Les étapes à respecter pour sortir d’une SCI

Lorsqu’un associé souhaite sortir d’une SCI,  il peut le faire de 3 façons différentes :

  • Réaliser une cession de parts sociales
  • Sortir de la société en récupérant son capital (droit de retrait)
  • S’adresser au TGI, en dernier recours

Cette situation peut apparaître lorsqu’un associé souhaite sortir d’une SCI familiale notamment. Dans tous les cas, la société devra accomplir un certain nombre de formalités auprès du greffe lorsque l’associé souhaite quitter la société. Il peut arriver que l’associé préfère se faire rembourser ses parts en exerçant son droit de retrait. Mais, lorsqu’une situation de blocage se présente, il reste possible de s’adresser au tribunal qui peut trancher et autoriser le retrait de l’associé.

Céder ses parts sociales pour sortir d’une SCI

L’évaluation des parts sociales

Lorsqu’une associé cède ses parts, il faut tout d’abord les évaluer et ainsi fixer le prix que devra payer l’acquéreur.  Il faut donc additionner la valeur de tous les actifs, notamment la trésorerie et la valeur du bien considéré. À la somme ainsi obtenue, il faut soustraire les dettes de la société : les frais d’entretien ou encore les dettes envers les fournisseurs notamment.

Cette somme est divisée ensuite par le nombre de parts sociales. On obtient ainsi la valeur d’une part sociale. Il ne reste plus qu’à multiplier cette valeur par le nombre d’actions détenues par l’associé.

Recueillir l’agrément des associés

La première opération réalisable pour quitter une SCI consiste en la vente des parts sociales que l’associé détient. Ainsi, il va céder l’intégralité des parts qu’il détient au sein de l’entreprise à une personne extérieure à la société ou à un autre associé. Mais, la vente de ces parts n’est pas libre. En effet, il faut recueillir l’accord des autres associés.

Ainsi, la loi prévoit que les associés doivent agréer cette cession à l’unanimité. Cette exigence de l’unanimité peut donc bloquer la vente envisagée. C’est pour cela que les statuts peuvent prévoir des modalités différentes en exigeant un vote des associés selon une majorité moins stricte. Par ailleurs, les statuts peuvent prévoir qu’une cession au profit des membres de la famille de l’associé soit libre : il n’est pas nécessaire de demander l’agrément des autres associés.

Un acte de cession de parts sociales doit être rédigé par les parties. Il reprend tous les éléments de la vente des parts : l’identité des parties, le prix de la cession ou encore la date du transfert de propriété des parts.

L’acquéreur des parts devient donc associé de la société en participant au capital social.

Les démarches à effectuer suite à une cession de parts

La cession réalisée doit être enregistrée au service des impôts. Pour une SCI, il faut s’acquitter d’un droit d’enregistrement égal à un montant correspondant à 5 % du prix de la cession.

Après avoir enregistré la cession aux impôts, il faut réaliser les démarches auprès du greffe. Un acte de cession doit y être déposé, accompagné d’un procès-verbal de l’assemblée générale. Il faut également fournir un exemplaire des statuts modifiés, faisant apparaître la nouvelle répartition du capital. Comme nous le voyons, la cession de parts sociales est relativement complexe en SCI. C’est pourquoi il est recommandé de se faire accompagner dans ces démarches, notamment pour la rédaction du contrat de cession.

Comment sortir d’une SCI en exerçant son droit de retrait ?

La loi prévoit l’existence d’un droit retrait pour tous les associés de la SCI. Cette situation se produit notamment lorsque l’associé qui souhaitait vendre ses parts ne trouve pas d’acquéreur. Afin qu’il ne reste pas bloqué dans une société qu’il désire quitter, la loi prévoit ce droit de retrait. Pour se retirer d’une SCI, il faut également obtenir l’accord de l’assemblée générale de l’associé. Là encore, il faut normalement obtenir l’accord de la totalité des associés de la société, comme le prévoit la loi. Les associés peuvent prévoir, dans les statuts, des modalités plus souples : seulement l’accord des deux-tiers des associés par exemple.

Les statuts de la société peuvent prévoir des limitations à ce droit de retrait. Ainsi, il peut être envisagé qu’un associé ne puisse se retirer seulement après l’expiration d’un certain délai déterminé dans les statuts. Les associés peuvent aussi déterminer dans les statuts une indemnité qui devra être due si un associé se retire de la société. Il s’agit seulement d’une indemnité : son montant ne doit pas être dissuasif et par conséquent empêcher l’associé de sortir d’une SCI.

Quel est l’effet du retrait d’un associé ? La société doit rembourser à l’associé partant la somme correspondant à sa participation dans la société. Il récupére la valeur des apports qu’il a amené à la société.

Demander à sortir d’une SCI auprès du tribunal

Lorsque l’associé se retrouve bloqué dans la SCI et qu’il ne parvient pas à recueillir l’approbation des associés, il lui reste toujours la possibilité de s’adresser au Tribunal de grande instance (TGI). Ce retrait de l’associé ne sera validé par la justice que s’il existe un « juste motif ». c’est à dire une raison suffisante pour laquelle l’associé souhaite quitter la SCI.

Ainsi, la société doit être vraiment paralysée pour que l’associé obtient du juge le droit de se retirer. Il s’agit souvent, notamment dans une SCI familiale, de mésentente grave entre les associés, qui a des conséquences dommageables pour la société. Un simple désaccord ne suffit pas à obtenir l’autorisation de retrait de la part du TGI.

Comment sortir un bien d’une SCI ? Si les associés souhaitent sortir un bien immobilier de la société, ils doivent la racheter en leur nom propre. C’est donc la SCI qui va vendre le bien à l’associé qui souhaite l’acquérir.

Comment sortir un associé d’une SCI ?

L’exclusion d’un associé doit correspondre à une telle possibilitée envisagée dans une clause des statuts de la SCI. Si rien n’est prévu dans les statuts, il n’est pas possible d’exclure un associé de la société. C’est la raison pour laquelle il faut être correctement conseillé lors de la rédaction des statuts si les associés souhaitent pouvoir exclure un associé.

Lorsque cette situation est prévue par les statuts, ces derniers fixent la majorité à atteindre pour pouvoir prendre cette décision. Ils fixent donc le pourcentage qui permet de réaliser cette opération : deux-tiers des associés par exemple. Les statuts peuvent poser des conditions. L’exclusion peut par exemple n’être envisagée que pour certaines causes ou uniquement après l’écoulement d’un certain délai.

 

 

Réalisez votre de cession de parts sociales !
 

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