Les étapes à respecter pour sortir d’une SCI

sortir d'une SCI

Lorsqu’un associé souhaite sortir d’une SCI,  il peut le faire de 3 façons différentes :

  • Réaliser une cession de parts sociales
  • Sortir de la société en récupérant son capital (droit de retrait)
  • S’adresser au TGI, en dernier recours

Cette situation peut apparaître lorsqu’un associé souhaite sortir d’une SCI familiale notamment. Dans tous les cas, la société devra accomplir un certain nombre de formalités auprès du greffe lorsque l’associé souhaite quitter la société. Il peut arriver que l’associé préfère se faire rembourser ses parts en exerçant son droit de retrait. Mais, lorsqu’une situation de blocage se présente, il reste possible de s’adresser au tribunal qui peut trancher et autoriser le retrait de l’associé.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Céder ses parts sociales pour sortir de la SCI
II/Comment sortir de la SCI en exerçant son droit de retrait ?
III/ Demander la sortie d’une SCI auprès du tribunal

I/ Céder ses parts sociales pour sortir de la SCI

A) Sortir d’une SCI : l’évaluation des parts sociales

Lorsqu’une associé cède ses parts, il faut tout d’abord les évaluer et ainsi fixer le prix que devra payer l’acquéreur.  Il faut donc additionner la valeur de tous les actifs, notamment la trésorerie et la valeur du bien considéré. À la somme ainsi obtenue, il faut soustraire les dettes de la société : les frais d’entretien ou encore les dettes envers les fournisseurs notamment.

Cette somme est divisée ensuite par le nombre de parts sociales. On obtient ainsi la valeur d’une part sociale. Il ne reste plus qu’à multiplier cette valeur par le nombre d’actions détenues par l’associé.

B) Sortir d’une SCI : recueillir l’agrément des associés

La première opération réalisable pour quitter une SCI consiste en la vente des parts sociales que l’associé détient. Ainsi, il va céder l’intégralité des parts qu’il détient au sein de l’entreprise à une personne extérieure à la société ou à un autre associé. Mais, la vente de ces parts n’est pas libre. En effet, il faut recueillir l’accord des autres associés.

Ainsi, la loi prévoit que les associés doivent agréer cette cession à l’unanimité. Cette exigence de l’unanimité peut donc bloquer la vente envisagée. C’est pour cela que les statuts peuvent prévoir des modalités différentes en exigeant un vote des associés selon une majorité moins stricte. Par ailleurs, les statuts peuvent prévoir qu’une cession au profit des membres de la famille de l’associé soit libre : il n’est pas nécessaire de demander l’agrément des autres associés.

Un acte de cession de parts sociales doit être rédigé par les parties. Il reprend tous les éléments de la vente des parts : l’identité des parties, le prix de la cession ou encore la date du transfert de propriété des parts.

L’acquéreur des parts devient donc associé de la société en participant au capital social.

C) Sortir d’une SCI : les démarches à effectuer suite à une cession de parts

La cession réalisée doit être enregistrée au service des impôts. Pour une SCI, il faut s’acquitter d’un droit d’enregistrement égal à un montant correspondant à 5 % du prix de la cession.

Après avoir enregistré la cession aux impôts, il faut réaliser les démarches auprès du greffe. Un acte de cession doit y être déposé, accompagné d’un procès-verbal de l’assemblée générale. Il faut également fournir un exemplaire des statuts modifiés, faisant apparaître la nouvelle répartition du capital. Comme nous le voyons, la cession de parts sociales est relativement complexe en SCI. C’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner dans ces démarches, notamment pour la rédaction du contrat de cession.

II/Comment sortir de la SCI en exerçant son droit de retrait ?

La loi prévoit l’existence d’un droit retrait pour tous les associés de la SCI. Cette situation se produit notamment lorsque l’associé qui souhaitait vendre ses parts ne trouve pas d’acquéreur. Afin qu’il ne reste pas bloqué dans une société qu’il désire quitter, la loi prévoit ce droit de retrait. Pour se retirer d’une SCI, il faut également obtenir l’accord de l’assemblée générale de l’associé. Là encore, il faut normalement obtenir l’accord de la totalité des associés de la société, comme le prévoit la loi. Les associés peuvent prévoir, dans les statuts, des modalités plus souples : seulement l’accord des deux-tiers des associés par exemple.

