Acheter en SCI : un choix attrayant ?

Nombre sont les familles, couples et autres investisseurs ayant songé à acheter en SCI. En effet, si la SCI est aujourd’hui l’une des formes sociales les plus représentées sur le territoire français, c’est en grande partie pour les avantages qu’elle manifeste lorsqu’il s’agit de réaliser un projet immobilier.

I/ Le préalable de la constitution d’une SCI.

Avant de pouvoir acheter via SCI, il convient de réaliser toutes les formalités de constitution de cette société. Ainsi, il sera nécessaire de procéder à la rédaction de statuts et à l’immatriculation de la société. En outre, la création d’une SCI entraînera des obligations tout au long de son existence. Ainsi, il sera nécessaire de convoquer des assemblées générales, ou encore d’établir des comptes annuels.

Encore, la SCI se révèle être une forme juridique rigide. Il appartiendra aux statuts d’en simplifier le fonctionnement, notamment en aménageant les modalités de prise de décision. En outre, il est important de préciser dans les statuts que la SCI continuera en cas de décès de l’un des associés. À défaut, l’intérêt d’acheter en SCI pourrait se trouver nullifié.

II/ Acheter en SCI : avantages et inconvénients.

Qu’il s’agisse d’un couple désirant acheter une maison en SCI pour y habiter, ou d’un enfant cherchant à acheter en SCI avec ses parents, le recours à cette forme sociale comporte divers avantages et inconvénients.

A/ Les avantages d’acheter en SCI.

L’un des principaux avantages d’acheter en SCI est d’éviter le régime de l’indivision. En effet, même si acheter via SCI suppose de suivre certaines formalités et obligations légales, celles-ci suscitent bien moins de difficultés que le régime de l’indivision, lequel se révèle bien souvent source de conflit. Ainsi, la SCI est un mode de transmission privilégié du patrimoine : les associés de la SCI peuvent transmettre leurs parts sociales à leurs enfants en franchise d’impôt. En effet, un parent peut transmettre, sans payer d’impôt, l’équivalent de 100 000 euros à chacun de ses enfants tous les 15 ans.

En outre, la réunion de plusieurs associés pour acheter en SCI permettra de faire l’acquisition d’un bien d’une valeur plus importante. Ainsi, il sera notamment possible d’acheter un terrain en SCI, ou encore de créer une SCI pour acheter un appartement normalement inaccessible à l’un des associés.

Ainsi, constituer une SCI peut se montrer particulièrement avantageux pour des parents souhaitant acheter un bien avec leurs enfants, ou encore pour des concubins. En effet, le cadre de la SCI permettra, sous certaines conditions, à l’un d’eux de conserver l’usage du bien acquis en cas de décès de l’autre.

Encore, acheter en SCI peut permettre une répartition spécifique de la propriété du bien. En effet, un couple marié sous le régime de la communauté peut avoir recours à une SCI pour qu’une plus grande part de la propriété du bien revienne à l’un des époux. Cette solution peut se révéler intéressante en cas de désaccord sur la vente d’un bien immobilier. En effet, les statuts de la SCI pourraient prévoir des modalités de cession du bien selon une décision majoritaire, ou simplement octroyer la prérogative de vendre les biens de la SCI à l’un des associés.

B/ Les inconvénients d’acheter en SCI.

L’un des principaux inconvénients d’acheter en SCI se rencontre lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt pour acquérir un bien immobilier. En effet, des formalités devront être accomplies, que le prêt soit souscrit par la SCI ou ses associés. En outre, la SCI ne pourra pas bénéficier du prêt à taux 0%, ni du plan épargne logement. Encore, la SCI ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs, dite réduction d’impôt Scellier.

Si le prêt est souscrit par les associés, ceux-ci devront supporter la charge du crédit. Or, s’il s’agit de créer une SCI pour acheter sa résidence principale aucun revenu de la SCI ne pourra venir alimenter la trésorerie des associés.

En outre, le recours à la SCI peut se révéler dangereux quand l’achat porte sur une résidence principale. En effet, l’insaisissabilité de la résidence principale ne s’applique pas aux parts de SCI. Or, les créanciers des associés pourraient être amenés à saisir ces parts.

Encore, la responsabilité des associés de la SCI est illimitée. Ainsi, si la SCI ne parvient pas à rembourser son prêt immobilier, la banque pourra engager la responsabilité des associés.

