabilité limitée que de l’imposition à l’IR.
      Néanmoins, une SAS ne peut pas opter pour l’IR pour une durée indéfinie, et certaines opérations de construction-vente peuvent dépasser le délai de 5 ans.
      Il conviendra également de remplir les conditions de l’article 239 Bis du CGI pour exercer l’option.
      Pour finir, une SAS ne bénéficierait pas, sauf à en aménager largement les statuts et donc à ce que l’ensemble des associés s’accorde sur ces points, des mécanismes prévus à l’article L211-3 du Code de la Construction.

      Bien à vous.

  2. Avatar

    Bonjour,
    De manière simple quelles sont les charges relatives à une sccv?
    Si vous avez un exemple concret je suis preneur ?
    Merci par avance.

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      De manière générale, les charges sont les suivantes :
      – Charges sociales pour le gérant, si celles-ci sont prises à sa charge par la SCCV ;
      – Salaires et charges salariales ;
      – Les assurances ;
      – L’achat des matières premières nécessaires à la construction des biens immobiliers ;
      – L’achat de machines ou de matériel, etc.

      Bien à vous.

  3. Avatar
    Bernard Sabathier

    Merci pour cet article très clair sur le choix entre l’IS et l’IR…
    BS

  4. Avatar

    Bonjour.
    Est-ce qu’une SCI d’attribution peut être associé d’une sccv dans le cadre d’un projet de construction de logements ? Le but étant qu’un associé s’attribue un des appartements comme rémunération.

    Merci d’avance.

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      L’attribution d’un immeuble en rémunération est parfaitement incompatible avec le statut de SCCV.
      L’article L221-1, alinéa 2, du Code de la Construction dispose en ce que sens « Les immeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l’attribution ».

      Bien à vous.

  5. Avatar

    Bonjour,

    Nous souhaiterions faire une petite opération de PI familiale ( à 3 personnes physiques) sous le régime de l’ IR.
    Quel type de société vous nous conseillez SAS ou SCCV ? Dans les deux cas sommes nous obligatoirement soumis à la TVA ?
    Vous en remerciant par avance,

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      À défaut d’être avocat, il ne m’est pas permis de vous conseiller.
      Pour un conseil personnalisé, je vous invite à consulter votre avocat, votre notaire ou votre expert-comptable.

      S’agissant du statut à adopter, tout dépend de la teneur du projet que vous souhaitez mener.
      Si votre projet implique de la location meublée, il est souvent préconiser de créer une SARL dès lors que la société est constituée entre membres de la même famille.
      Si le projet implique de la location nue, il est possible de créer une SCI.
      Si le projet implique de la construction pour revente, le statut de la SCCV est souvent indiqué, celui-ci existant spécialement pour répondre à de telles situations.

      S’agissant de la TVA, celle-ci est applicable en cas de vente de biens immobiliers après leur construction.

      Bien à vous.

  6. Avatar
    Carl Fontaine

    Bonjour! Merci encore pour cet article!

    J’aurai besoin de vous pour un cas précis !

    Un promoteur fait une opération dans le secteur diffus de 40 logements dont 10 vendus en VEFA à un bailleur social.
    Faire un parallèle entre SAS et SCCV.

    1. Thibaud DESREUMAUX
      Thibaud DESREUMAUX

      Bonjour,

      À défaut d’être avocat, je ne suis pas en droit de vous conseiller sur votre situation spécifique.

      Ceci-dit, la SCCV est une forme sociétale dédiée spécifiquement à ce type d’opération.

      Il est possible de prévoir des mécanismes similaires à la SCCV au sein d’une SAS, mais une telle démarche nécessitera une attention particulière lors de la rédaction des statuts.

      Bien à vous.

  7. Avatar
    est ce une obligation

    est ce une obligation de remplir l’imprimé TNS lors de la création de plusieurs SCCV alors que les actionnaires de la SCCV sont des sociétés et de plus leur gérants sont en retraites et pour ma part ne relèvent plus d’un régime de travailleurs non salariés ? Ou bien l’état cherche par tous moyens a rentrer des cotisations sociales qui dans ce cas ne serviront a rien puisqu’il n’y a pas de salariés !!!

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Cette obligation concerne Le gérant majoritaire de la SCCV. Ce dernier sera considéré comme un travailleur non salarié. Ainsi, il devra demander son affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants, anciennement RSI, par le biais d’un formulaire TNS.

      Bien à vous.

  8. Avatar

    Bonsoir,
    J’ai dans l’idée de créer une SCCV avec un associé, j’aimerais connaître l’impôt sur la plus valut que réclame l’état soit le pourcentage?
    Cordialement

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour Monsieur,
      La loi prévoit que la SCCV est une société transparente. Ainsi, ses associés seront directement imposés à leur propre échelle :
      – Les associés personnes physiques à l’IR ;
      – Les associés personnes morales, c’est-à-dire d’autres sociétés, selon le mode d’imposition dont elles relèvent.

