Le régime juridique de la SCCV (société civile de construction-vente)

Le droit français connait de nombreux types de sociétés, chacun répondant à certains besoins spécifiques. Or, il est parmi cette forme le statut de la SCI, lequel est très plébiscité en pratique. En effet, la SCI permet une gestion et une transmission privilégiée d’un patrimoine immobilier au sein d’une famille. Néanmoins, malgré ses atouts, la SCI n’est pas adaptée à tous les projets immobiliers. Ainsi, dès lors qu’il s’agit de créer une société pour bâtir un immeuble et le vendre, le statut de SCCV (dit aussi SCICV) se révèle plus adapté. Or, si créer une SCCV (société civile de construction vente) reprend en grande partie la procédure de création d’une SCI, cette société présente plusieurs particularités.

I/ SCCV définition.

SCCV définition :

La SSCV (société civile de construction vente) est, comme son nom l’indique, une société civile. Ainsi, son fonctionnement s’appuie sur les règles du Code Civil appliquées à toutes les sociétés civiles. Son mode de fonctionnement est donc proche de celui d’une SCI classique. Or, il s’agit également d’une société existant pour un but spécifique : la construction et la vente de biens immobiliers. Ainsi, certaines des règles s’appliquant à cette société sont prévues par le droit de la construction.

En effet, cette société sera constituée par des associés souhaitant réaliser un projet immobilier particulier. Ainsi, ils construiront un immeuble pour ensuite le vendre. Cela révèle une particularité de la SCCV : son objet est commercial. À l’inverse, une SCI a un objet civil. La particularité de la société civile de construction vente est donc qu’il s’agit d’une société civile avec un objet commercial. Ainsi, cette société pourra réaliser un profit au terme de l’opération de construction-vente. Cet objectif est de l’essence même de cette société. Au contraire, l’objet social d’une SCI classique ne peut pas être de réaliser un profit.

Constituer une SCI ou SCCV ?

Le choix entre SCI ou SCCV peut se résoudre en fonction de l’objectif des associés. En effet, si l’objectif des associés est de faire construire un immeuble pour le vendre, puis ensuite se répartir les profits entre eux, la forme de SCICV déploiera tout son intérêt. Au contraire, si les associés souhaitent acquérir un bien immobilier et le conserver, le statut de SCI classique se révélera plus adapté. En effet, le statut de SCICV ne peut être adopté que pour des opérations de construction vente. Ainsi, il est impossible de créer une telle société si le but est la constitution d’un patrimoine immobilier et sa gestion, notamment dans un cadre familial.

Constituer une SCI d’attribution ou de construction vente ?

À nouveau, le choix entre les deux formes juridiques dépendra de l’objectif poursuivi par les associés. En effet, la société civile de construction vente n’est adaptée que s’il s’agit d’un projet visant, à terme, à vendre les biens immobiliers. À l’inverse, la société civile d’attribution admet que les associés puissent conserver les biens. Ainsi, dans le cadre d’une société civile d’attribution, les associés pourront obtenir la jouissance du bien construit. Or, ce résultat est impossible dans le cadre d’une SCCV.

Constituer une SCCV ou une SAS ?

Il est souvent argué de la souplesse de la SAS. En effet, il est possible de réaliser un très grand nombre d’opérations sous la forme de SAS. Ainsi, il serait possible de réaliser une opération de construction et de vente immobilière au sein d’une SAS plutôt que d’une société civile. Toutefois, ce choix dépendra de divers critères de choix. Ainsi, le choix entre SCCV et SAS peut être guidé par, notamment :

  • Le régime fiscal de chacune de ces sociétés. La SCICV sera soumise au régime de l’impôt sur le revenu. À l’inverse, la SAS sera soumise à l’impôt sur les sociétés, avec option possible pour l’IS sous certaines conditions ;
  • Le régime de limitation de la responsabilité. En effet, les associés d’une SAS bénéficieront d’une responsabilité limitée au montant de leurs apports. Au contraire, les associés d’une SCICV seront responsables indéfiniment.

Reste que, en pratique, les entrepreneurs choisissent souvent de créer une SCCV. En effet, le régime fiscal attaché à cette forme de société, ainsi que la grande simplicité de son fonctionnement, comptent parmi les arguments à son crédit.

II/ La constitution d’une société civile de construction vente.

Les statuts de la SCCV :

Malgré les spécificités de la SCCV, sa constitution reprend le schéma classique connu pour tout type de société. Ainsi, il conviendra, dans un premier temps, de rédiger les statuts de cette société. Ceux-ci devront comporter toute une série de mentions obligatoires. Parmi celles-ci se trouve celle de l’objet social. Or, l’objet social d’une SCICV devra être rédigé très spécifiquement. Ainsi, celui-ci devra viser la construction et la vente de biens immobiliers, soit de manière individuelle, soit par lots.

