SCI et location meublée : le régime fiscal applicable

SCI et location meublée

La création d’une SCI est souvent envisagée pour louer un bien immobilier appartenant à la société, nous voyons donc dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur les liens entre SCI et location meublée. La location d’un bien immobilier est un moyen avantageux de compléter ses revenus. Cependant, en fonction de l’importance de cette activité au sein de la SCI, le régime fiscal applicable changera. Il faut donc être particulièrement attentif aux conséquences fiscales de la gestion de la SCI.

La plupart du temps, la location meublée constitue une activité commerciale accessoire à l’activité civile. Donc, bien souvent les SCI exerçant ce type d’activité ne seront pas soumises au régime classique des SCI.

La question principale qui se pose pour la location meublée pour une SCI est celle du régime fiscal. Selon certains paramètres, la société sera assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR).

La question de la fiscalité se pose également concernant le régime de TVA applicable. En effet, une exonération de TVA est prévue, peu importe le montant des loyers perçus. Il existe cependant quelques exceptions, développées dans l’article ci-dessous. Pour investir dans la location meublée, il est également possible de passer par le statut de LMNP (voir dernier paragraphe).

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/Le régime fiscal applicable 
II/L’option pour l’IS
III/ SCI : location meublée TVA
IV/ SCI et location meublée non professionnelle (LMNP)

I/ Le régime fiscal applicable

Quel est le régime fiscal applicable pour la SCI et location meublée ? Deux régimes différents peuvent être envisagés, selon l’activité exercée par la société. SCI et location meublée régime fiscal : lorsque la société exerce une activité commerciale, elle sera par principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Si l’activité est dite civile, la société sera soumise à l’impôt sur le revenu.

A) Les critères d’assujettissement

Par défaut, la SCI, qui est une société civile, est soumise à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que le résultat est imposé entre les mains des associés. La société n’est donc pas imposée directement.

Mais l’activité de location en meublé en SCI peut avoir pour conséquence l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Ce changement emporte des conséquences importantes dans la vie de la société. Pour résumer, on peut dire que la SCI sera soumise à l’IS lorsque l’activité de location meublée commence à prendre de l’importance pour la société.

Location en meublé et SCI : comment éviter l’IS ? Il est considéré que si la location meublée représente moins de 10% des recettes de la SCI.
De la même manière, la SCI pourra restée imposée à l’IR lorsque la location en meublée est seulement occasionnelle. Il est considéré que le caractère occasionnel est présent lorsque la location se fait sur des périodes courtes. Il faut également que ces locations ne soient pas répétées chaque année. Cela exclut donc les locations saisonnières estivales par exemple. Pour rester à l’IR il ne faut pas qu’un de ces deux critères soit rempli.

Cet aspect est primordial car lorsqu’une de ces deux conditions est remplie, la société pourra être soumise à d’office à l’impôt sur les sociétés.

B) L’IR

Si la location meublée ne rentre pas dans le cadre d’un des deux critères précédemment énoncés, la société est soumise à l’impôt sur le revenu. Le résultat est imposé entre les mains des associés proportionnellement à la participation de chacun à la société.

Dans ce cas, la fiscalité n’est pas différente de la situation dans laquelle les associés sont directement propriétaires du bien immobilier. Ce sont eux qui sont directement imposés.

C) La SCI à l’impôt sur les sociétés

Le résultat est imposé au nom de la société et non entre les mains des associés sur leurs revenus globals comme pour l’impôt sur le revenu. Le résultat est imposé de la manière suivante :

  • 33, 1/3 % au dessus de 500 000 € de résultat ;
  • 28 % pour le résultat situé entre 38 120 € et 500 000 € ;
  • 15 %lorsque le résultat est inférieur à 38 120 €.

L’IS permet de déduire les charges du résultat pour le calcul de l’impôt dû. Concernant les formalités de déclaration du résultat, la SCI devra déposer une déclaration nº2065 ainsi que ses annexes.

