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Comment contracter un prêt immobilier pour une SCI sans apport ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est l’une des formes de sociétés les plus plébiscité en France. En effet, il est possible de contracter un prêt immobilier SCI sans apport, ce qui permet de réaliser un investissement locatif. En outre, la SCI offre un cadre avantageux pour la transmission de biens immobiliers entre membres d’une même famille. Toutefois, il est nécessaire de faire l’acquisition d’un bien avant de pouvoir le transmettre, ce qui implique souvent de contracter un prêt immobilier.

Or, il est possible de contracter un emprunt SCI ou personnel. En effet, la charge de l’emprunt peut peser tant sur les associés que sur la société elle-même, et cela selon les mêmes conditions.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour une SCI
II/ Le prêt immobilier accordé à une SCI sans apport

Nos outils pour vous aider :

 

I/ Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour une SCI

A) Les caractéristiques d’un prêt immobilier

 

1. À quel taux peut emprunter une SCI ?

Il n’existe pas de taux particulier applicable à un prêt immobilier SCI sans apport. En effet, pour la SCI comme pour l’un de ses associés, le taux peut être fixe ou variable. Le taux sera fonction de différents éléments en lien avec la situation des associés. Encore, il convient de signaler qu’une SCI ne peut pas bénéficier des prêts subventionnés par l’Etat. Ainsi, il est impossible de demander un prêt à taux 0% ou un prêt dans le cadre d’un Plan Epargne Logement (PEL).

 

2. Combien peut emprunter une SCI ?

La capacité d’emprunt de la SCI prendra compte des ressources de ses associés. En effet, le montant d’un prêt immobilier pour monter une SCI sans apport dépendra en grande partie de la capacité de financement de ses associés. L’intérêt d’obtenir un prêt avec une SCI s’observe notamment à cette échelle. En effet, la banque ne considérera pas la situation de chaque associé de manière distincte, mais la capacité de financement commune. Ainsi, la situation financière moins avantageuse de certains associés, notamment de ceux supportant déjà les mensualités d’autres emprunts, ne sera pas un frein à l’obtention du crédit immobilier pour une SCI.

En outre, la banque prendra en compte les ressources de la SCI elle-même. Si la SCI est déjà propriétaire d’autres biens, les loyers perçus en cas de location seront pris en compte. Encore, les loyers du bien à acquérir seront pris en compte si celui-ci est destiné à la location. Toutefois, la banque prend également en compte l’éventuel non paiement de certains loyers.

 

3. Pour quelle durée peut emprunter une SCI ?

Tout comme ses associés, la SCI peut souscrire un prêt immobilier à échéance plus ou moins longue. Ainsi, il est possible de souscrire un prêt SCI sur 25 ans, voire même pour une durée allant de 40 à 50 ans. Cependant, plus la durée du crédit SCI sera longue, et plus le taux aura tendance à augmenter, corrélativement au montant total des intérêts. À l’inverse, il est également important de considérer le poids des mensualités du crédit immobilier SCI : plus la durée du crédit sera faible, plus les mensualités seront élevées.

 

4. Quelles formules de prêt pour la SCI ?

Outre le prêt immobilier SCI classique, il est possible pour une SCI de souscrire un prêt immobilier à remboursement in fine. Dans cette hypothèse, la SCI ne rembourse que les intérêts de l’emprunt durant toute la durée du prêt. Enfin, à l’échéance elle procède au remboursement de la somme prêtée.

Encore, tout comme chacun des associés s’il contracte un prêt immobilier par lui même, la SCI peut revendiquer l’application de la clause suspensive de crédit. Ainsi, la SCI n’obtenant pas de prêt pourra renoncer à l’achat du bien immobilier. Ce renoncement se fera sans pénalité tant qu’il intervient dans le délai convenu avec le vendeur.

De même, la SCI bénéficie du délai de réflexion de 10 jours. Ce n’est qu’une fois ce délai passé que la SCI pourra conclure le contrat de prêt immobilier SCI.