Les statuts de la société peuvent prévoir des limitations à ce droit de retrait. Ainsi, il peut être envisagé qu’un associé ne puisse se retirer seulement après l’expiration d’un certain délai déterminé dans les statuts. Les associés peuvent aussi déterminer dans les statuts une indemnité qui devra être due si un associé se retire de la société. Il s’agit seulement d’une indemnité : son montant ne doit pas être dissuasif et par conséquent empêcher l’associé de sortir d’une SCI.

Quel est l’effet du retrait d’un associé ? La société doit rembourser à l’associé partant la somme correspondant à sa participation dans la société. Il récupére la valeur des apports qu’il a amené à la société.

III/ Demander la sortie d’une SCI auprès du tribunal

Lorsque l’associé se retrouve bloqué dans la SCI et qu’il ne parvient pas à recueillir l’approbation des associés, il lui reste toujours la possibilité de s’adresser au Tribunal de grande instance (TGI). Ce retrait de l’associé ne sera validé par la justice que s’il existe un « juste motif ». c’est à dire une raison suffisante pour laquelle l’associé souhaite quitter la SCI.

Ainsi, la société doit être vraiment paralysée pour que l’associé obtient du juge le droit de se retirer. Il s’agit souvent, notamment dans une SCI familiale, de mésentente grave entre les associés, qui a des conséquences dommageables pour la société. Un simple désaccord ne suffit pas à obtenir l’autorisation de retrait de la part du TGI.

Comment sortir un bien d’une SCI ? Si les associés souhaitent sortir un bien immobilier de la société, ils doivent la racheter en leur nom propre. C’est donc la SCI qui va vendre le bien à l’associé qui souhaite l’acquérir.

Comment sortir un associé d’une SCI ?

L’exclusion d’un associé doit correspondre à une telle possibilitée envisagée dans une clause des statuts de la SCI. Si rien n’est prévu dans les statuts, il n’est pas possible d’exclure un associé de la société. C’est la raison pour laquelle il faut être correctement conseillé lors de la rédaction des statuts si les associés souhaitent pouvoir exclure un associé.

Lorsque cette situation est prévue par les statuts, ces derniers fixent la majorité à atteindre pour pouvoir prendre cette décision. Ils fixent donc le pourcentage qui permet de réaliser cette opération : deux-tiers des associés par exemple. Les statuts peuvent poser des conditions. L’exclusion peut par exemple n’être envisagée que pour certaines causes ou uniquement après l’écoulement d’un certain délai.

Maxime Ballester

Maxime Ballester

Maxime est juriste spécialisé en droit des sociétés chez LegalVision. Il est passionné par le droit et l'univers des startups.

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27 Comments

  1. Ornella de Carolis

    Visitor Rating: 5 Stars

  2. Avatar
    Jeronimo Guedes

    Bonjour j’ai ouvert une sci avec min mari et ma soeur et beau frère nous avons fait 3 maisons dont 2 sont loués et une vendu 30000e comme ma soeur et son mari on avancer de l argent pour pouvoir finir complètement ils ont donc récupérer l argent sur la maison vendu nous avons empreinte chacun 80000ey à 1 an et nous avons eu un report d’échéances de 2 ans on n’a donc payer des frais intercalaires de 150e par mois mai peu de mois car âpre les deux maisons êtait loués du cou sa paye les frais intercalaires aujourd’hui ils nous reste une grange a finir ou à vendre dans l etat mai je souhaiterai quitter la sci et tous laisser car mésentente je ne veux entendre parler de se projet comment puije faire je ne souhaite rien toucher sur tous sa merci si vous pouvez me venir en aide ou m éclaircir cordialement mme guedes

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Plusieurs solutions existent pour sortir d’une SCI :
      Il est possible de vendre ses parts à un autre associé, ou à un à tiers si celui-ci est agréé.
      Il est possible d’organiser une réduction de capital entièrement supportée par la personne souhaitant sortir de la société.
      Il est possible d’organiser le retrait d’un associé.

      Dans tous les cas, si votre situation avec les autres associés est conflictuelle, je vous invite à consulter votre avocat, lequel pourra efficacement vous conseiller quant au comportement à adopter et aux procédures à suivre.