      Par ailleurs, en cas de cession d’immeuble ou dans l’hypothèse d’une cession de parts sociales, les associés, de même, sont imposés à titre personnel.

      Bien à vous,

  9. Avatar

    Bonjour,

    Je veux creer une SCCV avec mon épouse, mon conseiller bancaire me dit qu’il faut obligatoirement un agent immobilier parmi les membres de la SCCV.
    Qu’en est il ?

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,
      Aucune disposition légale n’impose que l’un des associés soit un agent immobilier.
      Bien à vous,

  10. Avatar
    Respaud stephane

    Bonjour
    Et ton obligé de reverser les plus value au associés ou pouvons-nous les réinvestir dans un autres projets et ainsi évité l’impôt de la plus value?
    Autre question. Et il possible de réaliser des opérations sans TVA

    Merci d’avance

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      La distribution de dividendes ne concerne que les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. Par ailleurs, les modalités de distribution des dividendes sont édictées dans les statuts de la société par les associés ou les actionnaires, selon le cas.

      Bon à savoir

      Confiez vos formalités à LegalVision, un juriste se charge de toutes vos démarches.
      https://www.legalvision.fr/modification-statuts/

      Bien à vous,

  11. Avatar
    Desjardins Raymond

    Notre SCCV a dans premier temps acquis un terrain constructible présent au bilan
    Elle va construire une maison pour revente le tout
    quid option de la valeur du terrain à la revente pour la plus-value, prix d’achat ou plus si plus-value favorable ?
    ce prix pourrait donc être imputé à due concurrence de la valeur du prix de vente de la construction d’où fiscalité moindre ?

    merci réponse si vous avez le bon choix fiscal terrain+construction, optimisation à la revente ?

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      En ce concerne la valeur du bien, je vous invite à faire appel à un agent immobilier.
      Au niveau fiscal, les associés, personnes physiques constituant la personne morale de la SCCV, sont eux imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à proportion de leurs droits.

      Bien à vous,

  12. Avatar
    Céline BONVALET

    Bonjour,

    Une personne morale peut elle être nommée gérante d’une SCCV ?
    Si oui faut il désigner un représentant permanent ?
    Merci

    1. Avatar
      Etienne Durand

      Bonjour,
      Une Société Civile de Construction-Vente répond aux règles qui régissent toutes les formes de société civile.
      Comme l’indique le Code civil concernant les sociétés civiles, une personne morale peut exercer la gérance, étant précisé que les dirigeants de la personne morale répondent aux mêmes conditions, obligations et encourent les mêmes responsabilités civile et pénale.
      Sachez qu’avec LegalVision vous pouvez créer votre SCI en toute simplicité :
      https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creation-societe-civile/?__hstc=&__hssc=&hsCtaTracking=86c3a063-924b-434b-8833-693f4b3b5f19%7C5ccf1124-85c6-4f0e-8209-f27cdc13678b
      Bien à vous.

  13. Avatar

    Bonjour,
    Peut-on investir dans une sccv, sans être associé (versement d’une somme sur un compte de le sccv).
    Merci d’avance

    1. Avatar
      Etienne Durand

      Bonjour,
      Il n’est pas possible d’investir dans une société civile sans recevoir de parts sociales et par conséquent sans devenir associé.
      Bien à vous.

  14. Avatar
    Laurent Cognard

    Bonjour,
    Une sccv peut elle se porter acquéreur d’un bien déjà construit, le rénover entièrement et le vendre, ou faut il mieux créer une autre structure juridique ?
    Merci !

    1. Avatar
      Mathilde ANNE

      Bonjour,

      Pour créer une SCCV il faut avoir pour objet social la construction d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de leur revente en totalité ou par lots. S’il n’y a pas construction il ne peut pas y avoir de SCCV.

      Bien à vous.

  15. Avatar
    pierre-antoine

    Bonjour
    Petite question est ce qu un fonctionnaire peut créer une SCcv ?
    Je n’arrive pas à trouver la réponse

    1. Avatar
      Mégane Gorzerino

      Bonjour,

      Le cumul d’activités pour un fonctionnaire est strictement encadré par la loi. Ainsi, en principe, il convient que le fonctionnaire demande l’autorisation à la commission de déontologie pour savoir s’il peut créer ou non une SCCcv. La commission émettra donc un avis qui validera ou non ce cumul d’activités.

      Bien à vous,

  16. Avatar

    Bonjour ,
    En s’associant pour une opération immobilière avec un groupe national dont je conserve une participation minoritaire, parce que je ne possède pas les fonds nécessaire pour réaliser seul …La SCCV est elle adaptée ? Quels sont les recommandations au niveau du rôle à m’attribuer et des dispositions statutaires à retenir ?
    Cordialement

    1. Avatar
      Mégane Gorzerino

      Bonjour,

      LegalVision n’est pas habilité à réaliser des prestations de conseil. Nous vous recommandons donc de contacter un avocat spécialisé.