 

5. Quelles déductions pour la SCI ?

SCI emprunt déductible : que l’emprunt SCI sans apport soit contracté directement par la société ou par le biais de ses associés, des déductions sont possibles. En effet, des déductions sont possibles si les revenus fonciers de la SCI sont imposés au régime réel de l’impôt sur le revenu. Ainsi, la SCI pourra déduire les intérêts du prêt de ses revenus fonciers. Encore, la SCI pourra déduire un certain nombre de frais d’emprunts, notamment :

  • Les frais de constitution du dossier d’emprunt ;
  • En cas d’inscription d’hypothèque, les frais liés à cette inscription ;
  • Les primes versées au titre d’un contrat d’assurance ;
  • Les sommes versées à un organisme de cautionnement.

 

B) Les garanties d’un prêt immobilier

Une SCI peut-elle emprunter sans apport ?

Il est envisageable d’acheter en SCI sans apport, toutefois, la banque vous demandera un certain nombre de garanties avant de consentir un prêt immobilier SCI sans apport.

 

Pourquoi acquérir un bien immobilier en créant une SCI ? 

La création d’une SCI peut s’avérer utile pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. C’est notamment le cas pour une famille qui peut recourir à la SCI familiale. 

La création d’une SCI au vu d’acheter un bien immobilier permet, notamment, de distinguer le patrimoine des associés avec celui de la société. En effet, la SCI détient une personnalité morale distincte et devient par conséquent propriétaire du bien immobilier. Les associés détiennent des parts sociales à hauteur de leurs apports respectifs. 

Ce montage juridique peut vous permettre de : 

  • Transmettre votre patrimoine plus facilement et en réduisant les frais de transmission du patrimoine (droit de mutation ou de donation, par exemple) ;
  • Obtenir une déduction des intérêts de l’emprunt sur le bénéfice imposable ; 
  • Une meilleure protection des associés ; 
  • Augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport.
 
La création d’une SCI pour obtenir d’un prêt immobilier sans apport 

La constitution d’une SCI permet parfois d’augmenter ses chances pour obtenir un prêt immobilier sans apport, pour différentes raisons. 

Effectivement, les banques vont prendre en compte le fait que les associés vont partager le risque entre eux, mais aussi leur capacité de financement commune. 

Les associés peuvent également faire un apport à la SCI pour augmenter le capital social de la SCI et permettre d’augmenter la crédibilité de l’entreprise auprès d’un établissement de crédit. 

Le capital social représente la somme des différents apports, qui peuvent être des apports : 

  • En numéraire : c’est la mise à disposition d’une somme d’argent par un associé au bénéfice de la société. Il a l’avantage d’être facilement évaluable ; 
  • En nature : il s’agit des cas dans lesquels un associé transfère la propriété ou la jouissance d’un bien (mobilier ou immobilier) à la société. L’évaluation de la valeur du bien peut nécessiter de recourir à un commissaire aux apports lorsque la valeur du bien est supérieure à 30 000 € et que la valeur totale des apports en nature doit être inférieure à la moitié du capital social. 
  • En industrie : il représente quant à lui la mise à disposition du savoir-faire, des compétences ou du travail d’un associé au service de la société. Il apporte son temps pour permettre à la société de fonctionner. Cet apport est plus complexe à évaluer et ne se libère pas immédiatement.  De plus, l’apport en industrie ne participe pas à la formation du capital (ou à l’augmentation de capital en cours de vie sociale).

De surcroît, lorsque la SCI est créée afin d’effectuer de la location immobilière, il se peut que les loyers soient affectés au paiement des mensualités. 

Le fait qu’une SCI emprunte directement auprès de la banque permet d’obtenir d’autres avantages. Il est notamment possible de citer les frais de dossiers qui seront communs, puisque seule la société va agir en son nom et pour son compte (et non divisé entre les différents acquéreurs). La SCI peut espérer obtenir un emprunt pour un durée moins longue et en bénéficiant d’une capacité d’emprunt plus importante, avec un meilleur taux, dès lors que le risque est partagé entre les différents associés. 