II/ L’option pour l’IS

Le choix du régime fiscal (IS ou IR) applicable à la société peut intervenir dès l’immatriculation de la société ou plus tard au cours de la vie de l’entreprise. Si les associés choisissent l’IS dès la constitution de la société, il faut indiquer ce choix en cochant la case correspondant (« option impôt sur les sociétés ») sur le formulaire M0 remis au greffe lors de la demande d’immatriculation.

Remarque :

Cette option pour le régime fiscal des sociétés à capitaux est irrévocable. Ce choix doit donc être mûrement réfléchi avant de prendre la décision d’exercer l’option pour l’IS.

III/ SCI : location meublée

SCI location meublé fiscalité  : concernant la TVA, il y a une exonération sur le total des montants des loyers perçus par la SCI. Mais cette exonération peut être suspendues dans deux situations.

La première exception concerne des prestations d’hébergement dans des hôtels ou dans résidences de tourisme classées. La deuxième exception correspond aux locations meublées offrant des conditions se rapprochant de celles pratiquées en hôtellerie.

IV/ Location meublée non professionnelle

Concernant ensuite la SCI et location meublée non professionnelle, il s’agit d’un statut un peu particulier. En effet, la location meublée non professionnelle (ou LMNP) correspond à un statut applicable à des personnes physiques exerçant une activité de location meublée. Le régime de la LMNP est différent de celui applicable dans le cadre d’une SCI qui exerce une activité de location meublée.

La différence entre LMNP et location meublée professionnelle

Le loueur sera considéré comme professionnel lorsque les revenus tirés de cette location sont supérieurs à 23 000 € par an. Il faut également que la personne concernée soit inscrite au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur professionnel. Il faut que ces revenus représentent plus que les autres revenus.

vous serez considéré comme loueur professionnel (régime LMP) si les recettes locatives sont supérieures à 23.000€ / an, représentent plus que vos autres revenus ET que vous êtes inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel (3 conditions cumulatives).

Pour exercer une activité de LMNP il faut fournir au greffe du tribunal de commerce un formulaire P0i. Le remplissage de ce formulaire vous permettra, après validation du dossier par le greffe d’obtenir un numéro de SIRET, d’exercer cette activité. Ce formulaire doit être rempli sous un délai de 15 jours à compter de la location du bien.

En exerçant sous le statut de LMNP, il est possible, sous certaines conditions, de bénéficier du régime avantageux du micro-BIC. Ce dernier permet de bénéficier d’un abattement sur 50% des revenus de la location. Pour bénéficier de ce régime fiscal, il faut que ces revenus locatifs soient inférieurs à 32 900 € par an.

Vous savez maintenant tout sur SCI et location meublée !

Maxime Ballester

Maxime est juriste spécialisé en droit des sociétés chez LegalVision. Il est passionné par le droit et l'univers des startups.

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2 Comments

  1. FRANCOISE BEAUQUESNE

    Bonjour
    Nous sommes locataires depuis 2 ans d’un bien vide au départ
    Actuellement l’habitat change de propriétaire qui veut passer en location meublée
    Est il intéressant et légal pour nous de lui vendre nos meubles, appareils ménagers etc…
    Le loyer augmentera t il ?
    Quel en est l’intérêt pour nous sachant que nous nous plaisons bien et avons plus de 60 ans
    En vous remerciant
    F.B.

    1. Thibaud DESREUMAUX

      Bonjour,

      D’un point de vue juridique, le changement de propriétaire n’a pas de véritable conséquences sur le bail en cours. Le montant du loyer ne sera donc en principe pas affecté sauf clause contraire insérée dans le contrat (tout du moins jusqu’à la fin du contrat actuel).

      Si par la suite vous concluez un nouveau contrat de location, il est possible que le loyer augmente mais cela dépend véritablement des circonstances et des intentions du propriétaire.

      Bien à vous.

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