      Bien à vous.

      1. Avatar

        Bonjour, je suis associé dans une SCI à 50 % nous sommes que 2.
        Le gérant mon ex-mari ne fait pas d’assemblée générale ne me mets au courant de rien, il vire l’argent de la SCI sur son compte personnel je ne touche aucune moitié des loyers depuis plus de 5 ans, des travaux au noir sont fait dans les bâtiments, je souhaite sortir de cette SCI et récupérer l’argent qui me revient comment dois-je procéder ?

        1. Avatar
          Vincent Jauniau

          Bonjour,

          Comme indiqué dans cet article (https://blog.legalvision.fr/2019/02/25/responsabilite-sci-des-associes-et-du-gerant/), le gérant est responsable des infractions envers les lois, règlements ainsi que de la violation des statuts ou en cas de faute de gestion. Dans votre cas, une action personnelle semble envisageable. Je vous invite à consulter un avocat spécialisé qui saura vous assister dans vos démarches.

          Bien à vous.

  3. Avatar

    bonsoir mon conjoint a quitter le domicile en décembre 2018 il na pas voulu payer se qu il a consommé en 2018 edf eau et moi j habite dans les lieux je paye tout même la carte de crédit de la sci il ne veux pas la payer nous sommes locataire de la sci je gagne 2000 EUR ET JE PAYE 1600 EUR de credit immobilier est ce que j ai le droit a des aides de l état ou non et une question comment faire pour le sortir de cette sci je ne m en sort plus du tout lui il paye 680eur je n arrive pas a vendre la maison et comment faire pour racheter ses parts merci a vous

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Votre situation étant conflictuelle, je vous invite à consulter un avocat.
      Il pourra vous conseiller sur les démarches à entreprendre concernant votre SCI, et également sur celles à entreprendre en cas de surendettement.

      Bien à vous.

  4. Avatar

    bonjour,
    J’ai acheté une maison en sci avec mon conjoint, ma mère et son mari il y a 10 ans (chacun possède 25% des parts).
    Mon conjoint et moi sommes gérants et mes parents sont associés.
    Mon conjoint et moi vivons dans la maison et nous acquittons de toutes les dépenses inhérentes (crédits, travaux, entretien…),
    Nous souhaiterions aujourd’hui que mes parents puissent sortir de la SCI, ma mère aimerait me donner ses parts et mon beau père aimerait donner les siennes à mon conjoint.
    Pourriez vous m’indiquer la procédure à suivre s’il vous plait ? Devrons nous payer quelques chose ou une donation est elle possible ? A qui devons nous nous adresser pour que cette sortie de la sci devienne officielle ?
    par avance, merci,
    cordialement,

    1. Valentin Giandomenico
      Valentin Giandomenico

      Bonjour,

      Donner des parts sociales constitue une donation.
      Vous devrez payer des frais de mutation à titre gratuit. Néanmoins, s’agissant d’une donation d’un parent à un enfant, un abattement de 100.000 Euros existe.
      La donation devra faire l’objet d’une déclaration au Registre du Commerce et des Sociétés, afin de prendre en compte la modification de la liste des associés, ainsi que la modification dans la répartition du capital social. Le cas échéant, il vous faudra également réaliser une déclaration des bénéficiaires effectifs.

      S’agissant de la donation, il vous faudra impérativement recourir aux services d’un notaire.
      Concernant les formalités à effectuer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés, nos services peuvent se charger de leur réalisation.

      En cas de besoin, je vous invite à consulter notre site, ou à joindre nos équipes au 05 35 54 57 42.

      Bien à vous.

  5. Avatar

    Bonjour
    Nous sommes mariés et possèdons une SCI à 50/50 dans laquelle il y a 2 biens ,l’un que nous occupons et le second attenant que nous n’occupons plus et que l’on voudrait louer en meublé saisonnier..
    Fiscalement il faudrait sortir ce bien de la SCI pour le mettre en nom propre toujours à 50/50.
    comment faut procéder et avec quel frais ? valeur du bien 240000.
    Par avance merci
    Bien cordialement

    1. Zineb MORABITE
      Zineb MORABITE

      Bonjour,

      Tout d’abord, il convient de convoquer tous les associés en AGE pour faire délibérer et voter la cession de cet immeuble en indiquant les conditions et modalités de paiement . Le prix de cession doit correspondre au prix du marché. Pour fixer le prix, il convient de faire appel à des agents immobiliers.
      Il faut ensuite prendre contact avec un notaire afin qu’il constate la cession dans un acte authentique.