 

1. Les garanties demandées par la banque

La banque, avant de consentir un prêt, demandera une garantie hypothécaire sur l’immeuble dont l’achat est envisagé. En outre, la banque pourra exiger un cautionnement du prêt par une société tierce. Encore, chacun des associés devra se porter caution solidaire de l’emprunt SCI à hauteur de sa participation dans le capital de la société. Ce cautionnement devra s’accompagner de la souscription d’une assurance décès-invalidité.

Or, toutes ces garanties ont pour effet d’augmenter le coût du crédit SCI. Ainsi, s’il est possible de contracter un prêt immobilier SCI sans apport, il n’est pas possible d’échapper aux frais que la souscription de ce crédit entraînera. De même souscrire un crédit SCI suppose de supporter les frais de constitution de la société.

 

2. La responsabilité des associés de la SCI

Avant de chercher à obtenir un prêt avec une SCI, il est important de noter que les associés ne sont nullement protégés dans le cadre de cette société. En effet, leur responsabilité peut être engagée en cas de défaut de paiement des échéances du prêt. La SCI étant une société de personne, la responsabilité de ses associés est illimitée. En cas de défaillance de la SCI dans le paiement des échéances du prêt, ils seront chacun tenus à proportion de leur participation dans le capital, mais pour un montant potentiellement illimité. Ainsi, si le montant de l’emprunt s’élève à 100 000 euros, un associé détenant 30% du capital devra se porter caution à hauteur de 30 000 euros.

Pour remédier à cela, il est possible pour chaque associé de contracter un prêt immobilier distinct. Chacun se trouvera alors engagé en fonction de ses capacités financières propres, et non en fonction de la proportion de ses parts dans la SCI. Toutefois, procéder ainsi peut soulever certaines problématiques. Il appartiendra aux associés de choisir les conditions d’emprunt qui leurs conviennent le mieux : multiplier les crédits immobiliers, ou n’en souscrire qu’un seul par le biais de la SCI.

 

II/ Le prêt immobilier accordé à une SCI sans apport

Que le prêt constitue un emprunt SCI ou personnel à chaque associé, il implique la réalisation de certaines formalités.

 

A) Le prêt immobilier contracté par les associés

Il est possible pour chacun des associés de contracter un prêt immobilier SCI sans apport. Dans cette hypothèse, il leur appartiendra ensuite d’apporter l’argent à la société afin que celle-ci se porte acquéreuse du bien immobilier.

 

1. L’impact sur les associés de la conclusion d’un prêt immobilier

À défaut d’emprunter par le biais de la SCI, chacun des associés devra conclure un prêt immobilier SCI sans apport. Or, cela implique une multiplication des frais de dossier.

Encore, l’associé ayant emprunté pour la SCI devra supporter seul la charge du crédit immobilier. En effet, chaque associé devra rembourser son emprunt de manière individuelle. Or, les loyers sont perçues par la SCI, ce qui peut accroître le risque de non remboursement d’emprunt pour certains associés.

Enfin, les revenus fonciers de la SCI ne sont reversés aux associés qu’après approbation des comptes. Cela implique que les associés doivent supporter les mensualités du crédit avant que leur trésorerie soit alimentée par la SCI.

 

2. L’apport des fonds du prêt immobilier à la SCI

a) L’apport en capital

La première manière d’apporter les fonds empruntés à la SCI est de procéder à un apport en numéraire. Cet apport aura pour conséquence une augmentation du capital social de la société. Cela nécessitera la convocation d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE). Cette décision devra être prise à l’unanimité des associés. Toutefois, les statuts peuvent prévoir d’autres règles de consultation et de majorité.

Cependant, une telle solution peut largement modifier la répartition du capital de la SCI. Ainsi, la répartition des pouvoirs peut s’en trouver modifiée, ce qui peut aller à l’encontre des souhaits des associés, notamment dans le cadre d’une SCI familiale.