      Bien à vous,

  17. Avatar

    bonjour
    dans une sccv où il y a 2 associés 50/50 : un est gérant et l’autre est juste associé.
    chacun des 2 doit être inscrit au régime social des indépendants (RSI) pour payer ses cotisations sociales sur sa quote-part de resultat ?
    merci
    Bien à vous

    1. Avatar
      Gianni De Georgi

      Bonjour,

      Depuis le 25 mai 2020 et les modification législatives et le décret procédant au regroupement et à la mise en cohérence des dispositions du code de la sécurité sociale applicables aux travailleurs indépendants, le régime des indépendants est censé être plus lisible et plus facilement accessible. En tout état de cause, l’article L. 611-1 1° du code de la sécurité sociale dispose que « les travailleurs non salariés » sont considérés comme des travailleurs indépendants (soit le gérant dans votre cas), et que ce régime « s’applique en outre aux conjoints collaborateurs et associés des personnes mentionnées au 1° » ce qui comprend donc les associés d’une SCCV.
      Pour toutes informations complémentaires n’hésitez pas à contacter nos formalistes qui pourront vous aider dans vos démarches : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  18. Avatar
    Matthieu GRIVAUD

    Bonjour,

    Une SCCV doit-elle déposer une liasse fiscale ?
    Si oui, quelle catégorie de liasse ?

    Merci par avance de votre réponse.

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Les sociétés civiles de construction-vente sont tenues de se faire prendre en charge par le service des impôts en souscrivant une déclaration d’existence et de souscrire normalement les relevés CA3 pour la déclaration et le paiement de la TVA (n° 44890).
      Il leur incombe par ailleurs, en tant que sociétés exerçant une activité commerciale, de souscrire tous les ans une déclaration de résultats. Cette déclaration annuelle doit être faite par voie électronique sur le formulaire 2031 (déclaration de résultats proprement dite n° 2031 et annexes 2031 bis et 2031 ter). Cette déclaration est accompagnée : des tableaux comptables et fiscaux annexes, si la SCI relève du régime du bénéfice réel normal ; des tableaux n° 2033 A à 2033 G, si elle relève du réel simplifié.

      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  19. Avatar
    Nicolas BILLET

    Bonjour,
    A propos de la SCCV, pouvez-vous me confirmer :
    – Elle récupère la TVA et la revends comme n’importe quelle entreprise assujetti ?
    – Lorsqu’il y a revente immédiate après construction : si les gérants sont des personnes physiques, la taxe sur la plus-value est-elle de 19% PFL + 17.2% CSG ?
    – Peut-elle distribuer une rémunération à ses actionnaires si ce sont des personnes physiques ? Revenus fonciers 17.2 % CSG + TMI ?
    – Les actionnaires peuvent-ils être TNS et donc avoir une rémunération TNS avec charges ?
    Merci de m’éclairer, je mélange un peu les choses ?

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      La SCCV est bien assujettie à la TVA.
      Concernant la plus value, l’associé qui relève de l’IR est passible de
      l’IR :
      – dans la catégorie des BIC (barème progressif), lorsque les opérations présentent un caractère habituel
      et spéculatif ;
      – dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers (taux de 19%), dans le cas contraire
      (profit non habituel ou non spéculatif).
      Concernant la rémunération, il faut faire attention à ne pas confondre les bénéfices nets perçus par les associés à hauteur de leur quote-part, et la rémunération accordée par la société en contrepartie de l’exercice de la fonction de gérant. Si l’associé gérant est rémunéré, alors il perçoit une rémunération au titre de la gérance. Le régime social du dirigeant de SCI qui s’applique est celui des travailleurs non-salariés (TNS).

      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous.

  20. Avatar

    Bonjour,
    Dans le cas de 3 associés minoritaire dans SCCV , peut on échapper au régime TNS?

    Bien cordialement,

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Le gérant associé d’une SCCV a le statut de Travailleur Non Salarié (TNS). Il est ainsi affilié au régime social des indépendant. Il n’est pas possible de faire autrement.

      Bien à vous.

  21. Avatar
    Simon raphael

    Bonsoir,

    Une sccv peut elle être détenue par 4 holdings ?

    Lors de l’achat d’un terrain à un particulier, il n’y a pas de tva,
    Mais pour le reste, la sccv récupère t’elle la tva sur la construction, le géomètre, les artisans, l’architecte……?

    Puis je acheter un terrain ( a un particulier ) via une sarl ( soumise à tva ) et par la suite revendre avec tva à une sccv ?

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Une SSCV peut effectivement être détenue par 4 holdings. Les opérations d’une SCCV sont effectivement soumises à la TVA. Quant l’achat revente d’un terrain par une SARL, la TVA sur marge devra peut-être être appliquée.

      Bien à vous.

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