      Ensuite faire un PV de cet AGE, et le certifier conforme. Enfin, il faut réaliser les formalités de publicité et le dépôt au greffe.

      Bien à vous,

  6. Avatar

    Bonjour, Je suis associé dans une SCI familiale avec 2 de mes frères, dont l’un souhaite se retirer.
    Ses parts sont évaluées à 100 000 euros pour un prix d’acquisition de 25 000 euros.
    La SCI va souscrire un emprunt pour racheter les parts de l’associé sortant. Ces parts feront ensuite l’objet d’une annulation. J’aimerais savoir si :
    1) la fiscalité applicable est celle des plus-values immobilières ? Plus-value brute de 75 000 euros avant déduction des abattements.
    2) gratuité des droits d’enregistrement ?
    3) l’associé sortant percevra une somme de 100 000 euros de la SCI au titre de son retrait. Va-t-il devoir s’acquitter d’un Droit de Partage sur cette somme ? Au taux de 2,50 % ? Si oui, à quel moment cette somme va-t-elle être réglée ?
    Merci d’avance, cordialement.

    1. Avatar
      Mathilde ANNE

      Bonjour,

      En ce qui concerne la taxation de la vente de parts sociales, il faut distinguer 2 cas :
      – si la SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu, les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values immobilières.
      – si a SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés, les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values mobilières.

      Dans le cadre d’une cession de parts sociales, il faut s’acquitter d’un droit d’enregistrement égal à un montant correspondant à 5 % du prix de la cession.

      LegalVision vous accompagne pour procéder à la cession de vos parts sociales :
      https://www.legalvision.fr/financement-dentreprise/cession-de-parts-sociales/

      Bien à vpous.

  7. Avatar

    bonsoir,
    nous avons créer une sci avec mon compagnon, nous ne sommes ni marié ni paxé, je souhaite le quitter suite à une infidélité, si celui-ci refuse de revalorisé mes parts et de me laissé partir, une situation de ce genre est-elle une raison valable devant le TGI ?
    merci d’avance

    1. Avatar
      Mégane Gorzerino

      Bonjour,

      Si vous souhaitez quitter la SCI, il est possible de demander à sortir de celle-ci auprès du tribunal de grande instance. Il faudra cependant justifier d’un juste motif. Compte tenu de votre situation, nous vous recommandons de vous adresser à un avocat spécialisé en droit privé.

      Bien à vous

  8. Avatar
    Alex Vanpicha

    Bonjour,
    Je suis dans une SCI de 9 personnes, où chacun détient le même nombre de parts.
    Un des associés souhaite partir, et veut céder ses parts à plus de 70% de son prix initialement acquis.
    Les membres restants ne sont pas d’accord avec ce montant, et souhaitent que le montant soit conforme aux écrits des statuts (prix initial d’achat avec uniquement la reprise de l’investissement des travaux).
    En dépit de ses recherches, il ne trouve aucun acquéreur à ce prix. Les rares propositions faites sont celles au prix donné par les autres membres de la SCI, mais celui ci les refusent.
    Est ce que l’associé est en droit de refuser ces propositions ?
    Merci pour votre retour.
    Alex

    1. Avatar
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      En principe, tout associé a le droit de rester dans la société et ne peut ni en être exclu, ni contraint de céder ses parts contre son gré.
      Cependant, une telle exclusion est possible si les statuts le permettent.

      Bien à vous.

  9. Avatar

    Bonjour, suite à une expertise judiciaire qui révèle que le gérant a falsifié la comptabilité pour réduire la valeur de mon compte courant, j’ai fait une demande de retrait de la SCI par Lettre recommandée AR dont j’ai 10% des parts. Les 90% sont détenues par un seul autre associé. J’ai eu une réponse disant que son avocat s’en occupait sans me donner son avis. Combien a t il de délai pour donner son avis, favorable ou pas (je ne parle pas d’un éventuel accord sur leur valeur) ? En d’autre terme, si je n’ai pas de réponse, au bout de combien de temps je peux saisir le tribunal?
    Merci

    1. Vincent JAUNIAU
      Vincent JAUNIAU

      Bonjour,

      Il n’y a pas de délai pour saisir le tribunal. Votre situation étant conflictuelle, je vous conseille de vous rapprocher d’un avocat spécialisé qui saura vous accompagner dans vos démarches.