Enfin, un apport en capital n’a pas vocation à être remboursé. Au mieux, l’associé ne retrouvera les sommes investies que lors de la liquidation de la société.

 
b) L’apport en compte courant

La seconde méthode pour apporter les fonds empruntés à la SCI consiste à réaliser un apport en compte courant. Il s’agit d’un prêt consenti par l’associé à la société. Celui-ci peut être réalisé à titre gracieux, ou contre rémunération. Toutefois, dans ce dernier cas, l’associé devra supporter une imposition des intérêts au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

 

B) Le prêt immobilier contracté par la société

1) Le prérequis de l’autorisation du prêt immobilier

La situation de la SCI qui emprunte implique l’accomplissement de quelques formalités. En effet, la SCI ne peut réaliser que les actes prévus par son objet social. Ainsi, si les statuts ne prévoient pas la possibilité d’emprunter, il sera nécessaire aux associés de convoquer une AGE afin de donner leur accord pour contracter l’emprunt. En outre, même si le fait d’emprunter figure aux statuts, les banques demandent la production d’un procès verbal d’AG donnant autorisation au gérant de souscrire le prêt immobilier SCI. Ces formalités accomplies, il appartiendra au gérant de la SCI de souscrire le crédit immobilier SCI.

 

2) Le traitement de l’emprunt

Une fois le crédit SCI conclu, il appartiendra à la société de payer les mensualités. À cette fin, la SCI percevra des loyers qu’elle destinera au paiement des mensualités. En cas de difficultés de paiement, il est possible pour les associés de consentir un apport en compte courant, ce qui leur permettra d’échapper à leur responsabilité, tant aux titres des garanties qu’ils ont souscrites qu’au titre de leur qualité d’associé.

Vous savez maintenant tout sur le prêt immobilier conclu par une SCI sans apport. Cliquez-ici pour créer votre SCI rapidement avec LegalVision !

25 commentaires

    1. Bonjour,

      La création d’une SCI coûte un total de 441,81 Euros :
      – 70,39 Euros de frais de Greffe ;
      – 24,62 Euros de frais de déclaration des bénéficiaires effectifs ;
      – 180 Euros d’annonce légale ;
      – 166,80 Euros de frais de formaliste.

      Pour plus de renseignements, je vous invite à consulter notre site, ou à consulter nos équipes au 05 35 54 57 42.

      Bien à vous.

  1. Jje voudrais établir un avenant financier pour vendre un local commercial par l’option de crédit vendeur
    Quel taux maximum je peux proposer sans être dans l’usure

    1. Bonjour,

      Veuillez prendre contact avec votre banque pour avoir des réponses précises à vos questions.

      Bien à vous.

  2. Bonjour ma compagne et moi aimerions créer une sci.
    Mais la question est est ce que nous pourrions emprunter facilement ?
    Quel sont les démarches et papiers à fournir par la sci?
    Merci pour vos réponses

    1. Bonjour,

      Je vous invite à vous rapprocher directement de votre banque. Elle est seule habilitée à évaluer vos capacités d’emprunt. Elle se base en effet, sur un ensemble de facteurs: âge, revenus…

      Restant à votre disposition pour toute information complémentaire.

      Bien à vous.

  3. Bonjour,

    Nous sommes deux associés et sommes en création une PME alimentaire de type SARL.
    Le local qui nous intéresse le plus est présent seulement à la vente …
    Est il possible de créer une SCI sans apport et effectuer l’achat de ce local ?

    (Valeur du local commercial : 912000 frais notaire et agence inclus) Merci d’avance,

  4. Bonjour
    Nous voulons ma femme et moi créer une SCI qui rachètera à crédit 2 de nos appartements en
    location, dans le but de transmettre ce patrimoine à nos enfants.
    Mais les banques classiques les courtiers ne supportent pas ce type d’opération. Où faut il s’adresser ?

    1. Bonjour,

      Outre les banques classiques ou courtiers, il est possible de s’adresser à des banques en ligne ou à des sociétés financières. Cependant, les établissements de crédit agissent au cas par cas. Il est vivement recommandé de s’adresser à un grand nombre de banques pour savoir si elles supportent ce type d’opération.

      Bien à vous,

      1. Bonjour, j’ai 20 ans et je suis salarié pour un salaire de 36 000 euro brut par ans. Je suis intéresser par la construction d’un SCI afin d’acheter des biens immobilier et d’ensuite les proposer en location et de ce fait me créer un patrimoine et réduire les impôts. Je n’ai actuellement aucun bien immobilier et je n’ai aucun apport. J’aimerai savoir quelle sont les possibilités qui s’offrent à moi pour réaliser ce projet et ensuite dégager des bénéfices pour le restant de la vie.