En outre, concernant la durée de la société, celle-ci peut être très longue. En effet, les sociétés peuvent durer jusqu’à 99 ans, avec possibilité de renouvellement. Or, la rédaction de l’objet social d’une SCICV fait que la durée de son existence peut être bien moindre. En effet, cette société peut être constituée pour la réalisation d’une unique opération de construction-vente. Alors, elle sera dissoute une fois l’opération accomplie, pour raison de réalisation de son objet social.

Les associés de la SCCV :

La société pourra être créée par deux associés au minimum. Aucun plafond n’est posé quant au nombre maximal d’associés pouvant se réunir au sein d’une société civile de construction vente.

Le capital social de la SCCV :

Comme toute société, la SCICV devra avoir un capital social, lequel pourra être fixe ou variable. Encore, celui-ci ne comporte pas de montant minimum. Il sera possible de constituer par divers types d’apports :

  • Des apports en numéraire. Il s’agira d’apport en argent, réalisés, notamment, par virement d’un compte bancaire d’un associé vers celui de la société ;
  • Des apports en nature. Il s’agira, notamment, de biens utiles à l’activité de la société ;
  • Ou, des apports en industrie. Il s’agira, notamment, pour un associé d’apporter sa force de travail, ses compétences, ou encore son réseau au bénéfice de la société.

Les statuts de la SCICV peuvent être rédigés sous seing privé. Néanmoins, l’intervention du notaire sera nécessaire dès lors qu’un associé fait apport d’un bien immobilier à la société. Cela sera, notamment, le cas si un associé apporte un terrain sur lequel l’immeuble destiné à la vente sera construit.

Le siège social de la SCCV :

Il conviendra de trouver un siège social pour la société. Celui-ci pourra être établi au domicile de l’un de ses gérants. Sinon, notamment compte tenu de la durée de vie souvent courte des sociétés civiles de construction-vente,

L’immatriculation de la SCCV :

Une fois les statuts rédigés, signés, et le premier gérant nommé, il sera possible de mener à son terme la procédure de création de la société. Ainsi, dans un premier temps, il conviendra de publier une annonce légale de constitution de SCICV. Cette annonce devra indiquer toute une série d’informations relatives à la société. Ainsi, il conviendra, notamment, d’indiquer :

  • Le nom de la société ;
  • L’adresse de son siège social ;
  • Le montant de son capital social ;
  • Ou encore, l’identité du gérant.

Pour finir, il conviendra d’accomplir les formalités d’immatriculation auprès du greffe. Ces formalités se font par le dépôt d’un dossier d’immatriculation, par le biais d’un formulaire m0. Il conviendra de joindre au dossier toute une série de pièces justificatives. Ainsi, il conviendra, notamment, de joindre :

  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
  • Un justificatif de la jouissance du siège social ;
  • Une copie des documents d’identité du gérant
  • Des déclarations visant à s’assurer de la probité du gérant ;
  • Ou encore, un exemplaire des statuts.

III/ Le fonctionnement d’une société civile de construction vente.

La SCI construction vente sera dirigée par un ou plusieurs gérants. Ceux-ci seront nommés par les associés. Il leur reviendra d’assurer la gestion quotidienne de la société, ainsi que d’accomplir les formalités nécessaires en temps voulu. Ainsi, il appartiendra au gérant de la société civile de construction vente d’accomplir les formalités d’immatriculation, sauf à ce que cette tâche soit confiée à un tiers. Encore, il appartiendra au gérant de convoquer les assemblées générales, notamment pour permettre aux associés de s’exprimer sur certaines décisions. Sinon, il est possible de prévoir d’autres modes de consultations, notamment par voie écrite.

IV/ Le régime social d’une SCCV.

Le gérant majoritaire de la SCCV sera considéré comme un travailleur non salarié. Ainsi, il devra demander son affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants, anciennement RSI.

À l’inverse, le gérant non associé sera assimilé à un salarié, et donc assimilé au régime général de la sécurité sociale.

V/ Le régime fiscal d’une société civile de construction vente.

L’activité de construction-vente est une activité commerciale. Ainsi, la société l’exerçant devrait normalement être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Or, le droit fiscal prévoit une exception pour les SCCV. En effet, il est prévu que la SCCV est une société transparente. Ainsi, ses associés seront directement imposés à leur propre échelle :

  • Les associés personnes physiques à l’IR ;
  • Les associés personnes morales, c’est-à-dire d’autres sociétés, selon le mode d’imposition dont elles relèvent.

En outre, les associés de la SCCV ne pourront pas de décider de son assujettissement à l’IS : l’option n’est pas possible.

Pour finir, il convient de noter que SCCV et TVA vont de paire. En effet, la vente des biens immobiliers construits sera assujettie à la TVA.

 

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