Enfin, acheter via SCI est plus adapté à des projets de grande envergure ou à finalité patrimoniale spécifique. En effet, l’achat en nom propre d’une résidence principale est souvent plus simple.

III/ Le fonctionnement de la SCI.

Les associés peuvent décider de monter une SCI pour acheter une maison. Dans un tel cas, il se peut que l’un ou plusieurs des associés décident d’y habiter. Or, par sa nature de société civile, la SCI ne peut louer l’habitation que vide. En effet, la location meublée relève d’une activité commerciale. La SCI désirant louer un logement meublé devra opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Or, cette option est irrévocable est n’est pas toujours avantageuse.

En outre, il sera nécessaire pour la SCI d’établir un bail. Lorsqu’il s’agit d’une SCI de famille, le bail peut être établi à titre gratuit.

Encore, il est possible de prévoir des usufruits sur les parts sociales de la SCI. Cette solution peut être intéressante pour les concubins ayant décidé d’acheter en SCI. En effet, chaque concubin souscrira 50% des parts de la SCI en nue-propriété. Ensuite, chaque concubin acquerra l’autre moitié des parts, c’est-à-dire les parts souscrites par l’autre concubin entre nue-propriété, en usufruit. Ainsi, en cas de décès de l’un d’eux, le survivant conservera 50% des parts en pleine propriété et 50% des parts en usufruit. Cela lui permettra de rester dans le logement. En outre, ce montage peut également être employé par les parents souhaitant transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants. Dans un tel cas, ils procéderont à des donations avec réserve d’usufruit. Ils continueront de jouir de leur logement jusqu’à leur décès.

IV/ La fiscalité suite à l’achat en SCI.

A/ Le régime fiscal de la SCI.

La SCI étant une société de personnes, elle est normalement soumise à l’impôt sur le revenu. Dans un tel cas, la SCI est dite transparente. Les revenus dégagés par le SCI, si celle-ci facture des loyers, seront imposés entre les mains de chacun des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Le barème progressif de l’impôt sur le revenu ayant vocation à s’appliquer, il peut être intéressant pour les associés subissant un taux d’imposition plus élevé d’opter pour le basculement de la SCI à l’IS. En outre, la SCI sera obligatoirement assujettie à l’IS si elle exerce une activité de location meublée.

En outre, en cas de déficits fonciers constatés au niveau de la SCI, chacun des associés pourra les imputer sur son revenu global. Toutefois, cette imputation est limitée à un montant de 15 000 euros.

B/ Le traîtement de la plus-value en cas de vente des biens de la SCI.

Après avoir décidé d’acheter en SCI, les associés peuvent décider de vendre les immeubles. Or, comme pour les particuliers, il est possible pour les associés d’une SCI de bénéficier de l’exonération des plus-values de cession de la résidence principale pour durée de détention. Toutefois, cette exonération n’est ouverte que dans le cas où la SCI a mis gratuitement  le bien à disposition de ses associés. En revanche, la résidence principale louée par la SCI moyennant un loyer n’ouvre pas droit à l’exonération. À l’inverse, l’imposition des plus-values sera plus importante dès lors que la SCI est assujettie à l’IS. Toutefois, ces problématiques ne se posent que rarement pour les SCI de famille. En effet, à défaut de vente, la question des plus-values s’efface.

C/ Le paiement de la taxe foncière.

Le paiement de la taxe foncière incombe au propriétaire du bien. Ainsi, les associés de la SCI s’en acquitteront à concurrence de leur participation au capital.

D/ L’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Depuis le premier janvier 2018, l’IFI a remplacé l’ISF. Cet impôt s’applique dès lors que le patrimoine immobilier a une valeur nette supérieure à 1,3 millions d’euros.

Ainsi, chaque associé devra inclure la valeur de ses parts sociales de SCI dans le calcul de la valeur de son patrimoine immobilier pour déterminer son assujettissement à l’IFI.

L’associé principal détenant sa résidence principale via une SCI ne peut pas bénéficier de l’abattement de 30% sur la valeur de l’immeuble. Toutefois, l’associé de SCI peut bénéficier d’un abattement sur la valeur de ses parts sociales. Cet abattement rentre dans le calcul de l’IFI. Il s’agit d’une décote pour défaut de liquidité des parts d’une SCI. Celle-ci peut varier entre 10% et 20% de la valeur des parts. Toutefois, le défaut de liquidité est rarement pris en compte dans le cadre d’une SCI familiale. En effet, la liquidité des parts sociales est sans importance si elles ne sont pas destinées à être vendues.

 

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