      Bien à vous.

  10. Avatar

    Bonsoir, mon ex conjoint a souhaité liquider notre sci qui était inactive depuis plusieurs années avec aucun bénéfice. Puis je récupérer le montant de mes parts versées à la création ? Merci d’avance

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Oui, vous pouvez obtenir le remboursement de vos apports.
      Legalvision peut vous aider dans vos démarches : https://www.legalvision.fr/modification-statuts/dissolution-liquidation/

      Bien à vous.

  11. Avatar

    Bonjour, Je suis associée minoritaire dans une SCI (10%) qui est propriétaire d’un bâtiment au centre d’une ville.

    Le gérant majoritaire (90%) refuse de louer, de vendre, d’exploiter ce bâtiment propriété de la SCI.
    Ce bâtiment est en parfait état (ancien cabinet de radiologie ) et la mairie a proposé de louer ce bâtiment pour y installer des médecins. le gérant n’a pas répondu et le bâtiment est inoccupé depuis deux ans
    Quels sont mes leviers juridiques pour obliger un gérant à bouger?

    1. Vincent Jauniau
      Vincent Jauniau

      Bonjour,

      Dans votre cas, minoritaire et non gérant, vous n’avez malheureusement pas énormément de moyens d’actions. Vous pouvez éventuellement engager une action en responsabilité contre le gérant (action ut singuli). Je vous invite pour cela à consulter un avocat spécialisé.

      Bien à vous.

  12. Avatar
    Gonzalez Marie Claire

    Bonjour
    Je suis associée minoritaire au titre s une sci au sein de laquelle j’occupe l’un des biens à titre gratuit. Le gérant majoritaire souhaite vendre cette maison que j occupe gracieusement.
    Je dois donc me reloger mais ne peut prétendre à aucune aide étant donné les revenus fonciers figurant sur ma feuille d imposition. Je souhaiterai donx quitter cette sci.
    Je n ai investi aucune part personnellement c est l associé majoritaire qui a tout finance.
    Nous sommes en mauvais terme donc je souhaite sortir de cette sci. Quelles sont les démarches à réaliser svp dans ce cas là ?
    D avance merci.

  13. Avatar
    Caroline Achon

    Bonjour ,

    J ai signé une sci en 2015, je suis pas propriétaire de la la maison j ai rien verser en apport j étais ni pacse ni marié , puisse je m enlever, car mon ex m harcèle et on n est en 2021

    Merci de avance

  14. Avatar

    Bonjour, je suis actuellement actionnaire a 95% d’une SCI, les 5% autres sont detenus par ma soeur.
    J’ai acheté un immeuble il y a quelques années a des fins professionnelle avec cette SCI, j’etais seul et le credit est toujours en cours.
    Aujourd’hui ma vie personnelle a changée avec ma nouvelle compagne nous souhaitons faire une acquisition.
    Je prevois d’utiliser cette SCI.
    J’ai plusieurs questions.
    1 – en terme de responsabilité, si je fais une augmentation de capital pour faire entrer ma compagne. Quelles sont les responsabilités respectives sur les crédits contracter et a venir?
    Pour ma soeur sur les futurs biens?
    Pour ma compagne sur les anciens biens?
    2 – toujours en terme de responsabilité il y a t-il une difference entre cession de part et augmentation de capital?
    3 – ma soeur voudra certainement se retirer me sachant plus seul. Peux t-on techniquement faire l’ensemble des demarches lors d’une seule AG?
    Cession ou donation des 5% de ma soeur et augmentation de capital et dans quel ordre?
    Pour info le futur bien sera de valeur equivalente, il serait logique de finir a 50/50.

    Bien a vous
    M.

  15. Avatar
    olivier Aubertin

    bonjour ma femme veut que je cède mes part de la ls c i a mes enfants ils sont encore étudiants dont non solvable si problème plus tard comment les mètre a labri

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