        Cordialement

        1. Bonjour,

          Tout d’abord, la SCI est une forme particulièrement adaptée à la gestion de biens. Il n’existe pas de capital social minimum pour constituer une SCI, il est donc possible de la constituer avec un capital de 1 euro.

          Toutefois, pour acheter un bien immobilier en nom propre il est nécessaire d’avoir des fonds personnels ou de solliciter un apport bancaire. S’agissant de l’apport bancaire, les banques seront souvent plus enclins à prêter de l’argent en cas d’apport personnel de la part du créateur d’entreprise. Tout dépendra cependant de la politique de l’organisme financier choisi.

          Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter nos juristes qui seront ravis de vous accompagner dans votre création de SCI !
          https://www.legalvision.fr/contactez-nous/

          Bien à vous,

  5. Bonjour ,

    Je souhaite faire l’acquisition d’un bien immobilier et anticiper la transmission à mes enfants.
    est il possible d’acheter sans apport et de souscrire un prêt via une SCI ?
    Cordialement

    1. Bonjour,

      Généralement la fonction d’une SCI est l’investissement locatif. De ce fait les banques sont généralement plus enclines à accorder des prêts bancaires sans apport. Cependant elles pourront vous demander des garanties, telles que la garantie hypothécaire ou un cautionnement du prêt par une société tierce. Et vous devrez souscrire une assurance emprunteur.
      Pour emprunter directement via votre société il faudra que vos statuts le permettent. Ainsi la création de votre SCI est une étape fondamentale pour pouvoir emprunter via cette dernière. LegalVision peut vous aider en la matière, n’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations : https://www.legalvision.fr/creation-dentreprise/creer-une-sci
      En espérant avoir pu vous être utile.

      Bien à vous

  6. Bonjour,
    Avec mon conjoint, nous voudrions créer une SCI afin d’acheter un bien et proposer plusieurs logements locatifs.
    Nous sommes dans notre dernière année d’études et nous sommes tous les deux en alternance. Nous n’avons donc pas de cdi pour le moment.
    Pensez-vous qu’il est quand même possible de créer cette SCI ?
    Merci par avance de votre réponse.
    Valentine.

  7. Bonjour
    Je souhaite créer une SCI avec mes 2 enfants mineurs. Est il possible de transférer ma résidence principale dans la SCI sachant que je rembourse toujours le crédit de celui cî?
    Quelle incidence sur le crédit?

  8. Bonjour,

    j’ai monté une SCI avec mes 2 enfants dont un est mineur.
    L’organisme ou j’ai fait la demande de prêt IMMO, exige une couverture en assurance PTIA pour mon fils mineur.
    Cette demande est elle légale? ou puis je la refusée? sachant que juridiquement parlant il est interdit de souscrire une assurance DC pour une personne mineur.

    merci de votre réponse

    1. Bonjour,

      La garantie PTIA est obligatoire pour les personnes âgées de moins de 65 ans qui souscrivent un prêt immobilier.

      Bien à vous.

  9. Bonjour
    Mon mari voudrait créer une sci avec un bien suite à une succession et donc que la sci bénéficie d’un prêt pour donner la part à son frère et financer des travaux .
    Par contre a titre personnel il est fiché pour incident de paiement , est ce que cela cause soucis pour contracter un prêt ?
    Merci pour votre réponse

    1. Il est possible que le fichage pour incident de paiement de votre mari puisse poser des problèmes pour obtenir un prêt pour la SCI. En général, les établissements financiers tiennent compte de la situation financière et de la solvabilité des emprunteurs lorsqu’ils évaluent les demandes de prêt. Si votre mari est fiché pour incident de paiement, cela peut indiquer des difficultés financières passées et influencer négativement la décision de prêt. Il est cependant possible que certaines banques soient plus flexibles si la SCI a un bon profil et des garanties solides. Il serait judicieux de consulter plusieurs établissements financiers pour trouver celui qui est le plus disposé à accorder un prêt dans ce cas.

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